某大型房地產(chǎn)公司人士對記者表示，除了限購和限售政策外，自去年“930”調(diào)控以來，多個一二線核心城市對新盤項目定價、預(yù)售證的發(fā)放加強(qiáng)了監(jiān)管，包括項目二期均價不得明顯高于前期銷售項目售價，否則不予發(fā)放預(yù)售證等。該人士表示，在限制定價的政策下，北京、上海一些新樓盤價格甚至低于附近區(qū)域二手房，產(chǎn)生了10%至20%的折價，因此出現(xiàn)搖號買房、一房難求的局面。盡管銷售順利，但由于均價受到限制，房地產(chǎn)公司利潤水平也受到影響。

記者了解到，今年以來，位于北京城六區(qū)的數(shù)個開盤項目價格，較此前計劃的價格有10%至20%的下調(diào)。盡管沒有明確的政策，但從目前市場上的項目來看，8萬元/平方米成為一個重要門檻。

另一方面，北京、上海嚴(yán)格實施的商住限售政策對開發(fā)商也造成不小的影響。北京商住新政出臺后，成交直接降至冰點。云房資訊的數(shù)據(jù)顯示，5月北京簽約商住房僅為44套，而一些已經(jīng)或正在銷售的商住項目還面臨著解約退款風(fēng)險。

受益于一二線城市調(diào)控后的溢出需求，三四線城市今年以來銷售情況火爆，這也使得主要布局三四線城市的地產(chǎn)商上半年銷售情況表現(xiàn)不錯。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月網(wǎng)簽住宅排名居前的項目，就包括位于徐州、惠州等多個未限購的三線城市項目。深圳某大型房企的負(fù)責(zé)人對記者表示，未來仍然看好京津冀、長三角以及珠三角地區(qū)環(huán)一線城市的發(fā)展前景，不過隨著更嚴(yán)格限購政策的實施，環(huán)一線城市間樓市預(yù)計也將出現(xiàn)分化。

融資壓力逐漸增加

張大偉認(rèn)為，在調(diào)控政策下，2017年樓市降溫明顯，由此帶來了一定的經(jīng)營風(fēng)險。一部分房企在2016年拿了一些高價地，在這種情況下，對未來房價上漲預(yù)期很高，而調(diào)控又導(dǎo)致房價上漲難度非常大。2017年資金成本逐漸上升，各種融資渠道壓力逐漸增加，對很多房企而言，資金鏈風(fēng)險正逐漸積累。

云房數(shù)據(jù)分析師指出，在房企融資難、融資貴的背景下，銷售回款成為部分房企資金來源的主要方式。2017年4月，銷售回款占房地產(chǎn)資金來源的51.2%，環(huán)比上升1.1個百分點，同比上升4.2個百分點。隨著市場成交下滑，房企銷售回款壓力上升，同時由于境內(nèi)外發(fā)債受限且成本大幅上升、房企信托貸款融資受到更嚴(yán)格監(jiān)管，預(yù)計房企將面臨更大的資金壓力和更高的財務(wù)成本。

不過，張大偉認(rèn)為，大型房企憑借規(guī)模、品牌和低融資成本等優(yōu)勢，仍然有較大的騰挪空間。2016年，不少大型房企抓住低成本發(fā)債優(yōu)勢，已經(jīng)置換了前期大部分的高成本負(fù)債。而標(biāo)桿企業(yè)則可以通過兼并收購、買地產(chǎn)股來增加土地儲備，并布局多元化投資。

中國恒大6月5日發(fā)布公告稱，公司繼5月贖回永續(xù)債561.8億元人民幣后，再次贖回永續(xù)債243.8億元人民幣，已累計贖回永續(xù)債805.6億元人民幣，并計劃2017年6月30日前贖回剩余的全部永續(xù)債。

碧桂園總裁莫斌表示，上半年盡量提前推盤是為了獲得更多的現(xiàn)金流，應(yīng)對可能到來的房地產(chǎn)下行周期，抓住更多機(jī)會。而保利方面則在投資者電話會議中表示，因預(yù)計下半年流動性收緊之后可能會對銷售造成影響，主觀上會在上半年加快推貨進(jìn)度。

而中小房企預(yù)計面臨更加艱難的局面。盡管銷售結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)收入還有一定的時間差，但在調(diào)控背景下，部分項目儲備少、資金成本高的中小房企業(yè)績已經(jīng)顯露疲態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)公布中期業(yè)績的房企中，不少中小房企業(yè)績下滑甚至出現(xiàn)虧損。

國泰君安固定收益分析師指出，2017年房地產(chǎn)周期走弱，內(nèi)外部流動性堪憂，外部融資收縮動向更需要密切關(guān)注，尤其是前期激進(jìn)融資擴(kuò)張的高杠桿中小開發(fā)商資金鏈更加敏感，將面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。