編者按：房地產市場，歷來是輿論焦點和民眾關注的重中之重。2016年中央經濟工作會議提出，“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”。“長效機制”概念一經提出，就引發(fā)了全社會的廣泛關注。但“長效機制”是什么，怎么建，一直未有定論。同時，一些似是而非的觀點和看法也趁機泛濫。為正本清源、凝聚共識，本版即日起推出“求解房地產長效機制”系列報道，敬請廣大讀者垂注。

春節(jié)后，房價又一次吸引了公眾眼球。有媒體稱，去年房價漲幅首位的合肥部分地區(qū)大幅下降，其他熱點二線城市也不同程度“回調”。這讓不少人長長地松了口氣：“房價終于給摁住了！”

但一些信息也顯露出了不同的跡象。開年后各地繼續(xù)開始土地競拍，在屢屢觸及最高限價后均改用其他方式確定買家。這說明，土地市場依然火爆，只不過這次是“地王”被摁住了！

強令執(zhí)行的行政手段能長期管用嗎？“地王”頻現的制度根源怎么消除？“面粉”和“面包”如何不相互推漲？現在，房價暫時停漲或許正給我們提供一個有利時機，是時候快馬加鞭推進改革，構建房地產發(fā)展的長效機制了。

行政手段只是短期行為

2月14日，南京迎來了春節(jié)后的首場土地拍賣，經激烈爭奪，其中5幅地塊超過最高限價，搖號決定最終買家。次日，其中一個地塊以98億元的價格，成為南京總價地王。這一天廈門也進行了開年后的土地市場首拍。其中一個地塊開拍不到半小時，報價已達最高限價，最終以競配建決定買家。

南京和廈門兩地土地市場火爆至少反映了一個現象，就是房地產企業(yè)在熱點城市拿地的熱情仍然高漲。去年在一二線城市有項目的企業(yè)普遍大賺，房子賣完后，資金充足了，就產生了補庫存的需要。

在去年一二線城市房市大漲后，各地陸續(xù)出臺了多項限購限貸措施。春節(jié)后，政策又進一步收緊，北京市銀行業(yè)自律協會的公約要求，房貸利率最多只可打9折，二套房貸款不得超過25年。天津、廣州、青島、杭州、大連、珠海也陸續(xù)傳出房貸政策收緊的消息。

近日，中國基金業(yè)協會明確資管計劃不得支付土地出讓價款或補充流動資金，且不得直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸。在此之前，證券交易所也明確，重點調控城市競拍地王的房地產企業(yè)將禁止發(fā)行公司債，發(fā)債募集資金不得用于購置土地。

種種跡象表明，在市場的非常時期，行政手段實屬必要。但行政措施只可用于短期，不具有可持續(xù)性。長期而言，只要需求還真實存在，沒有通過其他方式滿足，或遲或早終會爆發(fā)出來。

土地供應出現倒掛

現在房地產市場的一個顯著特征是，兩極分化非常明顯。大城市尤其是特大城市的人口流動大，房屋需求旺盛，中小城市人口減少，房屋需求不足。雪上加霜的是，近年來大城市尤其是特大城市土地供應相對不足，但大舉供地的往往是需求不足的中小城鎮(zhèn)。如去年北京土地市場共有44宗地塊成交，同比減少66宗，其中住宅類用地僅有15宗。

這種情況的出現，是因為自2000年以來，各地普遍經歷了城市攤大餅式的發(fā)展浪潮，粗放式發(fā)展造成了土地供應緊張的局面。為此，近年來節(jié)約集約用地已成共識。