業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，面對(duì)限價(jià)調(diào)控，此前豪宅經(jīng)常使用的延期入市效果將大打折扣。大批開(kāi)發(fā)商將要為此前推升的高價(jià)地付出代價(jià)。接下來(lái)幾個(gè)月，一線城市調(diào)控政策仍將繼續(xù)深入，豪宅市場(chǎng)上半年可能呈現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢(shì)，但由于抗跌性強(qiáng)，一線城市豪宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期依然預(yù)期樂(lè)觀。

在全國(guó)市場(chǎng)一片大好的過(guò)去兩年，頂級(jí)豪宅被淹沒(méi)其中，其漲幅遠(yuǎn)比不上普通住宅；而在新一輪調(diào)控收緊之后，號(hào)稱(chēng)最為保值增值的豪宅，狀況又如何呢？

從去年和今年一季度來(lái)看，豪宅市場(chǎng)交易仍然穩(wěn)健，部分熱門(mén)城市頂豪甚至出現(xiàn)了較為可觀的漲幅。

但調(diào)控的影響不可忽視。北京“3·17新政”開(kāi)啟新一輪調(diào)控之后，一二線城市樓市“量?jī)r(jià)齊跌”。受限價(jià)政策影響，部分頂豪新盤(pán)無(wú)法按預(yù)期價(jià)格獲得預(yù)售證入市，尤其是一些前期高價(jià)拿地的項(xiàng)目，面臨尷尬。在成本壓力下，一些項(xiàng)目選擇延遲入市，另有項(xiàng)目選擇“減配”，以求維持利潤(rùn)。

多位豪宅業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前市場(chǎng)上銷(xiāo)售的豪宅大多是3月份之前已拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，3月份之后高價(jià)盤(pán)基本無(wú)法獲批，這將導(dǎo)致下半年豪宅成交可能大幅下滑，當(dāng)然也不排除一些項(xiàng)目會(huì)選擇低價(jià)入市。

豪宅“跑贏大市”？

位于珠江新城CBD的僑鑫·匯悅臺(tái)項(xiàng)目，是廣州的頂豪標(biāo)桿。某網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)至今的成交均價(jià)達(dá)93038元/平方米。今年3月，其價(jià)格信息更新為“平層最低價(jià)格13萬(wàn)/平方米”。

截至5月25日，今年以來(lái)該項(xiàng)目新增成交16套，總銷(xiāo)售額超過(guò)6.5億元，成為廣州豪宅銷(xiāo)冠。

今年以來(lái)，京滬穗深及部分熱點(diǎn)二線城市的豪宅成交量?jī)r(jià)均有所提升。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)北京頂級(jí)豪宅的交易規(guī)模明顯增加，均價(jià)在10萬(wàn)元以上的樓盤(pán)由去年同期的8個(gè)增加到17個(gè)。以北京壹號(hào)院為例，今年截至5月20日共成交8套，去年同期僅成交1套；成交均價(jià)達(dá)17.07萬(wàn)元/平方米，比去年同期上漲19.6%。

在深圳，同策咨詢(xún)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-4月，套均總價(jià)達(dá)4594萬(wàn)元的華潤(rùn)深圳灣·悅府項(xiàng)目共售出63套，單價(jià)達(dá)13.69萬(wàn)元/平方米。此外，上海一季度單價(jià)在10萬(wàn)元以上的豪宅共成交316套，整體去化率達(dá)到9成。

同策咨詢(xún)研究部指出，得益于3-4月的銷(xiāo)售向好，京滬穗深1-4月10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅共去化1121套，同比增加45.8%。

咨詢(xún)機(jī)構(gòu)萊坊5月10日發(fā)布的報(bào)告顯示，以各城市售價(jià)前5%的房產(chǎn)作為豪宅計(jì)算，今年一季度，廣州、北京、上海的豪宅價(jià)格漲幅分別位列全球主要城市第一、第二和第四。其中，廣州的同比漲幅達(dá)到36.2%。

這與今年以來(lái)多地樓市“量?jī)r(jià)齊跌”的狀況形成鮮明反差。

談及原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是豪宅自身特征所致：“一方面，頂豪不依賴(lài)信貸政策；另一方面，頂豪產(chǎn)品的銷(xiāo)售節(jié)奏較穩(wěn)定，以實(shí)現(xiàn)最大盈利空間為目的，并不追求成交量。因此，頂級(jí)豪宅的投資價(jià)值并不會(huì)隨政策而頻繁波動(dòng)。”

更本質(zhì)的原因或許是資產(chǎn)配置需求。諾亞財(cái)富指出，經(jīng)歷去年樓市新一輪上漲后，計(jì)劃減配房地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)的高凈值人士占比從45.3%降至20.1%，計(jì)劃增配的占比則從14.6%升至22.7%。這顯示出，更多的資金正在進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，而在房地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)中，頂豪產(chǎn)品被認(rèn)為是最具保值性的資產(chǎn)配置。