北京土地招拍掛市場(chǎng)擠牙膏式的供應(yīng)節(jié)奏，讓房企對(duì)于土地資源的渴求度已經(jīng)達(dá)到一定程度。很顯然，作為持續(xù)發(fā)展的必要資源，公開(kāi)土地市場(chǎng)的供應(yīng)已經(jīng)無(wú)法讓企業(yè)氣定神閑地等待，越來(lái)越多的企業(yè)選擇另辟蹊徑，在二級(jí)市場(chǎng)通過(guò)各種渠道，尋找新機(jī)會(huì)來(lái)補(bǔ)倉(cāng)。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)去年成交13宗

新年伊始，碧桂園就以單月拿地超百億的規(guī)模占據(jù)了企業(yè)拿地花錢最多的頭把交椅，而更加引人注意的是其“廣撒網(wǎng)”式的找地在朋友圈迅速傳播。從找地的形式上來(lái)看，更加多樣化。以其在天津區(qū)域的宣傳口徑為例：面向天津各界廣征優(yōu)質(zhì)土地，合作形式包括招拍掛、勾地、收并購(gòu)、舊城改造、PPP、土地整理、金融資產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)。

碧桂園此番毫無(wú)“忌口”地找地，無(wú)疑顯現(xiàn)其對(duì)土地資源的饑渴程度，也成為多數(shù)房企發(fā)展現(xiàn)狀的一個(gè)縮影。

在北京，2016年創(chuàng)造了“招拍掛”以來(lái)最慘淡的數(shù)據(jù)。根據(jù)北京市國(guó)土局的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，在2016年北京土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地中，備受關(guān)注的住宅類用地創(chuàng)造了多個(gè)歷史最低，全年僅實(shí)現(xiàn)成交15宗，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷年平均出讓56宗住宅用地的水平；相比2015年減少了35宗，這一數(shù)量同樣創(chuàng)造了全面招拍掛以來(lái)的新低。

值得一提的是，與公開(kāi)土地市場(chǎng)的沉悶相比，土地二級(jí)市場(chǎng)卻活躍異常。

新京報(bào)記者從第一太平戴維斯獲悉，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年北京二手土地市場(chǎng)發(fā)生的投資案例達(dá)到13宗，包括龍湖、平安、金茂、碧桂園、融創(chuàng)、雅居樂(lè)、保利等多家知名房企均榜上有名，且銀建投資、黑石基金等投行也赫然在列。

在第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問(wèn)部董事熊志坤看來(lái)，二手土地資源受到青睞并不難理解。“一手土地資源供應(yīng)的缺乏和銷售市場(chǎng)的良好表現(xiàn)令開(kāi)發(fā)商、投資者投資二手土地的意愿加強(qiáng)。未來(lái)二手土地火熱態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。”

位置好的住宅地受寵

“現(xiàn)在土地供應(yīng)緊張，能夠找到一塊相對(duì)成熟的地塊非常不容易，所以我們對(duì)于土地性質(zhì)沒(méi)有太多要求，主要還是看重位置和規(guī)劃。”一位不便具名的房企人士如是說(shuō)。

盡管企業(yè)對(duì)地塊盡可能不挑剔，但新京報(bào)記者根據(jù)去年企業(yè)在二手地投資的案例中發(fā)現(xiàn)，成交仍以住宅類為主。對(duì)此熊志坤稱，由于住宅供應(yīng)相對(duì)緊缺加上需求旺盛，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)加強(qiáng)對(duì)該類土地資源的獲取。

記者還發(fā)現(xiàn)成交的地塊主要在五環(huán)外。除少數(shù)地塊位于海淀、豐臺(tái)等市區(qū)外，大多數(shù)地塊位于昌平、大興及房山等發(fā)展較快的近郊區(qū)域。

據(jù)某位業(yè)內(nèi)人士介紹，在土地投資者的眼中，“好”項(xiàng)目通常具備位置佳、手續(xù)齊全、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰“干凈”、價(jià)格合理等多個(gè)指標(biāo)。“過(guò)去政策較為寬松，項(xiàng)目也更多，現(xiàn)在調(diào)控一收緊，供應(yīng)量縮水，好項(xiàng)目鳳毛麟角。”該人士并不諱言稱。

另一位多年從事地產(chǎn)方面投融資并購(gòu)業(yè)務(wù)的人士表示，市場(chǎng)上現(xiàn)有的二手地種類繁多，有些是國(guó)有企業(yè)收縮戰(zhàn)略清退出來(lái)的地塊;有些是已出讓的地塊，由于資金鏈斷裂或者后期開(kāi)發(fā)遭遇難題等原因轉(zhuǎn)讓；土地規(guī)模也大小不均，但總體數(shù)量比起前些年呈遞減趨勢(shì)。

“幾乎每家企業(yè)都會(huì)在二手市場(chǎng)找地，同樣一塊地幾家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況挺常見(jiàn)的。”某品牌房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，去年他所供職的公司在北京公開(kāi)市場(chǎng)沒(méi)有拿地計(jì)劃，但他們并沒(méi)有停止通過(guò)其他渠道尋找二手地。

獲取土地途徑多樣

過(guò)去公開(kāi)土地市場(chǎng)供應(yīng)充足時(shí)，二手地幾乎難覓市場(chǎng)，主因是二手地“成分”復(fù)雜。上述業(yè)內(nèi)人士稱，二手地資源形式靈活，既可能是尚未開(kāi)發(fā)的土地，也可能是建設(shè)初期的在建項(xiàng)目。而具體到交易的對(duì)象，又分成民營(yíng)對(duì)民營(yíng)、民營(yíng)對(duì)國(guó)營(yíng)兩種類型。

據(jù)記者了解，民營(yíng)企業(yè)之間的轉(zhuǎn)讓手續(xù)更加簡(jiǎn)潔，雙方坐下來(lái)談成后一紙轉(zhuǎn)讓合同即可完成交易；而國(guó)企的流程比較繁瑣，通常需要進(jìn)行投資、收購(gòu)的程序，然后再經(jīng)過(guò)北交所掛牌完成交易。

開(kāi)發(fā)商對(duì)于地塊的獲取途徑也更加多樣。從已經(jīng)成交的案例來(lái)看，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)土地交易、股權(quán)交易、公司并購(gòu)及合作開(kāi)發(fā)等幾種形式獲取土地資源。其中大部分開(kāi)發(fā)商仍傾向于通過(guò)資產(chǎn)交易和股權(quán)交易等形式，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。

2016年1月，融創(chuàng)中國(guó)便通過(guò)100%股權(quán)收購(gòu)獲得位于昌平、懷柔的兩大獨(dú)棟項(xiàng)目；而2016年第三季度，雅居樂(lè)作價(jià)約2.3億元，以51%的持股比例，收購(gòu)了位于北京市延慶區(qū)的一個(gè)綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，由此成功進(jìn)京。

二手地交易存在層層轉(zhuǎn)包的特點(diǎn)，即買賣之間信息不對(duì)稱，中間有很多次賺取差價(jià)和傭金的做法，而且很多是私下進(jìn)行，缺乏監(jiān)管，交易風(fēng)險(xiǎn)較大。但房企通過(guò)股權(quán)交易或者整體并購(gòu)的形式獲取土地，既規(guī)避了近期資金監(jiān)管，同時(shí)成本核算也相對(duì)獨(dú)立，甚至在土地開(kāi)發(fā)方面約束較少，所以成為房企策略轉(zhuǎn)變方向，同時(shí)被認(rèn)為是穩(wěn)妥、低風(fēng)險(xiǎn)、較高盤活價(jià)值的業(yè)務(wù)。