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      目前房地產(chǎn)風(fēng)險十分大 但熱點城市房價不可能降

      作者:未知 來源:新華網(wǎng) 更新時間:2017年04月05日 【字體:

      在投資者會和業(yè)績發(fā)布會上,孫宏斌重復(fù)表達了一個觀點:在嚴厲的宏觀調(diào)控政策下,目前的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險十分大,任何熱點城市房價不可能降,但也并不具備暴漲的任何基礎(chǔ)。

      融創(chuàng)的規(guī)模增長一直是焦點。

      在融創(chuàng)中國2016年業(yè)績發(fā)布會上,有投資者問:“目前中央調(diào)控力度大,會不會影響公司2100億元的銷售目標?”

      2016年,這家高速成長的公司擠進了千億俱樂部,全年實現(xiàn)合同銷售額1506億元,同比增長121%,銷售排名行業(yè)第七。

      對外口徑上,融創(chuàng)將2017年的銷售目標定在了2100億元,這是一個相對保守的數(shù)字。

      孫宏斌沒有直接回答上述問題,而是反問了一句:“你覺得我們今年銷售會有多少?”

      投資者答:“樂觀來說3000億吧。”

      不少人對融創(chuàng)的業(yè)績增長充滿信心。這很大一部分來源于融創(chuàng)的可售貨源:2017年公司全新開盤項目預(yù)計82個,可售資源達到1883億元,加上老盤新推,整體可售貨值達到4185億元。

      孫宏斌說:“今年可售資源在那,增長率也是不錯的,三五年后5000億到1萬億沒問題。”

      數(shù)據(jù)顯示,融創(chuàng)2016年至今新增土地儲備5394萬平方米,權(quán)益土地儲備為3733萬平方米,其中67%為并購所得。整體來說,融創(chuàng)已經(jīng)擁有總土地儲備7912萬平方米,總體貨值達到1.2萬億元。

      這一年,融創(chuàng)開拓了廣州、深圳、珠海等一二線核心城市,形成了北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區(qū)域、40余個一線、環(huán)一線和核心城市的全國布局。

      按照區(qū)域劃分,目前融創(chuàng)在華北區(qū)域的土地儲備為977萬平方米(18%),西南區(qū)域802萬平方米(15%),北京區(qū)域799萬平方米(15%),廣深區(qū)域773萬平方米(14%),東南區(qū)域725萬平方米(13%),上海區(qū)域675萬平方米(13%),華中區(qū)域431萬平方米(8%)。

      融創(chuàng)副總裁兼董事會秘書高曦直言:“2016年公司把握了機遇,如果還是在京津滬渝杭等八個城市,可以想象現(xiàn)在會非常焦慮。要么不買地被邊緣化了,要么買地面臨土地價格漲到如今這么高。財務(wù)上的波動非常值得,這更多是戰(zhàn)略上的選擇。”

      孫宏斌對融創(chuàng)的投資能力十分自信:“如果對我們買地能力都質(zhì)疑,那可以賣我們股票了。”

      與這種自信形成鮮明對比的是,在談到房地產(chǎn)市場時,孫宏斌展示了“非常非常悲觀”的情緒。

      在投資者會和業(yè)績發(fā)布會上,他重復(fù)表達了一個觀點:在嚴厲的宏觀調(diào)控政策下,目前的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險十分大,任何熱點城市房價不可能降,但也并不具備暴漲的任何基礎(chǔ)。

      “去年一直說這次調(diào)控的影響肯定會遠遠超過前面的,我相信這輪調(diào)控影響會特別深遠,因為政策越來越收緊,限價越來越嚴格。程度會超過任何人想象,對下半年影響、對明年影響會特別大,現(xiàn)在大家還沒有體會到。”

      孫宏斌說,自去年10月份開始,融創(chuàng)幾乎不在公開市場拿地,第四季度獲取的大部分土地都是收購獲取,才保證了較低的成本價:“現(xiàn)在(土地市場)買地,唯一邏輯就是將來房價還要暴漲。但按照現(xiàn)在政府限價措施,這個邏輯是不成立的。像貨幣政策收緊、利息增加、去杠桿,這些措施都上來后,房地產(chǎn)貸款會少1/3。將來政策放松后,會不會暴漲?我也不這么認為,因為房價已經(jīng)在高位上,如果貨幣收得比較緊,或者政府供地多一點。長遠來說我們對這個市場是非常非常悲觀的。”

      這種悲觀會影響融創(chuàng)的發(fā)展嗎?在孫宏斌看來,在行業(yè)快速整合、大起大落之際,對規(guī)模型房企來說,恰恰蘊含著諸多發(fā)展機遇。他表示,部分企業(yè)目前處于所謂的“鉆石十年”,通過這5年、10年的整合,搶占更高的市場占有率。

      過了5到10年以后,這批企業(yè)要怎么辦?

      這個問題就可以延伸到融創(chuàng)去年選擇投資樂視的邏輯——恰恰是因為考慮到融創(chuàng)5年甚至10年以后新的多元化發(fā)展空間。

      “樂視的事,我們的投資邏輯到目前來看是沒有任何問題的,這個邏輯也沒有變。對我們來說是長期投資,短期怎么樣我們不關(guān)注,往下最多是30%,往上漲可以到300%。”據(jù)孫宏斌透露,目前融創(chuàng)已經(jīng)向樂視投出了124億元。

      “樂視有很多東西,我們投的是上市公司這塊,一個是樂視電視這塊,一個是影業(yè),但比如樂視體育、中超本來就不應(yīng)該買,花了13.5億,收入5000萬, 老百姓 誰喜歡看中超?”孫宏斌進一步表示,目前融創(chuàng)往樂視三家企業(yè)派駐了財務(wù)人員和董事。

      “實際上,樂視企業(yè)戰(zhàn)略方向都挺對的。每一點都挺對,加起來就不對了。就是因為他們手上資源不夠、管理能力不夠——調(diào)整之后,該賣的賣,該合作的合作,干好一件兩件事就行了。”孫宏斌說。

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