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      樓市限售AB面:炒房客資金壓力大 二手房流通性變低

      作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2017年09月30日 【字體:

      與前幾輪樓市調(diào)控不同的是,在限價(jià)、限貸、限購之外,限售成為此輪樓市調(diào)控的新方向。

      自3月份廈門首次出現(xiàn)限售,到9月底多個(gè)城市加碼限售,截至目前,全國已有逾45個(gè)城市跟進(jìn)這一政策,樓市投資投機(jī)得到了有效控制。

      多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,限售政策要求購房取得房產(chǎn)證后,滿一定年限才能上市交易,這將給炒房客施加資金壓力,大大降低樓市的投資投機(jī)行為,進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期,引導(dǎo)市場理性發(fā)展。

      限售政策更長遠(yuǎn)的考量則是,在穩(wěn)定房價(jià),調(diào)節(jié)供求的基礎(chǔ)上,建立租售并舉的長效機(jī)制。

      限售的積極作用

      限售政策首先出現(xiàn)在廈門。2017年3月23日,該市出臺新規(guī)“新購商品房取得房產(chǎn)證后滿2年才能出售”。

      此后,不少城市跟進(jìn)了這一政策,并有所升級和調(diào)整;9月底,新一輪城市調(diào)控中也增加了限售。

      自9月22日開始,西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、桂林等9個(gè)城市出臺新一輪調(diào)控,除西安和武漢外,7個(gè)城市均實(shí)施了限售。

      中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,目前為止全國已有46個(gè)城市執(zhí)行了限售政策。

      從范圍來看,有針對戶籍性質(zhì)進(jìn)行限售規(guī)定的,有針對城市內(nèi)部不同區(qū)域進(jìn)行限售規(guī)定的,有針對新建商品房和二手住宅進(jìn)行規(guī)定的。限售周期一般為2-5年不等。

      據(jù)統(tǒng)計(jì),目前大部分城市限售都是針對新房和二手房統(tǒng)一進(jìn)行,只有幾個(gè)城市只限售新房。

      中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認(rèn)為,限售的本質(zhì)就是樓市去杠桿,大量房源被鎖住數(shù)年不能交易,樓市已經(jīng)不太可能吸引高成本資金進(jìn)入。

      9月限售的7個(gè)城市,大多此前房價(jià)漲幅明顯,為限售出臺做了注腳。

      國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年8月,全國70城新房價(jià)格環(huán)比漲幅排名中,桂林環(huán)比上漲1.1%排第一;南昌環(huán)比上漲0.9%排第三;長沙同比漲16.9%排第一。

      深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉指出,近年來,但凡房價(jià)上漲快的城市,其房屋換手率一般都較高。因此,使房屋在幾年內(nèi)不得出售,是短期內(nèi)阻止房價(jià)上漲,打擊投機(jī)和短炒的絕佳手段,最終使住房得以回歸居住屬性。

      “限售政策通過凍結(jié)交易、改變預(yù)期、增加杠桿成本,具有直接消滅投資和短炒的效果。”他判斷,限售短期內(nèi)能阻止房價(jià)上漲,但不會引起房價(jià)下跌,有助于維持房價(jià)的穩(wěn)定。

      國信證券也指出,限售是為了抑制“短線投機(jī)”。從樓市投資的角度,持有數(shù)年之后再出售才是合理的投資周期,抑制短線交易有利于讓樓市運(yùn)行得更健康,更長遠(yuǎn)。

      此外,限售還能把一部分有購買力的住房需求積攢起來、把有需求但購買力暫時(shí)不足的潛在購房者的購買力培育起來。

      以近日出臺補(bǔ)丁政策的七城為例,據(jù)國信證券測算,限售規(guī)定的2-5年,正好是這些城市剛達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄芍涫杖爰彝慅R一套普通住宅首付所需年限,因此“限售”實(shí)際上是在為培育新的有效住房需求爭取時(shí)間。

      除了具備短期的調(diào)控效果,限售政策也有助于租售并舉長效機(jī)制的建立。李宇嘉分析,如果住房換手率仍較高,并繼續(xù)驅(qū)動房價(jià)上漲,租售并舉很難建立,因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)的收益遠(yuǎn)比租賃要高得多。

      張大偉認(rèn)為,限售未來預(yù)計(jì)將快速向三四線城市蔓延,后續(xù)可能會超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。核心分布特點(diǎn)是,位置在一二線熱點(diǎn)城市周圍的房價(jià)上漲城市。另外,限購政策不足以抑制市場熱度的城市,都會限售。

      樓 盤 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      凱蒂·凱旋城 5200 內(nèi)蒙古大道
      星星卡納灣畔 3700 內(nèi)蒙古大道
      西嶺·香檳國際 3800 大邑大道
      御金府 4300 北街
      欣城印象 3700 大邑大道
      圣樺城 4400 內(nèi)蒙古大道
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