在剛剛過去的2017年房企中報業(yè)績會中，“長租公寓”作為關(guān)鍵詞被紛紛標注為重點。

根據(jù)《21CBR》的不完全統(tǒng)計，在國內(nèi)排名前30的房企中，將近1/3已經(jīng)進入長租公寓領(lǐng)域。有消息稱，目前萬科、旭輝、龍湖等房企的租賃板塊已有獨立上市計劃。

“近期的部分證券化產(chǎn)品或者說信托計劃，實際上都體現(xiàn)了希望真正盤活租賃市場背后的現(xiàn)金流，這也是做大規(guī)模的重要保障。”專家對《21CBR》表示，類似的上市計劃，是房企為了在租賃市場大改革下獲得更大的發(fā)展機會，也是體現(xiàn)其在存量物業(yè)或租賃物業(yè)方面投資的行業(yè)領(lǐng)袖地位。

隨著租賃政策紅利不斷釋放，新局勢下謀求轉(zhuǎn)型之路，越來越多品牌房企開啟“新房東”生意，隨之而來的是大量的資金和房源涌入，來勢洶洶，正試圖構(gòu)建租賃市場新秩序。

“購租并舉”的生存之道

去年開始，在北京土地市場上推出房企自持用地，隨后其余一線城市紛紛跟進。從過去的“競拍地價”變?yōu)楦偱?ldquo;自持面積或保障房面積”新模式。其用意非常明顯，為從源頭對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，減少“房價隨地價上漲”的預(yù)期。

從另一角度來看，自持土地的出口押在了“租賃”業(yè)務(wù)之上。

今年兩會提出“購租并舉”的供給方式，政府大力發(fā)展租賃市場的態(tài)度明朗。6月，廣州出臺“租購?fù)瑱?quán)”政策。一瞬間，長租公寓被推上了“風(fēng)口”。

迅速變身“新房東”的碧桂園，在上海、廣州、深圳、廈門等城市重點布局，目前已有長租項目15個。

作為其首發(fā)區(qū)域上海，操作長租公寓主要有兩種方式：一種是直接利用碧桂園旗下的物業(yè)，一種是大面積租賃外面的物業(yè)，改造完成后再統(tǒng)一對外出租。

碧桂園上海區(qū)域長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理蔡紅梅曾對媒體表態(tài)，首批項目為15年租期，計劃于5年內(nèi)回正，進入盈利期；對長租的回報率要求為IRR（內(nèi)部收益率）在25%之上，1/3租賃周期內(nèi)回正。

更早探索長租公寓領(lǐng)域的萬科，目前已經(jīng)在22個城市擁有1.6萬間公寓，并計劃在2017年發(fā)展至15萬間。以“泊寓”作為其長租公寓品牌，將制作統(tǒng)一的管理平臺以統(tǒng)籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務(wù)結(jié)算等事務(wù)。

除此之外，萬科還在部分區(qū)域試水高端人群服務(wù)式公寓、藍領(lǐng)公寓等細分產(chǎn)品。

“2017年，萬科把長租公寓作為重要著力點，主要在核心城市發(fā)展。”萬科董秘朱旭曾在2月份銷售及經(jīng)營情況電話會議上如是說。

根據(jù)萬科2017年半年報告顯示，由于長租業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司的長期攤銷費用大幅增加近32%至12.67億元。

龍湖作為首家將長租公寓定位于主航道業(yè)務(wù)的房企，旗下“冠寓”是集長租公寓、聯(lián)合辦公、配套商業(yè)于一身的小綜合體形態(tài)。

龍湖集團副總裁兼北京公司總經(jīng)理宋海林表示，龍湖要做的不是簡單的長租公寓，而是基于優(yōu)化城市功能，區(qū)域職住平衡為理念，聯(lián)合天街、一展空間和冠寓，打造1+1+1>3的微生態(tài)生命體。

龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示，其目標是到2020年長租公寓租金收入將達到20億元，在此之前，對冠寓并沒有盈利要求。

有業(yè)內(nèi)人士表示，目前國內(nèi)租賃業(yè)仍處于起步探索階段，確實存在長租公寓面臨的利潤不高、回報時間較長等問題。

“70年自持物業(yè)，不能用10年、6年回本的邏輯來算。”旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華如此直言。

“萬億級”的競技場

“房價會越來越貴，人們越來越買不起市中心的房子，而當下90后消費者也越來越不在乎買房。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏告訴《21CBR》，其未來的主流客戶群體正在發(fā)生變化，他們會選擇住自己喜歡的房子，而不是要擁有這個房子，“長租公寓未來在中國是個萬億級市場。”他表示。

早在開發(fā)商之前，市面上的已經(jīng)不少品牌公寓先行試水，例如新派公寓、魔方公寓、YOU+國際青年社區(qū)等，其主要客群多數(shù)為剛畢業(yè)大學(xué)生及白領(lǐng)人群，單身青年為主，年齡集中在20-35歲區(qū)間。

王戈宏說，單身時代、居住消費觀念變革、新剛性需求以及中產(chǎn)階級的品質(zhì)時間成本，才是當下談租房的門道。

根據(jù)《租賃市場系列研究報告》表明，目前中國租賃人口已經(jīng)達到1.6億，從總量上看遠遠高于美國、英國、日本。租賃房屋4600套，針對人口數(shù)量需求，供給上還有很大提升空間。

隨著城鎮(zhèn)化的推進，被稱為“新市民”的流動人口呈現(xiàn)出年輕化、長期定居、家庭化流動的生存特征，將衍生出更多的租賃需求。

“租賃市場未來是更大的市場。”此前數(shù)據(jù)預(yù)測，2020年有近9000萬套房源，2020年會產(chǎn)生1.7萬億元的流水。“在這段時間里，租金增長速度可能是40%。”業(yè)內(nèi)認為，中國未來五年處于由增量市場向存量市場過渡的階段。

做公寓行業(yè)，需要更大的耐心。“公寓行業(yè)不是暴利行業(yè)，不要期望現(xiàn)在能賺錢。”YOU+國際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO劉昕對《21CBR》表示，從投資回報率來講，現(xiàn)在不是回收利潤的時候，而是要規(guī)模和要服務(wù)的時候。但他依然表示樂觀，“當今的長租公寓市場，大概就是六個字：天時地利人和。”

作為未來“萬億級”的市場，長租公寓領(lǐng)域站在了黎明前夜，不僅有品牌公寓，還有地產(chǎn)開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、各路資本等，正在迎來更多人潮，組建成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個競技場。