二手房流通性變低

張大偉指出，限售基本都是取得不動產(chǎn)證后幾年不得銷售，市場交易基本都是期房為主，完成交易后通常要2年才能拿到房產(chǎn)證，所以未來買新房基本上至少需要4年才可以出售。

這意味著，大量的新房將被持有至少四年，影響未來的二手房供應；而如果限售時間較長，則當下市場上的許多二手房也將被“凍住”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，限售對于房源的流動性或流通性進行了管制，很大程度上使得房屋的持有成本增加，這會帶來潛在的二手房供應會減少，因為必須以更長周期持有。

國信證券認為，理論上，“限售”短期將減少一定數(shù)量的二手房供應，使部分購房需求向新房市場轉移。

以第一個出臺限售的城市廈門為例，3月份出臺限售后二手房供應及成交大受影響，持續(xù)低迷。

數(shù)據(jù)顯示，其1、2月份的二手房成交穩(wěn)定，3月份猛漲，隨后經(jīng)歷了斷崖式下滑，及至6月，二手住宅日均成交僅60套左右；截至9月，廈門二手房成交已連續(xù)半年下跌。

持續(xù)的成交低迷也讓價格發(fā)生了變化。9月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布8月70個大中城市二手住宅價格變動情況，其中，廈門二手住宅價格環(huán)比下降0.4%，降幅全國第5，至此，廈門二手住宅價格環(huán)比已連續(xù)下降5個月。

另一個一線城市中唯一實施限售的廣州，二手房市場也不樂觀。根據(jù)陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計，在3月的調控政策加碼后，二手房市場活躍度快速下降，第二季度全市11區(qū)經(jīng)中介促成的二手房網(wǎng)簽量為27659套，比第一季度減少39.5%。6月全市二手住宅網(wǎng)簽均價20095元/平方米，環(huán)比僅微增68元/平方米。

到了7月，廣州市11區(qū)經(jīng)中介行促成的二手房網(wǎng)簽量為7588套，比6月的8506套減少10.8%。8月廣州市（不含南沙、從化）二手房中介網(wǎng)簽7377宗，比7月的7070宗微升4.34%，但整體成交能力與7月相差不大，比去年8月的9285宗大幅下降20.55%。

伴隨傳統(tǒng)一手樓市旺季的到來，廣州已有不少開發(fā)商發(fā)布了推貨信息并加快推貨節(jié)奏，其中，價格大眾化的增城、黃埔、從化、南沙等區(qū)域表現(xiàn)突出，大批新貨接踵而來，部分二手樓潛在買家將被分流到一手市場。

國信證券指出，由于新房產(chǎn)業(yè)鏈比二手房更廣、更長，限售對開發(fā)商、地方財政、產(chǎn)業(yè)鏈未必負面。

此外，限售后的二手房買賣市場流通性減少，有助于其轉到租賃上來，增加大量的租賃房源。

中國指數(shù)研究院報告指出，短期來看，限售的作用在于降低交易頻次，有利于增強租賃市場房源供應的穩(wěn)定性。特別是在后期，租賃將與享受基本公共服務相掛鉤，房源供應穩(wěn)定性的提高有利于推動住房租賃市場健康發(fā)展。

為了使限售政策發(fā)揮其最大的影響力，嚴躍進認為，后續(xù)限售政策的細節(jié)會繼續(xù)深入研究，包括限售期房屋的處理或資產(chǎn)管理模式如何建立等。另外，限售過程中如何處理各類法律糾紛也是一個重點。