購房降杠桿：預(yù)計今年房貸下降三成

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認為，嚴厲的調(diào)控風(fēng)暴之外，核心依然要看信貸的變化。

當前，受國際環(huán)境影響，中國貨幣和信貸政策正在調(diào)整中。

“貨幣政策寬松時，很可能會導(dǎo)致通貨膨脹，在金融市場或者房地產(chǎn)市場導(dǎo)致某些資產(chǎn)泡沫。” 在3月26日舉行的博鰲亞洲論壇分論壇上，中國人民銀行行長周小川如是說。

周小川認為，全球貨幣在多年的量化寬松之后，當前已經(jīng)到了周期的尾部；全球很多國家已經(jīng)放棄了流動性，雖然貨幣政策制定當局已經(jīng)開始緊縮政策，但這仍是一個漸進的過程。

在更早前的兩會記者會上，周小川表態(tài)稱，中國貨幣政策總體來說還是穩(wěn)健中性。

在商業(yè)銀行的層面，21世紀經(jīng)濟報道的調(diào)查顯示，近期熱點城市的商業(yè)銀行房貸利率，已悄然上行。

匯豐銀行本是房貸利率最**的銀行之一。但其廣州分行一業(yè)務(wù)員告訴記者，“之前銀行首套房貸款利率是8.2折，去年最低達到8折，但現(xiàn)在全面升到8.5折，未來聽說還會繼續(xù)升高。”

而廣州其他銀行如郵儲、光大等首套房貸利率也已陸續(xù)上調(diào)至最低9折。南京、太原等城市，則從原先基準利率打8.5折、9折上浮到9.5折，有的甚至開始執(zhí)行基準利率，即不再給**。

對于購房人來說，買房成本最多的是首付，而熱點城市基本都已經(jīng)認房又認貸了。目前，一線城市的首套房首付已普遍升至3成，二套房首付則升至6-8成，買房杠桿率大大降低。

這一狀況還在向二、三線城市蔓延。貴陽、南通等城市也紛紛調(diào)整首付比例，目前上述兩市的第二套住房公積金貸款首付比例已上升到30%、40%。

申萬宏源報告稱，2017年個人房貸在新增貸款的占比預(yù)計會降至30%，相比2016年平均水平約為45%。若假設(shè)2017年新增貸款與去年基本持平，預(yù)計今年個人按揭貸款總額將下降約33%至3.79萬億元，相比2016年時為5.68萬億元。

對于開發(fā)商來說，2014年下半年以來的廉價融資盛宴也早已結(jié)束，融資渠道收窄。2017年前兩月；房地產(chǎn)開發(fā)商可用資金同比增長7%，其中自籌資金（占總資金的30%）同比大幅下滑17%，主要原因在于監(jiān)管層自2016年第四季度以來，實際暫停了房企于境內(nèi)發(fā)行公司債。

需求高點已過，供給仍在高位

中國樓市歷來受政策影響極大，尤其2008年以來，受貨幣和信貸的影響最大，此輪從2014年開始的上漲，更與貨幣政策密切相關(guān)，與此前疊加人口紅利、經(jīng)濟發(fā)展紅利有明顯不同，因而也最缺乏根基。

萬科總裁郁亮指出，雖然目前小城鎮(zhèn)的人口還在向大城市流動，非都市圈人口還在向都市圈流動，但因為城鎮(zhèn)化而導(dǎo)致住房需求井噴式爆發(fā)的時代已經(jīng)結(jié)束。這個變化，就發(fā)生在2015年。

徐楓表示，2015年年末，以深圳為代表的一線城市房價已使購買者難以承擔(dān)，整個樓市走向自我調(diào)整階段；大多數(shù)買家以透支的方式，通過許多融資渠道集資買房，支撐起總體交易量，但現(xiàn)在多方面的政策圍堵正在加速樓市下行。

“深圳目前就處于量價齊跌的狀態(tài)”，她預(yù)測，2017年深圳市一、二手樓的成交量合計將下跌10%，如以6萬/平作為基點的話，而這一輪的周期將持續(xù)到2018年。

持類似觀點的還有全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌，他對21世紀經(jīng)濟報道稱，2017年樓市總體情況肯定不如2016年，特別是在一二線城市，今年下半年會處于平穩(wěn)或下行的周期中。中原地產(chǎn)認為，隨著政策、信貸全面收緊，加之政策持續(xù)打補丁，以北京為代表的一線城市改善需求被抑制，北京、成都、廈門等城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下降，這些城市將進入低迷調(diào)整期，不排除在這些城市，將出現(xiàn)明顯的房價下跌。

但顧云昌同時指出，目前城市大分化、市場差異化明顯。認房又認貸只在一線城市與二線熱點城市，而其他大多數(shù)城市依然在去庫存當中。

徐楓表示，從全國來看，房地產(chǎn)市場市場冷熱不均，并不是全國都進入下行周期，有些城市雖然房價高，但并未透支當?shù)刂Ц赌芰Γ�房產(chǎn)的自有化率高，如惠州、溫州、杭州、昆明等。

深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛也認為，目前全國正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整周期中，一、二線城市要嚴控風(fēng)險，謹防過熱，抑制投資投機行為，但三四線還是要引導(dǎo)合理去庫存。

郁亮認為，短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)、流動性、房貸政策對房價有很大的影響。但長期來看，房價必然由供求關(guān)系決定。全國樓市供求關(guān)系的真相就是：需求高點已過，而供給仍在高位。這樣的供求關(guān)系，不支持房價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。