國(guó)務(wù)院辦公廳去年6月印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。今年7月，九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)。近日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部又聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。

隨著住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策不斷加碼，各地紛紛瞄準(zhǔn)這塊市場(chǎng)進(jìn)行排兵布陣，并且在較短時(shí)間內(nèi)取得了可喜進(jìn)展。

在業(yè)界看來(lái)，住房租賃加速“補(bǔ)課”背后，是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控“下半場(chǎng)”住房制度建設(shè)正在轉(zhuǎn)向“租售并舉”，如何影響我國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)值得期待。

盤(pán)活存量資源

國(guó)企紛紛試水住房租賃市場(chǎng)

隨著住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策不斷加碼，擁有土地、房屋等優(yōu)勢(shì)的地方國(guó)企，也瞄準(zhǔn)了這塊市場(chǎng)。今年以來(lái)，上海、南京、武漢等城市的國(guó)企，都在探索將閑置廠房或商業(yè)用房改建為租賃住房，既增加房源供應(yīng)又盤(pán)活企業(yè)存量資源。

在近期上海國(guó)資運(yùn)營(yíng)研究院舉辦的“國(guó)企推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展研討會(huì)”上，上海市房管局市場(chǎng)處副處長(zhǎng)劉紀(jì)來(lái)表示，當(dāng)前上海的住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系不夠完善，如公共租賃住房供不應(yīng)求，規(guī)范的市場(chǎng)化出租房源較少，個(gè)人出租住房存在隨意解約和群租現(xiàn)象，租賃關(guān)系不穩(wěn)定。他透露，上海將抓緊研究制定關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展細(xì)則。

住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題，為國(guó)企參與提供了契機(jī)。今年8月，上海百聯(lián)集團(tuán)宣布，成立百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司，并與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商睿星資本合作，共同開(kāi)拓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

上海國(guó)資運(yùn)營(yíng)研究院認(rèn)為，國(guó)企參與租賃市場(chǎng)，優(yōu)勢(shì)在于土地和房源。以上海華誼集團(tuán)為例，作為一家化工企業(yè)集團(tuán)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，在上海市中心以及郊區(qū)擁有不少物業(yè)，目前正在尋求盤(pán)活存量資源。“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，為企業(yè)提供了一個(gè)物業(yè)升級(jí)的機(jī)會(huì)。”華誼集團(tuán)資產(chǎn)財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理郭敏表示。

最新發(fā)布的《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》提到，要扶持國(guó)有企業(yè)發(fā)展規(guī)�；�租賃，2017年國(guó)有規(guī)模化住房租賃企業(yè)不少于14家。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)企將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房，改建后水電氣執(zhí)行民用價(jià)格。

武漢市方面也表示，由武漢地產(chǎn)集團(tuán)、武漢城投集團(tuán)、武漢地鐵集團(tuán)等市屬?lài)?guó)有企業(yè)組建5家公司，作為武漢市第一批國(guó)有住房租賃平臺(tái)，開(kāi)展規(guī)模化、集約化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃經(jīng)營(yíng)。

國(guó)企參與住房租賃市場(chǎng)，在具體路徑上有不同選擇。除了自己運(yùn)營(yíng)，有的也選擇與專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作。目前，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已出現(xiàn)一批專(zhuān)業(yè)化的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，如魔方公寓、萬(wàn)科泊寓、青客公寓等。這些運(yùn)營(yíng)商或租下整棟物業(yè)進(jìn)行改造，或?qū)⒎稚⒃谀硡^(qū)域內(nèi)的可出租房源集中到一個(gè)平臺(tái)進(jìn)行管理。租期一般較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)10年到20年。

統(tǒng)計(jì)顯示，在歐美等國(guó)家，30%的租賃房屋由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理，日本的這一比例更是高達(dá)80%，而我國(guó)多數(shù)城市不到10%。海通證券地產(chǎn)行業(yè)研究員涂力磊表示，住房租賃市場(chǎng)如果搞自建，收回成本的周期會(huì)比較長(zhǎng)。比較看好企業(yè)盤(pán)活現(xiàn)有存量，交給專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)管理的模式，這樣可以獲得比較好的收益率。

武漢籌集租賃住房一萬(wàn)套

記者日前從武漢市房管局獲悉，自開(kāi)展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)以來(lái)，武漢市迅速推進(jìn)相關(guān)工作，目前已籌集租賃住房項(xiàng)目庫(kù)項(xiàng)目35個(gè)，房源11351套（間），計(jì)劃到2020年基本形成渠道多元、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

目前，武漢租賃住房項(xiàng)目庫(kù)共有35個(gè)項(xiàng)目，房源11351套（間），其中市場(chǎng)租賃項(xiàng)目10個(gè)，7546套；人才安居項(xiàng)目25個(gè)，3805套。同時(shí)，5年內(nèi)武漢將留住100萬(wàn)大學(xué)生，建設(shè)250萬(wàn)平方米、5萬(wàn)套租賃住房，形成20萬(wàn)人的租住規(guī)模。

武漢市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，租賃住房房源優(yōu)先選擇軌道交通沿線和新市民相對(duì)集中的中心城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)布點(diǎn)，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才安居、公共租賃住房保障、城中村改造相結(jié)合。目前主要集中在武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，一些商業(yè)改住宅項(xiàng)目也會(huì)出現(xiàn)市中心地段，但上市時(shí)間尚未確定。

據(jù)了解，武漢市已明確由地產(chǎn)集團(tuán)、城投集團(tuán)、地鐵集團(tuán)和碧水集團(tuán)等4家大型國(guó)企下屬企業(yè)，建立國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司，今年將主要采取國(guó)有平臺(tái)集中新建、商品房項(xiàng)目配建、現(xiàn)有房源改造、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)、市場(chǎng)包租等方式籌集房源，年底前完成新增租賃住房7000間、30萬(wàn)平方米。

同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)也積極申請(qǐng)參與武漢租賃住房試點(diǎn)。武漢市將根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模、資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力、信用等因素，選擇不少于5家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)模化經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)企業(yè)。目前，萬(wàn)科、龍湖、金地等大型房企，以及武漢規(guī)模較大的7家住房租賃企業(yè)已納入租賃試點(diǎn)企業(yè)名錄庫(kù)。