開發(fā)投資吸引力排名出爐

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金在不同城市間流進流出，既反映該城市人口對房地產(chǎn)的需求程度，又體現(xiàn)城市對資金的吸引力水平，甚至體現(xiàn)出一個城市未來的發(fā)展速度。

哪些因素又決定了一個城市的吸引力？上述《報告》從市場容量和增值潛能兩個維度出發(fā)，評判城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力，前者包括人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟實力、財富水平、資源優(yōu)勢、交通通達性、市場規(guī)模，后者包括供求關(guān)系、需求滿足度、價格支撐、市場熱度。

中國指數(shù)研究院相關(guān)專家對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，人作為房地產(chǎn)市場的消費終端，是影響市場容量最重要的因素。未來市場容量能否保持甚至擴張，取決于人口是否能夠保持增長，城市經(jīng)濟、收入、資源、交通等因子將通過作用于人口增長來影響住房市場容量。另一方面，市場熱度反映的是開發(fā)企業(yè)對當?shù)爻鞘械耐顿Y熱情，可用房地產(chǎn)開發(fā)投資額規(guī)模和增速以及土地平均溢價率來進行衡量。

通過上述評價邏輯，《報告》對全國297個地級以上城市進行打分排位。評價結(jié)果顯示，上海、北京、深圳、天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶位列2017年全國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力前10位。

《報告》稱，從城市層級來看，一線城市排名領(lǐng)先，上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位；天津排名首次進入前4，杭州、南京、成都、武漢、重慶等核心城市經(jīng)濟基礎(chǔ)強、人口流入多、市場需求旺盛。

另外，《報告》顯示，在二線城市中，鄭州、廈門、合肥領(lǐng)銜排名，分列12、13、16位，長春、哈爾濱、大連則繼續(xù)延續(xù)上年的態(tài)勢，排名靠后。

五大城市群房地產(chǎn)增勢明顯

今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速繼續(xù)上升。有業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不降反升，是因為在前期房地產(chǎn)景氣局面下，房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度并保持延續(xù)。但隨著需求端銷售增速下滑，供給端的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也有下滑的可能。

但是細看各城市數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，部分二線城市在人口流入、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)銷售面積等方面依然保持著迅猛的增速。

《報告》稱，一線城市中，北京、深圳土地稀缺導(dǎo)致供應(yīng)規(guī)模大幅下降，銷售面積增速放緩，北京銷售面積同比僅增長6.7%，深圳銷售面積甚至出現(xiàn)負增長，為-11.5%，上海增速為11.3%，但是一線城市外溢效應(yīng)明顯，熱點二線城市商品房銷售面積增長顯著。

2016年，成都、武漢、鄭州和天津，商品房銷售面積在3000萬平方米左右，遠超全國其他城市，同比增速均在20%以上，其中鄭州和天津增速超過50%。

從區(qū)域來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名靠前的城市主要位于長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝五大城市群內(nèi)。廣東東莞、佛山保持在全國前20名，中山排名提升至23名；三四線城市中，珠海、汕頭、鎮(zhèn)江、保定等城市具備承接核心城市產(chǎn)業(yè)、人口及置業(yè)需求外溢的區(qū)位優(yōu)勢，排名靠前。

中山大學(xué)銀行研究中心副主任李宇嘉分析，目前隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級分化，就業(yè)條件好的幾大都市圈已成為人口流入的目的地，在人口紅利減退、城市化速度放緩的背景下，都市圈將成為未來釋放人口結(jié)構(gòu)性紅利的重要區(qū)域。