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      房貸政策調(diào)整非常有必要 但不能誤傷無辜

      作者:董希淼 來源:第一財經(jīng)日報 更新時間:2017年04月06日 【字體:

      熱點城市降杠桿和三四線城市去庫存,是今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的兩大重點。金融是房地產(chǎn)市場的血脈,住房信貸政策既關(guān)系國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,又與普通百姓利益息息相關(guān)。為此,應加強房地產(chǎn)市場研究,實施差別化的住房信貸政策,合理把握信貸投放,既要滿足居民合理購房需求,又要防范風險、抑制泡沫。

      2016年我國貸款新增12.65萬億元,以個人住房貸款為主的住戶部門中長期貸款占到近一半。大量信貸資金流向房地產(chǎn)市場,既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響,更是房價大幅上漲刺激下的居民投資熱情帶動所致。房地產(chǎn)具有較強的金融屬性,相較于行政強制色彩濃厚的限購政策,住房信貸政策對于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場短期的投資性需求和投機性需求都有更明顯的作用。

      因此,調(diào)整住房信貸政策,可從四方面入手:一是調(diào)整貸款總量,合理確定銀行個人住房貸款總量;二是調(diào)整貸款價格,提高或降低個人住房貸款利率水平;三是調(diào)整貸款條件,收緊或放松購房主體貸款資格條件(包括貸款資格和貸款期限);四是調(diào)整貸款首付,控制購房主體購房杠桿率。下一步,應根據(jù)購房區(qū)域、主體的不同,綜合運用四種手段,量價并舉,長短結(jié)合,既調(diào)控總量又調(diào)整價格,既著眼當下又引導預期,將差別化的住房信貸政策落到實處。

      毫無疑問,對于部分房價上漲較快的熱點城市,整體上應嚴格控制貸款總量,主動上調(diào)貸款利率,適當收緊貸款條件,并提高貸款首付比例。

      而對多數(shù)三四線城市而言,房地產(chǎn)市場庫存量居高不下,去庫存壓力仍然較大。商業(yè)銀行應在風險可控的前提下,合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用,從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面繼續(xù)加大對居民合理購房的支持力度。我們還應該看到,我國城鎮(zhèn)化還將持續(xù)較長時間,中小城市和城鎮(zhèn)居民還有較強的購房需求未得到有效滿足。目前,個人住房貸款占全部貸款的比例在20%左右,其中不良貸款率不到0.5%,遠遠低于銀行業(yè)2%左右的總體水平。相比2016年,今年個人住房貸款增速將有所回落,但仍應保持適度增長。

      值得注意的是,收緊住房信貸政策雖然有助于抑制投資和投機需求,但也容易“誤傷”剛性需求和改善性需求。因此,對于熱點城市居民合理的購房需求,尤其是購買首套住房,還應繼續(xù)予以積極支持。這是差別化住房信貸政策的重要方面。當然,要采取措施,防止部分人群利用優(yōu)惠政策“鉆空子”。如日前北京出臺文件規(guī)定,離婚一年之內(nèi)申請房貸的,執(zhí)行二套房貸政策。對于三四線城市居民購買第二套以上住房的,雖不必嚴防死守,但也要有一定的差別化措施,防止少數(shù)地區(qū)借機炒作,進而推動房價虛高、市場虛熱。

      需要強調(diào)的是,住房信貸政策總體上由中央銀行和金融監(jiān)管部門制定和調(diào)整,地方政府切勿隨意染指,更不能自行其是。央行、銀監(jiān)分支機構(gòu)在政策總體框架下,應嚴格按照相關(guān)程序,根據(jù)各地不同情況進行適時調(diào)整。除窗口指導、價格引導之外,住房信貸的差別化措施還應更多由商業(yè)銀行自行決定和實施。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
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