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      930一周年:150余次樓市調(diào)控政策 感受到變化了嗎

      作者:未知 來源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 更新時(shí)間:2017年10月01日 【字體:

      9月30日,是北京共有產(chǎn)權(quán)住房新政實(shí)施首日,也迎來首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的搖號(hào),該節(jié)點(diǎn)意義不凡,被視為樓市轉(zhuǎn)向的重要信號(hào)。

      一年前的9月30日,同樣不平凡,一則北京樓市調(diào)控信息給當(dāng)時(shí)火熱的市場(chǎng)澆下一盆涼水,并掀起新一輪全國調(diào)控?zé)岢薄?/p>

      一年間,超百城發(fā)布150余次樓市政策,從限購、限貸、限價(jià)到限售、限商再到租售同權(quán)、購租并舉樓市調(diào)控已從對(duì)量的管控轉(zhuǎn)向打擊投機(jī)行為,促使住房向居住屬性回歸。

      顯效

      房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫

      2016年9月30日,北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策,給當(dāng)時(shí)火熱的市場(chǎng)澆下一盆涼水。該政策規(guī)定,購買首套普通自住房的首付款比例要不低于35%,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買二套房的,無論有無貸款記錄,首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

      新一輪圍繞首付款比例、貸款利率不斷提升的樓市調(diào)控大幕開啟。此后,上海、廣州、深圳等一線城市及部分房價(jià)上漲過快的共計(jì)20多個(gè)城市密集出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購限貸政策。迄今為止的一年間,全國有超過100個(gè)縣級(jí)以上城市發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施。

      業(yè)內(nèi)人士指出,本次調(diào)控與以往歷次調(diào)控相比,涉及面廣,基本上涉及房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié),包括土地供應(yīng)、房屋銷售,以及開發(fā)企業(yè)融資端與購房人購房端的金融調(diào)控等,且力度遠(yuǎn)超以往調(diào)控。

      在各地調(diào)控措施不斷升級(jí)的作用下,燥熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫,逐步回歸穩(wěn)定。今年8月,15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平,同比漲幅全部回落。

      生變

      房地產(chǎn)租賃時(shí)代開啟

      2016年年底,中央首提要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以建立購租并舉的住房制度,讓房地產(chǎn)政策悄然發(fā)生變化。

      今年5月,住建部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》向社會(huì)公開征求意見。7月,住建部等九部門發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。再度明確購租并舉,租售同權(quán)。

      隨后,國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),正式開啟我國租房時(shí)代。

      以北京、上海為代表,租賃用地大幅推出,且擠占一部分商品房指標(biāo)。北京新五年的用地規(guī)劃,首次單列租賃住房用地:五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬套,其中租賃住房50萬套,租賃住房計(jì)劃供地1300公頃,占比21.7%。上海新五年的供地計(jì)劃,商品房用地2000公頃,租賃用地也達(dá)1700公頃。

      有序

      調(diào)控思路短期轉(zhuǎn)向長期

      據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前全國已有44個(gè)城市發(fā)布“限售”政策。事實(shí)上,當(dāng)前不僅“限售”政策的覆蓋范圍在逐漸加大,全國多個(gè)城市的房地產(chǎn)按揭利率也在不斷提高。

      作為本輪樓市調(diào)控中的主力軍,北京市的房貸利率更是經(jīng)歷了六次重要調(diào)整,調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流,部分銀行甚至將首套房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率20%的水平。

      此輪調(diào)控中,房地產(chǎn)政策不再僅僅局限于此前頻繁使用的限購、限貸,而是通過去杠桿、限售、共有產(chǎn)權(quán)等多重方式,形成房價(jià)閉環(huán),壓縮房地產(chǎn)牟利空間,促使住房真正回歸居住屬性。

      9月30日正式實(shí)施的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,明確了購房所占份額,退出方式以及價(jià)格。除了購買資格的確定外,與以往的保障性住房不同的是,共有產(chǎn)權(quán)住房將參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格的比例確定。

      在交易方面,上述辦法規(guī)定,共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的,可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下,代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買。若購房人轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的,代持機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按購房人提出的轉(zhuǎn)讓價(jià)格予以回購。也可按相應(yīng)比例轉(zhuǎn)讓至其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭,所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

      此外,購房人通過購買、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的,其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機(jī)構(gòu)回購。這意味著,只要名下有新添住房,共有產(chǎn)權(quán)住房需由代持機(jī)構(gòu)回購。

      業(yè)內(nèi)人士表示,按照市場(chǎng)化原則確定購房人產(chǎn)權(quán)份額的方式,將住房保障以保障居住的政策目的落到了實(shí)處,使保障對(duì)象有房可住。同時(shí),可以保證保障對(duì)象分享基于房價(jià)上漲帶來的收益,但又有效避免了保障對(duì)象謀取不合理利益,大大壓縮了謀利空間。

      除了北京,雄安新區(qū)的住房制度也旨在大幅度壓縮溢價(jià)空間,滿足各種不同消費(fèi)群體的需求,不留炒作空間。

      從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看,長效機(jī)制已在路上,包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng),建立完善的、市場(chǎng)化的住房租賃制度,建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。我國房地產(chǎn)調(diào)控思路已從此前的短期走向長期。

      樓 盤 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      凱蒂·凱旋城 5200 內(nèi)蒙古大道
      合景云上 18000 青霞鎮(zhèn)
      水岸西嶺 6700 西嶺鎮(zhèn)
      春天國際 3700 大邑大道
      聚龍名城 3700 沙渠鎮(zhèn)
      山客部落 8000 花水灣鎮(zhèn)
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