春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖。記者從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、廣州、深圳、杭州等十大城市的商品房成交量節(jié)后明顯開始反彈，2月7日當(dāng)天，十大城市成交套數(shù)達(dá)1632套，雖與年前3000套以上的單日成交高位仍有差距，但總體漸回歸常態(tài)。

1月信貸數(shù)據(jù)即將出爐，坊間聲音不一，不乏創(chuàng)新高的猜測(cè)，也有增速可控的理性預(yù)期。面對(duì)日益明晰的房貸收緊信號(hào)，政策的調(diào)控影響對(duì)房市、消費(fèi)者和銀行逐漸顯露。

“最近一個(gè)月身邊朋友少有人買房了，部分樓盤最近一兩個(gè)月確實(shí)不漲了，甚至還有下跌。但小區(qū)陸陸續(xù)續(xù)還是有不少看房的，房子依然是討論的熱點(diǎn)話題。”北京某關(guān)注房市的居民表示。

記者從北京多個(gè)房地產(chǎn)中介經(jīng)理人處獲悉，年前起房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于平穩(wěn)，年后房?jī)r(jià)依然維持穩(wěn)定水平，每天咨詢買房的消費(fèi)者和實(shí)際成交數(shù)并不少。“房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)并不意味著會(huì)跌，有需求現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)。”某地產(chǎn)中介表示。

總額限制 利率微調(diào)

從近期出現(xiàn)的房貸政策的具體調(diào)整上看，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多家銀行得到的反饋表明，收緊已是既定趨勢(shì)。

此前傳聞近期央行對(duì)主要銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求不同程度地收縮信貸投放規(guī)模，貸款項(xiàng)目需提前報(bào)備。中部某股份行信貸業(yè)務(wù)人士表示，年初央行主要就貸款規(guī)模對(duì)總行專門下達(dá)了指導(dǎo)，指導(dǎo)方向還涉及去金融杠桿、穩(wěn)定房產(chǎn)泡沫、防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)等要素。

某國(guó)有行分行信貸業(yè)務(wù)人士表示，貸款項(xiàng)目需報(bào)備是2016年底就有了，目前分行層面1月和目前發(fā)放的貸款都是此前儲(chǔ)備項(xiàng)目超出的額度，1月下旬接到窗口指導(dǎo)的相關(guān)通知進(jìn)一步收緊。但從新發(fā)貸款量看，今年分行新增貸款已經(jīng)比去年同期增加40%。目前分行層面還是努力增存款，積極放貸款，因?yàn)榭傂袑用娴目刂浦饕�是控制存貸比，換言之多吸收存款就能多放出貸款。

但也有部分中小銀行和外資行表示并沒有接到央行的窗口指導(dǎo)意見，審批流程也暫時(shí)沒有變化。某外資行信貸業(yè)務(wù)人士表示，按揭政策的縮緊是一致的，近期首付比例及利率根據(jù)貸款或擔(dān)保比例會(huì)在所屬地政策的基礎(chǔ)上小幅上調(diào)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還獲悉，個(gè)別城市有銀行年后微微上調(diào)首套房貸利率，例如青島、大連、珠海等地的部分銀行利率優(yōu)惠由85折上調(diào)至9折。某業(yè)內(nèi)人士表示，2017年總體的房貸優(yōu)惠力度較2016年將會(huì)進(jìn)一步縮小。

分析師郝俊丞表示，接下來房貸政策的變化主要操作的方向還是提升房貸利率或是提高首付比例。但目前的情況看一線城市的首付比例已經(jīng)不低，且在春節(jié)假期之后，不少樓市銷量下跌，對(duì)于首付比例調(diào)整的可能性較小，提升房貸利率還是大概率事件。

招商證券宏觀分析師閆玲表示，央行已經(jīng)進(jìn)行房地產(chǎn)總量上的調(diào)控，再加之目前對(duì)房地產(chǎn)的貸款資質(zhì)審核更加嚴(yán)格，整體的銷售量減少，很難再出現(xiàn)整體信貸的爆發(fā)性增長(zhǎng)。

調(diào)控政策反應(yīng)將滯后出現(xiàn)

“房貸是一定會(huì)收緊的，房?jī)r(jià)是一定會(huì)穩(wěn)住的。” 中國(guó)人民大學(xué)國(guó)際貨幣研究所（IMI）研究員曲強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

曲強(qiáng)認(rèn)為，從政策解讀上看，中央堅(jiān)持“走鋼絲”的政策，北上深的房?jī)r(jià)必須凍結(jié)在現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平周圍，不能漲，也不能跌。“但凍結(jié)價(jià)格水平不是一個(gè)市場(chǎng)常見政策，市場(chǎng)自身有一套機(jī)制，所以政策出臺(tái)后相關(guān)的市場(chǎng)反應(yīng)還需要時(shí)間考證。

但曲強(qiáng)也表示，雖然對(duì)1月數(shù)據(jù)關(guān)注頗多，但1月的信貸數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)判全年和近期的調(diào)控政策效果參考價(jià)值并不大。因?yàn)檎�常貸款審批流程和年前刻意控制貸款發(fā)放的原因，1月份的信貸數(shù)據(jù)反映的是11、12月的信貸需求。

而真正調(diào)控政策后的市場(chǎng)反應(yīng)，曲強(qiáng)認(rèn)為應(yīng)主要關(guān)注3月及以后的數(shù)據(jù)，一方面給市場(chǎng)消化信號(hào)和銀行政策調(diào)整的時(shí)間；另一方面，部分企業(yè)的財(cái)年是從3月份開始。中小企業(yè)主和相對(duì)富裕的企業(yè)人群依然是購(gòu)房主力人群，處理完上一財(cái)年賬務(wù)后是否進(jìn)行買房投資可以反映市場(chǎng)意向。

閆玲也表示，受銀行自己投放節(jié)奏的影響，1月信貸數(shù)據(jù)處高位是正常現(xiàn)象，對(duì)全年參考價(jià)值不大，但中長(zhǎng)期貸款占比仍值得關(guān)注。

某股份行信貸人士分析表示，在房貸必然收緊情況下，銀行下一步貸款投向主要方向?qū)⑹荘PP和政府授信，此外金融創(chuàng)新、金融服務(wù)、相關(guān)中間業(yè)務(wù)等也大有可為。

該人士還表示，城市化發(fā)展進(jìn)程中，購(gòu)房的剛需和換房的存量業(yè)務(wù)依然存在，銀行房貸依然有利潤(rùn)來源，但相對(duì)此前房貸的巨大利潤(rùn)，銀行的盈利必然有瘦身，但對(duì)銀行而言這不一定是個(gè)壞事。