上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從，是全國(guó)重要的風(fēng)向標(biāo)。一個(gè)月前，上海兩幅租賃住房用地在上海土地交易市場(chǎng)成交。8月23日，上海又推出4幅租賃住房用地，而且都處在熱點(diǎn)區(qū)域，示范、導(dǎo)向意義顯而易見(jiàn)。不僅是上海，全國(guó)各大城市都開(kāi)始推出租賃住房用地。但是中國(guó)大規(guī)模、有計(jì)劃地發(fā)展租賃市場(chǎng)，也僅剛剛起步。這項(xiàng)工作要行穩(wěn)致遠(yuǎn)，關(guān)鍵是補(bǔ)四塊短板。

第一塊短板是思想認(rèn)識(shí)的短板。租賃住房的意義有很多。上海這樣的城市，從供地入手，發(fā)展租賃住房，最根本的還是因?yàn)檫@項(xiàng)動(dòng)作對(duì)上海長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、戰(zhàn)略發(fā)展的意義。世界上的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，都十分注意促進(jìn)人才流動(dòng)，吸引人才； 注意降低居住成本，使人才尤其是年輕人不為住房所累，更加專(zhuān)注于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。1990年瑞士住房自有率僅31%，而1998年亞美尼亞住房自有率已達(dá)96.3%。倫敦、紐約、東京等城市的租房率為55%-77%之間，上海的租房率則只有30%多。上海一些區(qū)縣的發(fā)展，也已經(jīng)證明：發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)，有利于區(qū)域活力的提升。上海是中國(guó)的一線城市，上海發(fā)展租賃市場(chǎng)，對(duì)于其他國(guó)家中心城市、區(qū)域中心城市來(lái)說(shuō)，尤其具有啟發(fā)意義。

第二塊是機(jī)構(gòu)租賃的短板。中國(guó)住房自有率一直維持在較高水平。一些省會(huì)城市住房自有率高達(dá)90%以上，全國(guó)城市平均數(shù)是70%，上海、北京、廣州等一線城市的住房自有率較低一些，但也在65%左右。住房自有率如此之高，租賃房如何發(fā)展？目前的現(xiàn)狀政府公租房、私人機(jī)構(gòu)租賃房的比例太低。德國(guó)政府公租房與私人機(jī)構(gòu)租房比例加在一起，將近租賃市場(chǎng)的半壁江山。按照“六普”的數(shù)據(jù)，我國(guó)八成多的可出租房來(lái)自個(gè)人出租。機(jī)構(gòu)租賃不足且比例不夠高，數(shù)量不夠大。機(jī)構(gòu)租賃本身就應(yīng)該是租賃市場(chǎng)發(fā)育、發(fā)展最大的一個(gè)空間。機(jī)構(gòu)租賃里，政府公租又居于“帶頭大哥”的地位。從這方面來(lái)看，上海一個(gè)多月的時(shí)間，先后推出6幅地塊，發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，尤其是發(fā)揮政府公租的作用，是有意義的。

第三塊是持續(xù)運(yùn)營(yíng)的短板。我國(guó)租賃住房的市場(chǎng)空間巨大，未來(lái)將形成數(shù)萬(wàn)億元的租金交易額。但具體到城市的租賃回報(bào)率，總體上低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平。而上海、北京等一線城市，租賃回報(bào)率低于二三線城市。一份研究報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)城市平均為2.6%，一線城市在1.5-2%左右，國(guó)際靜態(tài)租賃回報(bào)率為4%-6%。上海、北京等城市租賃回報(bào)率總體偏低，原因有很多。但不管是哪種原因，進(jìn)一步提升租賃回報(bào)率，提高持續(xù)運(yùn)營(yíng)的水平，是擺在上海等城市租賃企業(yè)面前的挑戰(zhàn)。

第四塊是法律法規(guī)的短板。發(fā)達(dá)國(guó)家十分注重通過(guò)立法來(lái)推動(dòng)住房租賃業(yè)發(fā)展。德國(guó)本世紀(jì)初就制定《租賃法》，日本1951年發(fā)布《公營(yíng)住宅法》。這些法律法規(guī)對(duì)于租賃市場(chǎng)涉及到的多類(lèi)主體的責(zé)任、義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。其中，最具有意義的規(guī)定是：租房與買(mǎi)房的權(quán)益是等同的。結(jié)合中國(guó)的實(shí)際來(lái)看，目前存在兩大問(wèn)題，一是租賃住房的相關(guān)法律法規(guī)還不夠健全，管理十分粗放； 二是租售是否真正同權(quán)，還得不到完全的落實(shí)。這些問(wèn)題的解決需要時(shí)間，需要積累經(jīng)驗(yàn)，也需要平衡各方面的利益關(guān)系。最近少數(shù)地方原住民抵制公租房房客居住，認(rèn)為損害了原住民的生活品質(zhì)以及實(shí)際利益，這也說(shuō)明租賃住房是一場(chǎng)城市空間的利益格局分配，會(huì)有大量新問(wèn)題出現(xiàn)。中央已明確提出要加快住房租賃市場(chǎng)立法，國(guó)務(wù)院將住房租賃市場(chǎng)立法作為深化改革急需的項(xiàng)目。上海等地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，“立行”固然重要，“立規(guī)”的意義更加深遠(yuǎn)。未來(lái)一段時(shí)間，各方面協(xié)同作業(yè)，如能盡快補(bǔ)齊法律法規(guī)的短板，必將促進(jìn)中國(guó)租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。