今年多地氣溫走高的時(shí)候，樓市成交量卻有點(diǎn)冷。

二手房被認(rèn)為是房地產(chǎn)真實(shí)需求的晴雨表。在剛剛過(guò)去的七月份，上海二手房的成交量無(wú)論是環(huán)比還是同比，都出現(xiàn)不同程度的下跌。而上海只是全國(guó)熱點(diǎn)城市的縮影。據(jù)數(shù)據(jù)，七月一線城市新房成交量環(huán)比下跌22%，同比減少六成。

對(duì)于下半年走勢(shì)，研究中心研究總監(jiān)楊科偉認(rèn)為，今年市場(chǎng)普遍看多樓市的預(yù)期依然相當(dāng)堅(jiān)挺，下半年房?jī)r(jià)波動(dòng)的概率較小。“但隨著房地產(chǎn)新增貸款和個(gè)人住房貸款增速持續(xù)放緩，以及開(kāi)發(fā)商銷售資金周期被拉長(zhǎng)，明年市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)新的變化。”楊科偉表示。

七月多地樓市成交大幅下降

最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海七月共成交1.17萬(wàn)套二手住宅，環(huán)比六月下降4.23%；而與去年七月相比，同比下降的幅度更是達(dá)到65.31%。

上海二手房成交量的下滑，已連續(xù)延續(xù)了四個(gè)月。“雖然七月是淡季，但與往年同期相比，仍與2015年、2016年同期有著較大差距，今年七月的成交量也僅高于2011年和2014年同期水平。”近日一份報(bào)告中如是說(shuō)。

不只是二手房，新房的成交量，也處于近幾年的低位。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上海七月新房成交面積127.78萬(wàn)平米，環(huán)比六月下降10.97%。與去年七月相比，同比下降幅度也達(dá)到四成。

分析師指出，上海新房、二手房成交量持續(xù)下滑并非個(gè)案。中指院數(shù)據(jù)顯示，七月北京新房成交面積同比下降55%；廣州環(huán)比下降10%，同比下降53%；深圳環(huán)比下降三成，同比下降34%。

在中指院監(jiān)測(cè)的百個(gè)城市中，有17個(gè)城市在七月份的成交量環(huán)比出現(xiàn)下降，這其中西安的降幅最大為38.97%，廣州和汕頭次之，降幅均超三成。與去年同期相比，22個(gè)城市成交同比下降，福州下降幅度明顯，濟(jì)南次之。從百城主要城市的總體情況看，成交面積環(huán)比下降8.69%，近六成城市成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑，同比下降幅度達(dá)26.15%。

成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)不同程度下降，究竟是季節(jié)因素還是持續(xù)的調(diào)控？對(duì)此研究中心研究總監(jiān)楊科偉指出，這其中的確受到季節(jié)影響，但調(diào)控起到的作用更大。

樓市成交量下降更深的原因是什么。業(yè)界人士告訴記者，除了季節(jié)以及政策升級(jí)，成交量下降另一個(gè)重要原因，則是供應(yīng)量相對(duì)不足。

楊科偉指出，與旺盛的購(gòu)買需求相比，今年樓市火熱的城市，供應(yīng)量都較低。供應(yīng)量不足一方面是由于今年政府對(duì)價(jià)格管理較嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售證積極性不高；另一方面則是因?yàn)槭袌?chǎng)存量出現(xiàn)了較大幅度下降。

“2016年在去庫(kù)存的大市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商將手頭能賣的項(xiàng)目都拿出來(lái)賣。去年土地成本較高，一些土地未轉(zhuǎn)化為商品房。有的土地經(jīng)過(guò)一年開(kāi)發(fā)雖然已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但今年監(jiān)管部門對(duì)價(jià)格管理較嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為未達(dá)到預(yù)期，未必愿意在今年上市。”一位不愿意具名的分析人士說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商預(yù)期依然堅(jiān)挺

七月樓市慘淡的成交量，接下來(lái)幾個(gè)月是否會(huì)延續(xù)？而成交量的下滑，是否會(huì)引發(fā)下半年房?jī)r(jià)的波動(dòng)？

對(duì)此，一家中型房企高管認(rèn)為，今年沒(méi)有看到政策放松的跡象，嚴(yán)格的調(diào)控在很多房企來(lái)看是今年的主基調(diào)。成交量持續(xù)處于低位，可能會(huì)成為今年下半年的常態(tài)。

“目前熱點(diǎn)城市成交量下降的一個(gè)重要原因，是供應(yīng)量相對(duì)不足。但這樣的態(tài)勢(shì)，短期看并沒(méi)有從根本上緩解的跡象。開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)較高的預(yù)期，與各城市房產(chǎn)部門對(duì)價(jià)格的管控并不一樣。開(kāi)發(fā)商想賣更高的價(jià)，可能會(huì)持續(xù)推后市場(chǎng)供應(yīng)時(shí)間。因此下半年熱點(diǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系，預(yù)計(jì)還處于較緊張的態(tài)勢(shì)。”這位房企高管說(shuō)。

在此諸多背景下，對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，一二線城市降價(jià)的概率較小。對(duì)下半年的預(yù)期，可以從市場(chǎng)供應(yīng)量有限，房企卻不愿拿出更多的房子銷售中看出來(lái)。

一家福建房企表示，今年的市場(chǎng)是比較難做，但資金鏈并沒(méi)有到緊繃的程度。

“不愿在現(xiàn)在拿出來(lái)銷售的原因在于，受制于高企的土地，房企如想獲得一定利潤(rùn)，就要賣出相應(yīng)的溢價(jià)。但商品房?jī)r(jià)格被管得很嚴(yán)，不少項(xiàng)目選擇了觀望開(kāi)盤以期待后期獲得更好的價(jià)格。”這家房企人士說(shuō)。

下半年樓市怎么走，來(lái)看一下房企在土地市場(chǎng)用腳投票的表現(xiàn)。雖然市場(chǎng)整體量跌價(jià)漲，但開(kāi)發(fā)商對(duì)土地投資的熱度卻不見(jiàn)明顯減退。據(jù)最新數(shù)據(jù)，七月全國(guó)土地成交均價(jià)達(dá)到7610元/平米，刷新近幾年以來(lái)月度土地成交均價(jià)新紀(jì)錄。

“如果看空下半年樓市，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)在交易量持續(xù)下滑的背景下，再拿地的。”一家房企高層說(shuō)。