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      求解房地產(chǎn)長效機制:如何才能摁住“地王”(2)

      作者:黃曉芳 來源:中國經(jīng)濟網(wǎng) 更新時間:2017年02月22日 【字體:

      今年年初,北京市有關(guān)負(fù)責(zé)人就曾表示,將每年減少城鄉(xiāng)建設(shè)用地存量30平方公里,減到30平方公里以上的才是當(dāng)年新增建設(shè)用地的規(guī)模。杭州市國土資源局提供的資料顯示,2020年杭州市中心城區(qū)規(guī)劃面積400平方公里,但到2014年底,中心城區(qū)建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到385平方公里,人均建設(shè)用地面積85平方米,剩余空間有限。

      但也有一些城市卻庫存高企,房價地價都呈跌勢。比如沈陽,作為省會城市,去年房價一直溫和甚至微跌。遼寧省鐵嶺市的鐵嶺新城有大量土地資源,但已經(jīng)連續(xù)兩年沒有土地成交了。

      從全國而言,新增建設(shè)用地呈現(xiàn)越來越少的趨勢。近日,國土資源部發(fā)布的2016年國土資源統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國土地出讓面積20.82萬公頃,同比下降5.9%,其中房地產(chǎn)用地10.75萬公頃,同比下降10.3%。

      有人認(rèn)為,要解決上述問題,熱點城市要加大土地供應(yīng),才能實現(xiàn)供需平衡。但一味增加供應(yīng),顯然不具備現(xiàn)實可操作性。解決之道,還要從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章。

      抓住時機推進(jìn)改革

      從土地供給改革的角度看,城鎮(zhèn)低效用地盤活和農(nóng)村集體建設(shè)用地改革的空間都很大。

      數(shù)據(jù)顯示,2016年土地供應(yīng)中,存量建設(shè)用地超六成。其中,城鎮(zhèn)工礦用地空間很大。通過改革,完善這些低效用地的再開發(fā)激勵機制,可加快這些土地的供應(yīng)并實現(xiàn)城市升級改造。

      隨著城市的發(fā)展,不少工廠現(xiàn)在處于城市中心位置,伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,有些工廠實際上可以轉(zhuǎn)為他用。近日國土資源部門明確,在符合規(guī)劃的前提下,鼓勵原國有土地使用權(quán)人通過自主、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地實行改造開發(fā)。

      農(nóng)村集體建設(shè)用地改革空間更大。目前,我國集體土地尚不能上市交易,城市居民購買集體土地上的房屋,是小產(chǎn)權(quán)房,屬于違規(guī)。

      去年9月份,國土資源部召開進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項試點會議,決定把農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革擴大到現(xiàn)有33個試點地區(qū),宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區(qū)。如這些改革有突破,農(nóng)村集體建設(shè)用地入市將為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場提供更多的空間。

      另外,土地招拍掛制度有待進(jìn)一步改革。2004年8月份以后,我國規(guī)定所有國有土地出讓必須經(jīng)過招拍掛。客觀地說,此舉對于防止腐敗,保證公平競爭,促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和地方財政收入提高作用很大。但在價高者得的游戲規(guī)則下,客觀上理性的企業(yè)很難拿到地,只有膽子大的企業(yè)才能獲得土地,導(dǎo)致地價越來越高。

      目前,各地均出臺了不少招拍掛制度的改進(jìn)措施,如到達(dá)限價后看物業(yè)自持、配套建設(shè)情況、中小戶型供應(yīng)情況等,這一領(lǐng)域還有很大改革空間。

      此外,在土地一級市場由政府提供的情況下,在地方財權(quán)事權(quán)不匹配的情況下,容易助長地方政府對“土地財政”的依賴。有分析認(rèn)為,增值稅改革后,地方財政收入增速下降和新一輪基建支出增加存在矛盾,使得近年來一些地方政府對土地財政依賴性提高。要解決這一問題,需進(jìn)一步推進(jìn)財稅體制改革,使地方政府財權(quán)和事權(quán)能夠相互匹配。

      (本文來源:經(jīng)濟日報·中國經(jīng)濟網(wǎng)記者 黃曉芳)

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