編者按：房地產(chǎn)市場(chǎng)，歷來(lái)是輿論焦點(diǎn)和民眾關(guān)注的重中之重。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。“長(zhǎng)效機(jī)制”概念一經(jīng)提出，就引發(fā)了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。但“長(zhǎng)效機(jī)制”是什么，怎么建，一直未有定論。同時(shí)，一些似是而非的觀點(diǎn)和看法也趁機(jī)泛濫。為正本清源、凝聚共識(shí)，本版即日起推出“求解房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”系列報(bào)道，敬請(qǐng)廣大讀者垂注。

春節(jié)后，房?jī)r(jià)又一次吸引了公眾眼球。有媒體稱，去年房?jī)r(jià)漲幅首位的合肥部分地區(qū)大幅下降，其他熱點(diǎn)二線城市也不同程度“回調(diào)”。這讓不少人長(zhǎng)長(zhǎng)地松了口氣：“房?jī)r(jià)終于給摁住了！”

但一些信息也顯露出了不同的跡象。開(kāi)年后各地繼續(xù)開(kāi)始土地競(jìng)拍，在屢屢觸及最高限價(jià)后均改用其他方式確定買家。這說(shuō)明，土地市場(chǎng)依然火爆，只不過(guò)這次是“地王”被摁住了！

強(qiáng)令執(zhí)行的行政手段能長(zhǎng)期管用嗎？“地王”頻現(xiàn)的制度根源怎么消除？“面粉”和“面包”如何不相互推漲？現(xiàn)在，房?jī)r(jià)暫時(shí)停漲或許正給我們提供一個(gè)有利時(shí)機(jī)，是時(shí)候快馬加鞭推進(jìn)改革，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制了。

行政手段只是短期行為

2月14日，南京迎來(lái)了春節(jié)后的首場(chǎng)土地拍賣，經(jīng)激烈爭(zhēng)奪，其中5幅地塊超過(guò)最高限價(jià)，搖號(hào)決定最終買家。次日，其中一個(gè)地塊以98億元的價(jià)格，成為南京總價(jià)地王。這一天廈門也進(jìn)行了開(kāi)年后的土地市場(chǎng)首拍。其中一個(gè)地塊開(kāi)拍不到半小時(shí)，報(bào)價(jià)已達(dá)最高限價(jià)，最終以競(jìng)配建決定買家。

南京和廈門兩地土地市場(chǎng)火爆至少反映了一個(gè)現(xiàn)象，就是房地產(chǎn)企業(yè)在熱點(diǎn)城市拿地的熱情仍然高漲。去年在一二線城市有項(xiàng)目的企業(yè)普遍大賺，房子賣完后，資金充足了，就產(chǎn)生了補(bǔ)庫(kù)存的需要。

在去年一二線城市房市大漲后，各地陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)限購(gòu)限貸措施。春節(jié)后，政策又進(jìn)一步收緊，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)的公約要求，房貸利率最多只可打9折，二套房貸款不得超過(guò)25年。天津、廣州、青島、杭州、大連、珠海也陸續(xù)傳出房貸政策收緊的消息。

近日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)明確資管計(jì)劃不得支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金，且不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸。在此之前，證券交易所也明確，重點(diǎn)調(diào)控城市競(jìng)拍地王的房地產(chǎn)企業(yè)將禁止發(fā)行公司債，發(fā)債募集資金不得用于購(gòu)置土地。

種種跡象表明，在市場(chǎng)的非常時(shí)期，行政手段實(shí)屬必要。但行政措施只可用于短期，不具有可持續(xù)性。長(zhǎng)期而言，只要需求還真實(shí)存在，沒(méi)有通過(guò)其他方式滿足，或遲或早終會(huì)爆發(fā)出來(lái)。

土地供應(yīng)出現(xiàn)倒掛

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征是，兩極分化非常明顯。大城市尤其是特大城市的人口流動(dòng)大，房屋需求旺盛，中小城市人口減少，房屋需求不足。雪上加霜的是，近年來(lái)大城市尤其是特大城市土地供應(yīng)相對(duì)不足，但大舉供地的往往是需求不足的中小城鎮(zhèn)。如去年北京土地市場(chǎng)共有44宗地塊成交，同比減少66宗，其中住宅類用地僅有15宗。

這種情況的出現(xiàn)，是因?yàn)樽?000年以來(lái)，各地普遍經(jīng)歷了城市攤大餅式的發(fā)展浪潮，粗放式發(fā)展造成了土地供應(yīng)緊張的局面。為此，近年來(lái)節(jié)約集約用地已成共識(shí)。