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      房地產(chǎn)市場“大動作”頻頻 這次真的“變天”了?

      作者:未知 來源:中國經(jīng)濟網(wǎng) 更新時間:2017年08月03日 【字體:

      近期房地產(chǎn)市場動作不斷,一方面房屋租賃市場受到極大關注,相關政策密集出臺,另一方面,地產(chǎn)調(diào)控影響持續(xù),房貸收緊、成交探底,價格有所松動。

      此外,萬達甩賣資產(chǎn)引起市場對房企債務、市場前景擔憂,顯然,房企躺著賺錢的時代已經(jīng)過去,一個新的房地產(chǎn)市場階段正在來臨。

      政策層面:租賃政策密集出臺

      近期,租賃市場受到極大關注,政策紅利持續(xù)釋放,預示著新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來。

      從國辦39號文《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,到住建部等九部門發(fā)文推動人口凈流入大中城市加快發(fā)展住房租賃市場,以及廣州的“租購同權”,相關政策密集出臺。

      根據(jù)通知,住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。實施的措施包括搭建交易平臺,推動國企轉型為住房租賃企業(yè),細化金融、土地等支持政策。

      除試點城市外,更多城市早已開始將發(fā)展租賃市場作為解決住房問題的重要方式和任務。北京、上海要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房,有的地塊甚至要求100%自持,有的地塊的自持期限高達70年。

      對于北上廣深等房價偏高的城市,政策偏向“購租并舉”,更符合房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展要求。對人口凈流入大的地方、租房矛盾突出的城市進行“分類處理、因城施策”,也更符合現(xiàn)實情況。

      可以說,租賃市場正在從過去缺乏監(jiān)管、相對混亂、“重售輕租”的局面,逐漸向加強監(jiān)管、鼓勵“購租并舉”的方向發(fā)展,租賃市場迎來黃金發(fā)展期。

      房企層面:現(xiàn)金流弱房企還債壓力大

      上個月,萬達甩賣了將近700億元的資產(chǎn),雖然符合此前公布的“輕資產(chǎn)”轉型戰(zhàn)略,但外界還是將懷疑目光鎖定在萬達的負債上。就房地產(chǎn)行業(yè)而言,高杠桿、高負債是普遍現(xiàn)象,但在調(diào)控持續(xù)、房貸收緊的下半年,銷售速度放緩,開發(fā)商日子更加艱難。

      據(jù)民生證券研究院分析師管清友在一份研究報告中統(tǒng)計,截至2017年6月底,存量的房地產(chǎn)債券市場尚有1.34萬億元的規(guī)模,涉及發(fā)行人230家。其中,小型房企的存量債券僅1502.7億元,而大中型房企的存量債券為9681.7億元。從2019年開始,上述債券將逐步進入到期償還的高峰期。

      另一方面,在去杠桿背景下,房企融資壓力持續(xù)增加。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年前7個月,房企融資渠道被壓縮,包括私募債、公司債、中期票據(jù)等債權融資僅2238.97億元,與2016年同期的7923.7億元相比,下降了71.7%。

      分析人士指出,待明后年償債高峰期來臨之際,債券融資帶來的償還規(guī)模疊加其他債務帶來的兌付壓力,可能將導致個別現(xiàn)金流出現(xiàn)危機的房企退出房地產(chǎn)市場。

      同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者指出,現(xiàn)階段市場上呈現(xiàn)出許多新趨勢,萬達賣項目其實是在降負債,其他企業(yè)也有剝離不良資產(chǎn),出售或合作相對不太優(yōu)質(zhì)的項目,下半年到四季度這個現(xiàn)象可能會更多。

      “在近期限購限貸、房貸放緩情況下,市場交易量下降,開發(fā)商銷售收入也隨之下降,回款很難支付到期資金,加劇企業(yè)資金鏈緊張局面。四季度開發(fā)商可能采取主動降價措施。”張宏偉說。

      消費層面:房貸收緊成交量探底

      信貸是決定短期房價的關鍵因素,房價調(diào)整壓力越來越大。以北京為例,自“3·17新政”等一系列政策調(diào)控下,北京房地產(chǎn)市場迅速降溫,成交量探底,各家銀行房貸審批和放款節(jié)奏也越來越慢。

      央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年以來,北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的占比大幅下降,且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。

      不過,由于房貸利率的提高,在房價開始下調(diào)的當下,購房者面臨的購房成本可能增加。目前,北京地區(qū)首套房利率平均折扣為基準的1.01倍,上海、深圳、廣州仍有部分銀行提供基準以下優(yōu)惠折扣,但總體額度有限。二線城市中,超7成銀行首套利率已回歸基準。

      中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉向中經(jīng)網(wǎng)記者指出,在進入慣例的7、8月淡季后,市場繼續(xù)低迷,樓市調(diào)控政策影響繼續(xù)加強。北京等一二線城市在3月調(diào)控后,網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低,市場開始進入調(diào)整周期。

      “整體價格從4月開始到現(xiàn)在3個月累計跌幅在8%左右,部分區(qū)域房源價格超過了10%,目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。”張大偉說。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      子龍邑都 3500 老體育場
      聚龍名城 3700 沙渠鎮(zhèn)
      水岸西嶺 7200 西嶺鎮(zhèn)
      天邑•春江花苑 3400 桃源西區(qū)
      子龍晨園 3700 老體育場
      紫荊尚品 3400 通達路
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