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      2017年開年:房價停漲了 房企承壓“錢荒”了

      作者:鄒昶昊 來源:新金融觀察 更新時間:2017年02月27日 【字體:

      萬眾矚目、波云詭譎的樓市,2017年到底怎么走?進入2月,國務(wù)院、統(tǒng)計局、住建部接連發(fā)聲,房地產(chǎn)政策“轉(zhuǎn)向”已如離弦之箭,高杠桿時代一去不返……

      房價停漲

      作別“談房色變”的2016年,春節(jié)后最重磅的樓市消息2月22日落地:房價停漲了……

      國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2017年首月70個大中城市中,房價上漲城市減少到45個。分類來看,一線城市新建商品住宅價格環(huán)比繼續(xù)持平;二線城市新建商品住宅價格微漲0.1%,漲幅比上月回落0.1個百分點;三線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%,漲幅與上月相同。

      引人注目的是,包括北上廣深、天津在內(nèi)的15個一線和熱點二線城市調(diào)控發(fā)威,房價持續(xù)趨穩(wěn)回落。其中,11個城市1月新建商品住宅價格環(huán)比下降,降幅在0.1至0.5個百分點之間;3個城市環(huán)比持平;廣州市雖環(huán)比上漲0.6%,漲幅卻已連續(xù)4個月回落。2016年赫赫有名的無錫、福州、鄭州、廈門,出現(xiàn)在70個大中城市房價漲幅榜后十名。

      房價停漲轉(zhuǎn)天,住建部部長陳政高便在新聞發(fā)布會上談及“房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展”的標準——不大起大落,認為調(diào)控已取得了階段性成果。雖然他并未針對坊間“一線城市中心城區(qū)房價應(yīng)該到20萬每平米以上”的尖銳說法進行正面回應(yīng),但重申建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制意義重大,似乎彰顯了高層將調(diào)控堅持到底的決心。

      市場真的會穩(wěn)定下去嗎?專家對新金融記者表示,從他的研究看,2016年11月至12月70城房價指數(shù)已停留在合理區(qū)間,2017年1月該態(tài)勢得以延續(xù),而且離“過熱”和“偏熱”區(qū)間較遠,說明房價已得到較好地抑制。“去年四季度的政策調(diào)控效應(yīng)會繼續(xù)釋放,這對于今年上半年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展有積極作用。當市場交易水平出現(xiàn)一定程度下滑后,過快的房價漲勢自然難以支撐。預(yù)計上半年房價環(huán)比增幅不會太大,總體會停留在平穩(wěn)運行區(qū)間中。”

      房企承壓

      房價被“緊箍咒”按住,央行貨幣政策趨緊,債券、基金等融資渠道被嚴格監(jiān)管……種種跡象表明樓市大潮已退,高杠桿時代一去不返。近期接連召開的地方兩會上,多地政府表態(tài)“2017年房價環(huán)比不上漲”,對去年銷量暴增、財報逆襲的上市房企無異于迎頭痛擊。

      令開發(fā)商焦躁的是,一直以來擠壓企業(yè)利潤率的高地價,仍呈快速增長態(tài)勢。國土資源部“2016年第四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告”顯示,住宅地價同比上漲的城市達92個,較上一季度增加7個;增速超過7%的城市34個,較上一季度增加10個。其中,北京、上海、廈門、南京、合肥漲幅超過20%。分區(qū)域看,長三角、珠三角、環(huán)渤海住宅地價環(huán)比增幅依次為3.12%、3.41%、3.13%,同比增幅依次為12.78%、13.41%、10.14%,均處于高位運行。

      事實上,房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向早有端倪。長江證券報告指出,去年四季度地產(chǎn)板塊持倉水平再度下降,其中基金持倉市值降至205億元創(chuàng)7年來新低,持倉比例為1.23%,減倉幅度僅次于通信、傳媒、計算機等TMT行業(yè)。面對境內(nèi)融資成本提升、融資渠道縮窄,去年四季度起房企轉(zhuǎn)而尋求境外資金支持,首創(chuàng)、萬科、融信、旭輝控股等均發(fā)行了美元債,碧桂園融資額達到6.5億美元。

      長江證券分析師表示,地產(chǎn)板塊歷次超額收益機會,都需要政策面、基本面與市場面等三因素共振。然而,2017年中央托底房地產(chǎn)的可能性不達,下行通道無法關(guān)閉,地產(chǎn)板塊大概率沒有超額收益機會。

      公開數(shù)據(jù)顯示,去年前三季度132家滬深上市房企平均利潤率僅7.8%,市場的爆發(fā)式增長并沒有讓開發(fā)商賺得缽滿盆盈,僅僅是看上去很美。截至今年2月23日,已有91家上市房企發(fā)布了2016年業(yè)績預(yù)告,預(yù)喜66家占比高達72.53%。以目前的形勢看,這更像是一眾房企最后的狂歡。

      北漂迷惘

      轉(zhuǎn)瞬之間被凍住的房價,不僅令開發(fā)商惆悵,也讓一線城市的外來人口感到迷茫。大學畢業(yè)后在北京工作10年仍未買房的心理咨詢師王康(化名)抱怨道:“隨著北上廣深土地供應(yīng)減少,房子越來越稀缺,房價肯定降不下來,這樣下去是趕我回河北老家的節(jié)奏嗎?”

      王康的擔憂并非毫無根據(jù),近日國務(wù)院印發(fā)《全國國土規(guī)劃綱要(2016-2030年)》,認為城鎮(zhèn)化重速度輕質(zhì)量問題嚴重,2000年-2015年,全國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積增長了約113%,遠高于同期城鎮(zhèn)人口59%的增幅,產(chǎn)業(yè)支撐不足,城鄉(xiāng)差距過大。綱要提出到2030年,中國國土開發(fā)強度將不超過4.62%,城鎮(zhèn)空間控制在11.67萬平方千米以內(nèi);提升優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質(zhì)量,將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群,以盤活存量用地為主,嚴格控制新增建設(shè)用地,統(tǒng)籌地上地下空間,引導中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。

      有業(yè)內(nèi)人士認為,今后一線城市的新建商品住宅很可能減量并繼續(xù)高端化,與控制人口規(guī)模相配套,周邊興起的城市群將是購房需求的集中釋放地。形成呼應(yīng)的是,今年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)人群漸成二三線樓市新看點。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)期間寧波和海口的成交面積增幅100%以上;從2017年1月-2月的日均成交量看,揚州、南昌、三亞、溫州放量明顯,其中揚州日均成交同比增長129.5%,南昌日均成交同比增長90.9%。

      需要指出的是,在大城市功能疏解、人口有序轉(zhuǎn)移的過程中,必須防范“子虛烏有”的謠傳給三線區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來巨大傷害。2016年,環(huán)京房地產(chǎn)市場飛速上漲,廊坊、香河、固安、涿州甚至白洋淀等地部分項目一年價格翻番,讓很多當?shù)貏傂杞^望。事實上,河北保定市下轄之安新、雄縣、容城三縣合并為“白洋淀市”的消息,去年以來一直流傳,然而并未得到證實。本屬于價值洼地的當?shù)貥鞘,房價跳漲數(shù)千顯然存在極大風險。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      錦繡宸府 3600 通達路
      力揚·時代 4000 內(nèi)蒙古大道
      恒大山水城 待定 縣城其他區(qū)域
      青禾名都 4000 大邑大道
      安仁2012 15000 安仁鎮(zhèn)
      欣城印象 3700 大邑大道
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