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      樓市限售AB面:炒房客資金壓力大 二手房流通性變低

      作者:未知 來源:21世紀經濟報道 更新時間:2017年09月30日 【字體:

      與前幾輪樓市調控不同的是,在限價、限貸、限購之外,限售成為此輪樓市調控的新方向。

      自3月份廈門首次出現(xiàn)限售,到9月底多個城市加碼限售,截至目前,全國已有逾45個城市跟進這一政策,樓市投資投機得到了有效控制。

      多位業(yè)內專家認為,限售政策要求購房取得房產證后,滿一定年限才能上市交易,這將給炒房客施加資金壓力,大大降低樓市的投資投機行為,進一步穩(wěn)定市場預期,引導市場理性發(fā)展。

      限售政策更長遠的考量則是,在穩(wěn)定房價,調節(jié)供求的基礎上,建立租售并舉的長效機制。

      限售的積極作用

      限售政策首先出現(xiàn)在廈門。2017年3月23日,該市出臺新規(guī)“新購商品房取得房產證后滿2年才能出售”。

      此后,不少城市跟進了這一政策,并有所升級和調整;9月底,新一輪城市調控中也增加了限售。

      自9月22日開始,西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、桂林等9個城市出臺新一輪調控,除西安和武漢外,7個城市均實施了限售。

      中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示,目前為止全國已有46個城市執(zhí)行了限售政策。

      從范圍來看,有針對戶籍性質進行限售規(guī)定的,有針對城市內部不同區(qū)域進行限售規(guī)定的,有針對新建商品房和二手住宅進行規(guī)定的。限售周期一般為2-5年不等。

      據(jù)統(tǒng)計,目前大部分城市限售都是針對新房和二手房統(tǒng)一進行,只有幾個城市只限售新房。

      中原地產專業(yè)分析師張大偉認為,限售的本質就是樓市去杠桿,大量房源被鎖住數(shù)年不能交易,樓市已經不太可能吸引高成本資金進入。

      9月限售的7個城市,大多此前房價漲幅明顯,為限售出臺做了注腳。

      國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年8月,全國70城新房價格環(huán)比漲幅排名中,桂林環(huán)比上漲1.1%排第一;南昌環(huán)比上漲0.9%排第三;長沙同比漲16.9%排第一。

      深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉指出,近年來,但凡房價上漲快的城市,其房屋換手率一般都較高。因此,使房屋在幾年內不得出售,是短期內阻止房價上漲,打擊投機和短炒的絕佳手段,最終使住房得以回歸居住屬性。

      “限售政策通過凍結交易、改變預期、增加杠桿成本,具有直接消滅投資和短炒的效果。”他判斷,限售短期內能阻止房價上漲,但不會引起房價下跌,有助于維持房價的穩(wěn)定。

      國信證券也指出,限售是為了抑制“短線投機”。從樓市投資的角度,持有數(shù)年之后再出售才是合理的投資周期,抑制短線交易有利于讓樓市運行得更健康,更長遠。

      此外,限售還能把一部分有購買力的住房需求積攢起來、把有需求但購買力暫時不足的潛在購房者的購買力培育起來。

      以近日出臺補丁政策的七城為例,據(jù)國信證券測算,限售規(guī)定的2-5年,正好是這些城市剛達到當?shù)仄骄芍涫杖爰彝慅R一套普通住宅首付所需年限,因此“限售”實際上是在為培育新的有效住房需求爭取時間。

      除了具備短期的調控效果,限售政策也有助于租售并舉長效機制的建立。李宇嘉分析,如果住房換手率仍較高,并繼續(xù)驅動房價上漲,租售并舉很難建立,因為投資房產的收益遠比租賃要高得多。

      張大偉認為,限售未來預計將快速向三四線城市蔓延,后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。核心分布特點是,位置在一二線熱點城市周圍的房價上漲城市。另外,限購政策不足以抑制市場熱度的城市,都會限售。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      凱蒂·凱旋城 5200 內蒙古大道
      星星卡納灣畔 3700 內蒙古大道
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      御金府 4300 北街
      欣城印象 3700 大邑大道
      圣樺城 4400 內蒙古大道
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