樓市限售AB面：炒房客資金壓力大 二手房流通性變低
作者：未知 來源：21世紀經濟報道 更新時間：2017年09月30日 【字體：大 中 小】
與前幾輪樓市調控不同的是，在限價、限貸、限購之外，限售成為此輪樓市調控的新方向。
自3月份廈門首次出現(xiàn)限售，到9月底多個城市加碼限售，截至目前，全國已有逾45個城市跟進這一政策，樓市投資投機得到了有效控制。
多位業(yè)內專家認為，限售政策要求購房取得房產證后，滿一定年限才能上市交易，這將給炒房客施加資金壓力，大大降低樓市的投資投機行為，進一步穩(wěn)定市場預期，引導市場理性發(fā)展。
限售政策更長遠的考量則是，在穩(wěn)定房價，調節(jié)供求的基礎上，建立租售并舉的長效機制。
限售的積極作用
限售政策首先出現(xiàn)在廈門。2017年3月23日，該市出臺新規(guī)“新購商品房取得房產證后滿2年才能出售”。
此后，不少城市跟進了這一政策，并有所升級和調整；9月底，新一輪城市調控中也增加了限售。
自9月22日開始，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、桂林等9個城市出臺新一輪調控，除西安和武漢外，7個城市均實施了限售。
中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前為止全國已有46個城市執(zhí)行了限售政策。
從范圍來看，有針對戶籍性質進行限售規(guī)定的，有針對城市內部不同區(qū)域進行限售規(guī)定的，有針對新建商品房和二手住宅進行規(guī)定的。限售周期一般為2-5年不等。
據(jù)統(tǒng)計，目前大部分城市限售都是針對新房和二手房統(tǒng)一進行，只有幾個城市只限售新房。
中原地產專業(yè)分析師張大偉認為，限售的本質就是樓市去杠桿，大量房源被鎖住數(shù)年不能交易，樓市已經不太可能吸引高成本資金進入。
9月限售的7個城市，大多此前房價漲幅明顯，為限售出臺做了注腳。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國70城新房價格環(huán)比漲幅排名中，桂林環(huán)比上漲1.1%排第一；南昌環(huán)比上漲0.9%排第三；長沙同比漲16.9%排第一。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉指出，近年來，但凡房價上漲快的城市，其房屋換手率一般都較高。因此，使房屋在幾年內不得出售，是短期內阻止房價上漲，打擊投機和短炒的絕佳手段，最終使住房得以回歸居住屬性。
“限售政策通過凍結交易、改變預期、增加杠桿成本，具有直接消滅投資和短炒的效果。”他判斷，限售短期內能阻止房價上漲，但不會引起房價下跌，有助于維持房價的穩(wěn)定。
國信證券也指出，限售是為了抑制“短線投機”。從樓市投資的角度，持有數(shù)年之后再出售才是合理的投資周期，抑制短線交易有利于讓樓市運行得更健康，更長遠。
此外，限售還能把一部分有購買力的住房需求積攢起來、把有需求但購買力暫時不足的潛在購房者的購買力培育起來。
以近日出臺補丁政策的七城為例，據(jù)國信證券測算，限售規(guī)定的2-5年，正好是這些城市剛達到當?shù)仄骄芍涫杖爰彝慅R一套普通住宅首付所需年限，因此“限售”實際上是在為培育新的有效住房需求爭取時間。
除了具備短期的調控效果，限售政策也有助于租售并舉長效機制的建立。李宇嘉分析，如果住房換手率仍較高，并繼續(xù)驅動房價上漲，租售并舉很難建立，因為投資房產的收益遠比租賃要高得多。
張大偉認為，限售未來預計將快速向三四線城市蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。核心分布特點是，位置在一二線熱點城市周圍的房價上漲城市。另外，限購政策不足以抑制市場熱度的城市，都會限售。
