當去年第三季度開啟的新一輪樓市調(diào)控持續(xù)一年之后，政策的累積效應(yīng)，終于換回市場的冷靜。

9月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了70城房價數(shù)據(jù)顯示，重點城市房價指數(shù)進一步回落，15個重點城市房價環(huán)比下降或持平，上漲格局已然不再。

在開發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”之際，15個一二線重點城市集體“停漲”的數(shù)據(jù)，于企業(yè)而言壓力驟升，因為絕大多數(shù)企業(yè)將今年的貨量壓到了第三、第四季度;但于購房者而言，這無疑是個好消息，曾經(jīng)被房價的逼空上漲行情折磨的神經(jīng)，終于可以稍微放松，從容地面對買房這件人生大事。

買方市場特征初顯

金秋九月，許多城市的樓市沒有以往熱鬧的推盤和銷售，市場在理性中平穩(wěn)過渡。越來越多開發(fā)商開始感受到樓市的降溫和市場的回落，購房者觀望情緒越來越嚴重。

在南京，很多售樓處已經(jīng)非常冷清，9月的一天，記者來到南京某個售樓處發(fā)現(xiàn)，除了記者基本沒有其他購房者，和之前熙熙攘攘的情況差別明顯。

“今年3月我們推了250套房源，大概有1200組客戶希望購買;最近我們還準備推500套房源，目前意向客戶不到600組。市場明顯開始降溫，大家對今年的市場都不樂觀。”一名廈門開發(fā)商人士告訴記者。

從開發(fā)商看，部分廈門開發(fā)商也開始準備以價換量。“之前不打算推那么多貨值，但是擔(dān)心后面更難賣，所以開始提前準備出貨了。廈門很多項目開盤去化也只有50%～60%，市場還是非常冷的。”上述開發(fā)商人士告訴記者。

業(yè)主維權(quán)，往往被視作樓市從賣方市場向買方市場過渡的信號。日前，在合肥，一個叫“皖新翡翠莊園”的項目因降價遭遇業(yè)主維權(quán)。合肥市物價局網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，這個位于合肥市肥東縣的樓盤從今年1月13日開始備案，至今已經(jīng)備案5棟房源，分別是3、5、13、15和7號樓。

此前4次的備案均價約為12888元/平方米。8月31日最新備案的7號樓，價格卻為11863元/平方米。這意味著，同樣是躍層房源，此次備案價每平方米平均下降了1025元，以一套100平方米的戶型計算，新房源降價幅度達到了10萬元以上。9月初，部分業(yè)主在皖新翡翠莊園售樓處門口掛起了橫幅。

市場越來越冷靜，開發(fā)商也不得不以價換量。合肥某網(wǎng)站數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年合肥市區(qū)共銷售了住宅類商品房10707套，環(huán)比下跌77.3%。

業(yè)內(nèi)表示，合肥濱湖板塊的二手房確實下跌了，估計總體跌10%～15%，個別急售房源跌三成左右。

“之前總是擔(dān)心自己買不到房，內(nèi)心還是很緊張的，目前樓市恢復(fù)冷靜以后，自己買房的選擇時間也變長了，人也變得理性了。”購房者張華(化名)告訴記者。

購房者心態(tài)趨于平穩(wěn)，大多數(shù)人不再為買房焦慮，是本輪調(diào)控一年來，取得的最大成效之一。相反，以炒樓為目的，高杠桿投資房產(chǎn)的投資客，則會逐步面臨資金壓力，因為一方面按揭成本在上升，另一方面手上的房子流動性下降。

從資金端口看，一二線城市基本全面恢復(fù)了認房又認貸的信貸政策。從政策預(yù)期看，本輪房價調(diào)控全面再升級，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，多次政策可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。目前各地樓市調(diào)控政策加碼趨勢持續(xù)，市場有了明顯的平穩(wěn)現(xiàn)象，房貸是影響房價走勢的最關(guān)鍵指標，從趨勢看也逐漸開始趨緊，這有利于房地產(chǎn)調(diào)控的落地，收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控讓市場還在不斷冷靜。

開發(fā)商不再樂觀

根據(jù)國家統(tǒng)計局初步測算，8月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點;二手住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，8月份，在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢。從環(huán)比看，新建商品住宅價格下降或持平;從同比看，新建商品住宅價格漲幅均繼續(xù)比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策帶來的一二線城市房價拐點首次全面出現(xiàn)，最近3年，15個熱點城市首次出現(xiàn)全面停漲。

事實上，2017年3月份從北京開始，以限價、限購、限貸、限賣、限商為主要標志的5限調(diào)控，在15個熱點城市終于全面見效。調(diào)控的效果有望繼續(xù)影響2017年三季度開始的市場。

以北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，二手房連續(xù)4個月下跌，累計跌幅高達4.3%，北京作為本輪調(diào)控政策最嚴格的城市之一，北京業(yè)內(nèi)預(yù)計后續(xù)市場會繼續(xù)調(diào)整。

專家認為，從統(tǒng)計局公布的8月70城市價格指數(shù)來看，明顯呈現(xiàn)“一半是火焰，一半是海水”局面，一二線城市總體降溫明顯，而大部分三四線城市則保持高效“去庫存”節(jié)奏。其中一線城市成交量下滑最為明顯，同環(huán)比都顯現(xiàn)明顯下降。而非調(diào)控的三四線城市來看，市場的供求情況良好，整體活躍性強，去庫存動力依然強勁。

從市場表現(xiàn)來看，8月一二線城市購房者觀望情緒濃厚，入市熱情不高，限購政策整體趨嚴的大環(huán)境下，用戶觀望情緒嚴重。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計今年四季度樓市還將進一步降溫，未來開發(fā)商資金端口可能受到更多監(jiān)管，暴漲情況再也不會發(fā)生。

市場降溫并趨于理性的背景下，開發(fā)商在今年初的樂觀態(tài)度已然不再。這從新增投資和新開工規(guī)模上，可看出端倪。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6.96萬億元，同比增長7.9%，與上月持平，開發(fā)投資增速在連續(xù)三個月下滑之后，于8月出現(xiàn)持平;8月單月同比增速為7.8%，較7月份增加3個百分點，升至近一年月均水平。

而新開工面積上，前8月房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅新開工面積82131萬平方米，增長11.6%。8月新開工繼續(xù)維持較低水平。

某機構(gòu)發(fā)布報告稱：預(yù)計未來樓市銷售增長會放緩;考慮到樓市調(diào)控仍是短期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主基調(diào)，在“限價”、“限簽”、“限售”等政策限制下，企業(yè)觀望情緒依舊偏多，預(yù)計接下來新開工還將維持低位。