作為房地產(chǎn)的“調(diào)控年”，今年各地密集出臺各種措施，以抑制房價(jià)過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。大半年來，樓市關(guān)鍵詞交替重疊出現(xiàn)，監(jiān)管、新政、限購、去杠桿、去庫存、轉(zhuǎn)型、改革、供給側(cè)……在海南舉行的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會嘉賓認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控效果初顯，接下來應(yīng)鞏固成效，調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入下行通道，市場分化加劇，新的挑戰(zhàn)也開始出現(xiàn)。

市場進(jìn)入下行通道

目前，國內(nèi)樓市正發(fā)生較大的變化。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一在論壇上表示，今年以來中央政府堅(jiān)持了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大了分類調(diào)控的力度；地方政府推行“因城因市施策”，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了初步的成效。

朱中一指出，下半年按照中央提出的要加大對金融風(fēng)險(xiǎn)的管控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制的要求，控房價(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)的力度不會放松，房地產(chǎn)信貸政策估計(jì)也會放緩，有些房價(jià)上漲較快的三四線城市也可能會出臺一些限購、限貸等措施。再加上去年第三季度全國商品房的交易量處于高位，因此，下半年全國商品房的銷售額、銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將會下調(diào)，但全年的這些指標(biāo)肯定還會超過去年的最高水平。

專家表示，今后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入到增速下降、結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)提升的常態(tài)時(shí)期。

“中國以蓋房子為核心的地產(chǎn)已經(jīng)到了巔峰，未來將會走下坡路。”國泰君安證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜表示，“下半年貨幣政策還會繼續(xù)收緊。”林采宜預(yù)測，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)見頂，但是不會崩潰，政府和社會各界都不希望看到地產(chǎn)行業(yè)崩盤，也不希望泡沫會被刺破，而是需要一個(gè)“軟著陸”。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，今年上半年，一二線城市樓市特點(diǎn)主要表現(xiàn)在交易量下行上，量的下行都會導(dǎo)致價(jià)的下行。三四線城市中，量價(jià)雖有提升，但上升速度有所放緩。去年中國迎來了第二個(gè)交易高峰，今年目前看來下行趨勢還會繼續(xù)。越是漲得快的地方，價(jià)格越容易下降；泡沫吹得越大，價(jià)格下行越快。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)大概三年多一個(gè)周期，因此，今年下半年可能下行的一二線城市不多，但2018年樓市可能出現(xiàn)總體下行。

市場分化持續(xù)加劇

隨著調(diào)控進(jìn)一步深入，國內(nèi)樓市內(nèi)部分化越來越明顯。不僅一二線與三四線城市間差距拉大，三四線城市內(nèi)部也出現(xiàn)了分化。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示，隨著調(diào)控加劇，一二線城市成交量出現(xiàn)了20％的下降，這意味著一二線城市很難再創(chuàng)新高。相反，三四線城市出現(xiàn)了明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價(jià)跌，供應(yīng)逐年遞減，需求受限，所以未來的增長也會很少。非都市圈熱點(diǎn)城市在去年5月份出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，得益于一線城市人口回到家鄉(xiāng)，購房置業(yè)、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。但這種情況不太可能持久，“因?yàn)槟芑厝サ幕厝チ�，不回去的以后也不會回去了�?rdquo;

顧云昌表示，中國房地產(chǎn)正呈現(xiàn)出競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的發(fā)展趨勢。

即使當(dāng)前調(diào)控趨嚴(yán)，但也阻擋不了部分房企“跑馬圈地”的熱情，可謂“餓死膽小的，撐死膽大的”。今年以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在市場上積極拿地，董事局主席李明表示：“拿地將堅(jiān)持財(cái)務(wù)指標(biāo)第一位，地價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，發(fā)展布局集中在一二線城市，主要業(yè)態(tài)傾向于具備一定規(guī)模的綜合體項(xiàng)目。”

針對北京等一線城市對高端住宅項(xiàng)目實(shí)施限價(jià)等調(diào)控政策，李明表示：“限價(jià)是臨時(shí)性的，總體來說是階段性調(diào)控的舉措，不用過多擔(dān)心。”

一位房企負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前嚴(yán)控下，很多大房企都在加緊拿地。如果用現(xiàn)有的計(jì)算庫存的方式來看，加上限購、限貸、限賣等政策的影響，繼續(xù)加大住宅供地的話，很可能樓市兩三年后又要面臨去庫存壓力，導(dǎo)致市場管理調(diào)控波動較大。“2016年就是很好的體現(xiàn)，上半年還在去庫存，下半年就開始調(diào)控，現(xiàn)在控房價(jià)與去庫存就像天平的兩端。”

不僅企業(yè)，部分地方政府內(nèi)部意見也出現(xiàn)了分化。多地地方政府人士私下表示，從大環(huán)境及發(fā)展前景而言，當(dāng)?shù)胤績r(jià)并不算高。南方某地級市一住建系統(tǒng)負(fù)責(zé)人坦言，按照當(dāng)前發(fā)展速度，該地區(qū)四五年之后房價(jià)翻番不是沒有可能。