二、“地的投資”越來越重要

從宏觀上看，土地出讓金占房地產(chǎn)投資的比重越來越高。無論是從高頻數(shù)據(jù)還是從累計(jì)數(shù)值看，2015年中以來，土地出讓金占房地產(chǎn)投資的比例均呈現(xiàn)震蕩走高態(tài)勢，不僅底部不斷抬升，而且頂部也明顯走高，這說明土地出讓金對房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)開始變得越來越大。

土地出讓金對房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)越來越大還可以從土地購置費(fèi)同比增速與房地產(chǎn)投資增速的差值正在趨勢性走闊中觀察得到。高頻數(shù)據(jù)和累計(jì)數(shù)據(jù)均顯示，土地購置費(fèi)與房地產(chǎn)投資增速之間的差值正在迅速擴(kuò)大，走闊的起點(diǎn)為2015年底-2016年初。

從微觀上看，我們可以更加直觀地理解“地的投資”的重要性。為把問題簡化，我們可以做一個(gè)簡單的情景推演。

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)（含契稅）、建安工程和其他費(fèi)用（如設(shè)備購置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)等），其中最重要的是土地費(fèi)用和建安工程支出。從屬性上講，二者存在非常大的差異，土地屬于不動產(chǎn)，建安材料屬于動產(chǎn)，也就是說，在一定條件下，全國各地的建安費(fèi)用之間不應(yīng)有非常大的差異，除非它們從屬于開發(fā)性質(zhì)差異較大的建筑工程，如磚混型多層和框剪結(jié)構(gòu)超高層。但是，隨著中國房地產(chǎn)市場近20年的發(fā)展，各地房屋的建筑類型差異已經(jīng)快速縮小，磚混房屋已經(jīng)非常少見，框剪結(jié)構(gòu)的超高層也屬少數(shù)，大部分城市或最常見的建筑類型是小高層或高層建筑，基本采用框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。因此，從橫向上看，各地之間的建安費(fèi)用之間不應(yīng)有很大的差異，主要的差異可能體現(xiàn)在人工成本和小區(qū)品質(zhì)差異帶來的建筑材料支出上，但這種差異性不應(yīng)太大。

另一方面，縱向上看，雖然當(dāng)前的螺紋鋼、水泥等建材價(jià)格相比2011年之前已大幅下降，但由于人工成本快速上升，而且居民生活水平的快速提高對建筑材料品質(zhì)的要求也有了較高要求。因此，從縱向上看，當(dāng)前主要城市的建安成本也沒有出現(xiàn)很大變動（少數(shù)近年從“磚混”轉(zhuǎn)向“框架”的城市在建安上的變動會稍大一些）。

從開發(fā)商角度看，房價(jià)包括了地價(jià)、建安、其他稅費(fèi)和利潤，既然建安沒有出現(xiàn)很大變動，而且近幾年房企凈利率整體維持在10%左右，那么房價(jià)上漲的最大受益者很可能是地價(jià)的上漲，現(xiàn)實(shí)情況正是如此。

根據(jù)上面的分析，既然房地產(chǎn)投資同時(shí)包括“地價(jià)”和“房價(jià)”，而且樓體的建安成本在橫向上的不同城市之間和縱向上的不同時(shí)期之間沒有出現(xiàn)太大的變動，那么影響房地產(chǎn)投資變動的最大因素應(yīng)該是土地，既包括土地出讓面積的變動，也包括土地出讓價(jià)格（樓面價(jià)）的快速上升，尤其是后者。

既然房價(jià)的上漲主要體現(xiàn)為地價(jià)的上漲，那么隨著房價(jià)不斷走高，地價(jià)在房地產(chǎn)投資中的比重會越來越大，相應(yīng)地，“地的投資”對房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)也會變得越來越高。在諸如北京上海等一線城市，地價(jià)占開發(fā)支出的比例可能在80%以上，部分項(xiàng)目甚至可以高達(dá)90%。在普通的三四線城市，近幾年地價(jià)也隨著房價(jià)快速上漲，土地對房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)也在迅速提高。因此，隨著房價(jià)上漲，我們需要越來越關(guān)注“地的投資”對房地產(chǎn)投資的影響。