2017年的房地產(chǎn)調(diào)控注定要寫入歷史。

在2011年以來的限購、限貸、限價的基礎(chǔ)上，調(diào)控又祭出了一個殺手锏：限售，主要內(nèi)容是要求個人獲得不動產(chǎn)證兩年后方可再賣，以及新建商住房限制賣給個人。

從廈門、北京再到杭州、廣州，限售手段有蔓延的趨勢。包括深圳、上海等在內(nèi)的熱點城市，都感受到了懸于頭頂?shù)倪_摩克利斯之劍。

在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，限售的出現(xiàn)，顛覆了過去房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯，提高了房產(chǎn)交易的時間成本，調(diào)控開始從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向。

這一手段的目的還包括，徹底封堵“炒房客”，讓買房真正回歸居住。

此外，導致2015年以來房價大漲的關(guān)鍵因素——房地產(chǎn)信貸也在收緊。除實際執(zhí)行中的首付比例從嚴收緊、按揭利率上行、認房又認貸外，宏觀貨幣和信貸政策也正在發(fā)生微妙的變化。

雙重高壓之下，熱點城市房地產(chǎn)市場成交下行立竿見影。萬科總裁郁亮指出，當前的調(diào)控很有必要進行，而在市場調(diào)整之下，房地產(chǎn)價格的單邊上漲已經(jīng)結(jié)束。

引導購房者以自住為動機

自3月17日開始的新一輪樓市調(diào)控浪潮愈演愈烈，中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至目前，全國已有超過40個城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策。

除了以往的限購、限貸、限價，具有新意的調(diào)控手段也出現(xiàn)了。其中最具風向標的是北京、廈門，以及廣州，均出現(xiàn)了住宅、商住限售。

以糅合了廈門和北京兩地政策的廣州為例，3月30日，廣州調(diào)控再次加碼，廣州家庭新買住房后房產(chǎn)證需滿2年，才能轉(zhuǎn)讓。法人新買住房證滿3年，才能轉(zhuǎn)讓；住房贈與，滿2年后才能再買房。有購房資格，才能接受贈與。

“對于投資客來說，拿到房產(chǎn)證開始持有兩年才能賣，意味著持有成本大大提高，短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)不可能了。”易 居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，廣州新政首次提出了限售，這是第五個提及限售的城市。

并且，廣州限售是最全面的，從各種角度堵住投資投機資金，抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買房，也是為了抑制外地投資投機。他預(yù)計，廣州樓市各類房產(chǎn)短期套現(xiàn)機會變窄，這有利于引導購房者以自住為動機。

此外，廣州也跟隨北京的步伐，加入商業(yè)辦公類房產(chǎn)的限售行列，公寓不能銷售給個人。

對此，深圳資深房地產(chǎn)研究人士徐楓指出，一些城市的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量超過有效需求，庫存積壓多，“商改住”在某種程度上能夠去庫存；而且沒有能力在商品住宅市場買房的人，也可以通過商改住解決住房需求，這補充了保障房和租賃市場功能。

但她續(xù)稱，商業(yè)物業(yè)本身就是用來投資的，而不是用來住的，現(xiàn)在廣州、北京等城市限制商住流通，或許是房地產(chǎn)市場泡沫嚴重的重要信號，預(yù)示著房地產(chǎn)市場調(diào)整的來臨。

由于北京的政策一向具有風向標意義，3月29日，住建部公開表態(tài)，北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗值得各地認真學習。

不少購房人擔心，其他城市很可能跟隨展開一輪全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平最近剛買了一套50年產(chǎn)權(quán)的商住公寓，她說自己就是買來投資收租金的，很擔心杭州也會對此進行限制。

然而狂風暴雨已經(jīng)到來。嚴躍進認為，限售疊加升級版限購、限貸、限價，將在所在城市產(chǎn)生立竿見影的效果。

廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜判斷，住宅限售新政出臺后，市場肯定會量價齊跌。這次政策疊加上次的限購收緊，再加上打擊雙合同、規(guī)范市場秩序，會對市場的氛圍、需求造成全面限制。預(yù)計成交會大跌50%，全年價格微跌5%-10%。

北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京商辦限購的政策將直接影響起碼60萬套物業(yè)，過去這部分物業(yè)中的90%為個人購買，未來將全部納入限售或企業(yè)購買。商住物業(yè)的價格下跌將是大概率事件。