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      “地?zé)岱坷洹保旱禺a(chǎn)投資與地產(chǎn)銷售關(guān)系新角度(2)

      作者:未知 來源:華爾街見聞 更新時(shí)間:2017年05月29日 【字體:

      二、“地的投資”越來越重要

      從宏觀上看,土地出讓金占房地產(chǎn)投資的比重越來越高。無論是從高頻數(shù)據(jù)還是從累計(jì)數(shù)值看,2015年中以來,土地出讓金占房地產(chǎn)投資的比例均呈現(xiàn)震蕩走高態(tài)勢,不僅底部不斷抬升,而且頂部也明顯走高,這說明土地出讓金對房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)開始變得越來越大。

      土地出讓金對房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)越來越大還可以從土地購置費(fèi)同比增速與房地產(chǎn)投資增速的差值正在趨勢性走闊中觀察得到。高頻數(shù)據(jù)和累計(jì)數(shù)據(jù)均顯示,土地購置費(fèi)與房地產(chǎn)投資增速之間的差值正在迅速擴(kuò)大,走闊的起點(diǎn)為2015年底-2016年初。

      從微觀上看,我們可以更加直觀地理解“地的投資”的重要性。為把問題簡化,我們可以做一個(gè)簡單的情景推演。

      眾所周知,房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)(含契稅)、建安工程和其他費(fèi)用(如設(shè)備購置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)等),其中最重要的是土地費(fèi)用和建安工程支出。從屬性上講,二者存在非常大的差異,土地屬于不動產(chǎn),建安材料屬于動產(chǎn),也就是說,在一定條件下,全國各地的建安費(fèi)用之間不應(yīng)有非常大的差異,除非它們從屬于開發(fā)性質(zhì)差異較大的建筑工程,如磚混型多層和框剪結(jié)構(gòu)超高層。但是,隨著中國房地產(chǎn)市場近20年的發(fā)展,各地房屋的建筑類型差異已經(jīng)快速縮小,磚混房屋已經(jīng)非常少見,框剪結(jié)構(gòu)的超高層也屬少數(shù),大部分城市或最常見的建筑類型是小高層或高層建筑,基本采用框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。因此,從橫向上看,各地之間的建安費(fèi)用之間不應(yīng)有很大的差異,主要的差異可能體現(xiàn)在人工成本和小區(qū)品質(zhì)差異帶來的建筑材料支出上,但這種差異性不應(yīng)太大。

      另一方面,縱向上看,雖然當(dāng)前的螺紋鋼、水泥等建材價(jià)格相比2011年之前已大幅下降,但由于人工成本快速上升,而且居民生活水平的快速提高對建筑材料品質(zhì)的要求也有了較高要求。因此,從縱向上看,當(dāng)前主要城市的建安成本也沒有出現(xiàn)很大變動(少數(shù)近年從“磚混”轉(zhuǎn)向“框架”的城市在建安上的變動會稍大一些)。

      從開發(fā)商角度看,房價(jià)包括了地價(jià)、建安、其他稅費(fèi)和利潤,既然建安沒有出現(xiàn)很大變動,而且近幾年房企凈利率整體維持在10%左右,那么房價(jià)上漲的最大受益者很可能是地價(jià)的上漲,現(xiàn)實(shí)情況正是如此。

      根據(jù)上面的分析,既然房地產(chǎn)投資同時(shí)包括“地價(jià)”和“房價(jià)”,而且樓體的建安成本在橫向上的不同城市之間和縱向上的不同時(shí)期之間沒有出現(xiàn)太大的變動,那么影響房地產(chǎn)投資變動的最大因素應(yīng)該是土地,既包括土地出讓面積的變動,也包括土地出讓價(jià)格(樓面價(jià))的快速上升,尤其是后者。

      既然房價(jià)的上漲主要體現(xiàn)為地價(jià)的上漲,那么隨著房價(jià)不斷走高,地價(jià)在房地產(chǎn)投資中的比重會越來越大,相應(yīng)地,“地的投資”對房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)也會變得越來越高。在諸如北京上海等一線城市,地價(jià)占開發(fā)支出的比例可能在80%以上,部分項(xiàng)目甚至可以高達(dá)90%。在普通的三四線城市,近幾年地價(jià)也隨著房價(jià)快速上漲,土地對房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)也在迅速提高。因此,隨著房價(jià)上漲,我們需要越來越關(guān)注“地的投資”對房地產(chǎn)投資的影響。

      樓 盤 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      林肯郡 3500 晉北新城
      幸福公社-吾村 8500 青霞鎮(zhèn)
      青禾名都 4000 大邑大道
      安仁新公館 8700 安仁鎮(zhèn)
      中交·錦天新城 - 大邑大道
      山客部落 8000 花水灣鎮(zhèn)
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