危險(xiǎn)來自共識出現(xiàn)趨同傾向。

與以往任何一年都不一樣。2017年房企年報(bào)季，一二線陣營房企總裁董事長們都異口同聲發(fā)表對今年樓市無法輕松的觀點(diǎn)。

萬科在致股東信中說，2016年中國房地產(chǎn)市場的總銷售規(guī)模創(chuàng)造了歷史新紀(jì)錄，但這真的只是一件值得慶幸的事情嗎?

更讓人不輕松的是，對市場預(yù)期從來沒有過悲觀情緒的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在業(yè)績會上放言，“房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)特別大。政策收緊厲害，現(xiàn)金流收緊。本輪調(diào)控會超過任何想象。”今后，即便政府放松調(diào)控政策，樓價(jià)也不會暴漲，因?yàn)闃莾r(jià)已經(jīng)在高峰上了。“當(dāng)前投資者買不了。首付款太高了，有的城市首付高達(dá)70%，甚至80%。”

對當(dāng)下形勢，3月24日，長期沉默的龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍在業(yè)績報(bào)告會上表示，“應(yīng)該說不錯(cuò)，同時(shí)也忐忑”。“不錯(cuò)”是因?yàn)辇埡�一直掌握著自己的�?jié)奏，自己對此比較滿意;“忐忑”則是，下半年的市場或政策，還有很多不確定性，需要龍湖去小心駕馭。

最讓人心悸的是，以高端產(chǎn)品著稱的綠城的預(yù)判更加危情：2016年新房銷售12萬億元里，有5萬億元是投資或投機(jī)購買，其余7萬億元為購買者自住，而今年預(yù)計(jì)在調(diào)控下會降到7萬億到8萬億元。就是說，“投資投機(jī)客占40%，今年會消失”。而過去20年里中國房地產(chǎn)市場從來沒有一年下降幅度會達(dá)到40%。不論綠城高管這一預(yù)判準(zhǔn)確與否，根據(jù)綠城高端產(chǎn)品掌握的買房行為和兩次站到調(diào)控懸崖，都無法說這是隨便說說之辭。

相對綠城的形勢判斷，萬科則從短長周期給出平衡看法：短期來看，市場環(huán)境依然復(fù)雜。熱點(diǎn)城市和三四線城市持續(xù)分化，土地市場的調(diào)整滯后于住宅市場，以及行業(yè)自 2016 年底以來的去杠桿趨勢，都加大了企業(yè)經(jīng)營的不確定性。長遠(yuǎn)來看，房屋回歸居住屬性是大勢所趨。

不得不說，讓房企不樂觀的情緒最大程度來自于北京。“3·17”首發(fā)政策后，10天內(nèi)北京9次出臺樓市調(diào)控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過道學(xué)區(qū)住房、學(xué)區(qū)劃分、限制整頓商住房，以及配以嚴(yán)格的突擊檢查二手房交易市場，可以說，政策實(shí)現(xiàn)全覆蓋，炒房已沒有可能性。

但是，有不同意見者。新城控股副總裁歐陽捷不贊同新房銷售從12萬億元降到七八萬億元的觀點(diǎn)。“我們不認(rèn)為全行業(yè)銷售額會有減少，恰恰相反，我們認(rèn)為今年的市場量平價(jià)穩(wěn)，略有增長。”今年政府工作報(bào)告中有49個(gè)“穩(wěn)”，其中講下半年有38個(gè)。過去經(jīng)濟(jì)好，房地產(chǎn)會好，經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)更需要好。“目前，市場的五大基本面沒有改變，因此，房地產(chǎn)行業(yè)還有5到10年的高位盤整期。”

放下趨同性共識與有待求證的聲音，對于中國房地產(chǎn)開發(fā)市場，有一個(gè)根本性的核心價(jià)值觀從未變異，就是無論外部的環(huán)境如何變化，為客戶提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，都是企業(yè)最重要的使命。房地產(chǎn)公司能否完成轉(zhuǎn)型，以及能否重構(gòu)組織競爭力，都來源于此。