今年3月以來(lái)，樓市調(diào)控席卷全國(guó)，據(jù)國(guó)際金融報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，已有近60城出臺(tái)超150次調(diào)控政策。在政策調(diào)控下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)，漲勢(shì)暫緩。特別是一線城市，在房屋交易市場(chǎng)不活躍的情況下，房屋租賃價(jià)格也開始出現(xiàn)下滑。

一線城市租金首降

上海房屋租賃指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示，上海房租指數(shù)結(jié)束了連續(xù)90個(gè)月的上漲行情，從今年1月開始延續(xù)了下跌的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，4月份，中原二手住宅租賃共成交1197套，環(huán)比下滑20.89%。

成交凍結(jié)，部分業(yè)主開始轉(zhuǎn)售為租，一些地區(qū)租賃房源供大于求，帶動(dòng)租金小幅下行。

以楊浦為例，房源空置率比較高，大量房源成交周期維持在1個(gè)月以上，租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下滑到5300～5500元/月之間，三房租金由8500元/月下滑到7500～7800元/月之間。

事實(shí)上，今年前5個(gè)月，上海二手房租金已經(jīng)出現(xiàn)3次環(huán)比下跌的情形。實(shí)際上，上海并非個(gè)案，北、上、廣、深四個(gè)一線城市的租金都在持續(xù)下降，而且都是金融危機(jī)以來(lái)首次。一線城市房租首降，不僅意味著供求關(guān)系發(fā)生變化，也意味著市場(chǎng)秩序在好轉(zhuǎn)。

樓市調(diào)控初見成效

從去年持續(xù)至今的樓市調(diào)控，已為本次房租市場(chǎng)變化埋下伏筆。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師分析，整體看2017年4月份各地樓市調(diào)控政策繼續(xù)加碼，在政策約束下樓市表現(xiàn)一般，成交量同比和環(huán)比均有不同程度的下降。截至4月末，主要熱點(diǎn)城市的庫(kù)存均有上升，去庫(kù)存主流城市集中在三線城市。

分析師表示，從調(diào)控政策內(nèi)容看，4月份單月，超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了70余次調(diào)控政策，其中全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)20個(gè)城市“限售”，正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為本輪從3月份開始的全國(guó)多城市調(diào)控新特點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)還有更多的城市將執(zhí)行落地這一新調(diào)控措施。一定年限限制轉(zhuǎn)讓，可以有效地降低投機(jī)行為。

租金回落只是開始

據(jù)測(cè)算，一線城市租金回報(bào)率已經(jīng)降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個(gè)階段，即租金下跌、房?jī)r(jià)橫盤以及租金收益率下行的階段，樓市成交凍結(jié)對(duì)租金的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。

報(bào)道分析，一線城市房租首降只是一個(gè)開端，拉開了房租回歸合理水平的序幕。這是因?yàn)椋?ldquo;房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”已經(jīng)成為樓市新定位，不管是臨時(shí)調(diào)控還是建立長(zhǎng)效機(jī)制無(wú)疑都會(huì)圍繞這一新定位，當(dāng)房子不再被炒，房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定，這有利于穩(wěn)定租金乃至降低租金。

而且，一線城市均表態(tài)要加快增加住房土地供應(yīng)，即增加住房供給，有一部分新增房源將會(huì)轉(zhuǎn)化為租房供給。再看需求端，北上廣等特大型城市紛紛提出人口“天花板”的控制規(guī)劃目標(biāo)，這對(duì)租房需求會(huì)產(chǎn)生一定影響。當(dāng)未來(lái)供給增加而需求被控制，顯然為房租下降創(chuàng)造了有利條件。

在高房?jī)r(jià)影響下，房租水分普遍較大，如今房?jī)r(jià)熱點(diǎn)城市普遍調(diào)控房?jī)r(jià)，治理中介，那么房租就極有可能繼續(xù)下降。

北上廣深被認(rèn)為是樓市風(fēng)向標(biāo)，當(dāng)這些城市房租開始下降，其他城市房租大概距離下降也不遠(yuǎn)了。