業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市之間的差異會(huì)越來(lái)越大，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到這一階段，城市規(guī)模已經(jīng)不是判斷市場(chǎng)前景的唯一標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)將更多是區(qū)域的概念，其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平、資源稟賦、人口吸引力才是最重要的因素。

曠日持久的樓市去庫(kù)存進(jìn)程，正隨著供需兩端的發(fā)力，而逐漸體現(xiàn)出效果。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年前7月末，全國(guó)商品房待售面積為63496萬(wàn)平方米，比2016年初的高點(diǎn)下降了約1萬(wàn)平方米，降幅約14%。

但不同城市之間的去庫(kù)存進(jìn)程并不一致。民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，經(jīng)過(guò)本輪市場(chǎng)上升周期，一些城市的庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)腰斬。但仍有大量三四線城市，庫(kù)存幾乎沒(méi)有變化。

分析人士認(rèn)為，這種局面體現(xiàn)出樓市形態(tài)的進(jìn)一步分化，三四線城市之間，經(jīng)濟(jì)、資源、人口、環(huán)境等的不同，已經(jīng)極大影響到樓市的供需形勢(shì)。在下一輪上升周期中，這將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

一線城市庫(kù)存跌至底部

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從2010年開始公布商品房待售面積，用以反映市場(chǎng)的庫(kù)存水平。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2011年末，全國(guó)商品房待售面積為27194萬(wàn)平方米。但隨后，該指標(biāo)逐年攀升，到2016年2月達(dá)到高點(diǎn)，為73931萬(wàn)平方米。

也即，自2011年末到2016年初的四年間，全國(guó)商品房庫(kù)存增加了約170%。

上述庫(kù)存的增加主要來(lái)自三四線城市。分析人士指出，城市范圍擴(kuò)張、舊城改造等，促成了土地供應(yīng)規(guī)模的增加，進(jìn)而增加了商品房的供應(yīng)規(guī)模。但由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)集中度弱、人口外流等因素，使這些房屋的去化速度受到影響。

相比之下，熱點(diǎn)一二線城市因土地供應(yīng)有節(jié)制、市場(chǎng)需求量大，并不存在明顯的庫(kù)存壓力。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2010年以來(lái)，北京商品房可售規(guī)模的變動(dòng)幅度基本不大，去化周期大多維持在10個(gè)月上下的水平，最長(zhǎng)也不足18個(gè)月，最短時(shí)僅為6個(gè)月。

隨著房地產(chǎn)交易的升溫，從2016年2月開始，整體庫(kù)存逐漸下降。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到今年7月末，全國(guó)商品房待售面積為63496萬(wàn)平方米，比2016年初的高點(diǎn)下降了約1萬(wàn)平方米，降幅約為14%。已經(jīng)恢復(fù)到2015年初的水平。

平安證券認(rèn)為，除銷售明顯增長(zhǎng)外，部分城市近幾年來(lái)的供地節(jié)奏明顯放緩，也是庫(kù)存規(guī)模大幅下降的原因。

按照一些業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，當(dāng)前房屋施工面積、新開工面積、竣工面積的增速都在回落，若市場(chǎng)交易熱度能夠持續(xù)，總體庫(kù)存仍有進(jìn)一步減少的可能。

民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更為樂(lè)觀。根據(jù)近日業(yè)界發(fā)布報(bào)告指出，截至 2017年7月底，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為40211萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.5%，同比減少11.1%。當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年9月的水平。

上述80個(gè)城市多為一二線城市和較為熱點(diǎn)的三四線城市，其市場(chǎng)交易熱度要高于全國(guó)平均水平，因此去庫(kù)存力度也更大。

但若分城市來(lái)看，差異同樣存在。上述機(jī)構(gòu)指出，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存規(guī)模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水平，當(dāng)前繼續(xù)下跌的空間不大，近期還有抬頭趨勢(shì)。但二線城市和三四線城市的庫(kù)存仍然在繼續(xù)去化過(guò)程中。

部分三四線城市庫(kù)存仍高

作為此前的庫(kù)存“重壓區(qū)”，三四線城市的去庫(kù)存進(jìn)程值得關(guān)注。

去年末以來(lái)，三四線城市逐漸取代一二線城市，成為市場(chǎng)交易的熱點(diǎn)。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，除資金溢出效應(yīng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程外，還因?yàn)槿�四線城市的庫(kù)存已到低位，市場(chǎng)的供需形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

平安證券指出，三四線樓市的庫(kù)存過(guò)剩局面已經(jīng)大為改善，其市場(chǎng)的升溫，將成為2017年投資、開工及銷售的重要支撐。

據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2016年，三四線城市新開工面積同比僅增5.5%，遠(yuǎn)低于全國(guó)（8.1%）和40個(gè)大中城市（12.1%）的水平。從2012年以來(lái)的儲(chǔ)備和去化來(lái)看，當(dāng)前三四線城市的去化周期僅為1.46年，同樣略低于全國(guó)平均水平及40個(gè)大中城市的水平。從購(gòu)買力來(lái)看，三四線人均可支配收入與房?jī)r(jià)比為6.4，遠(yuǎn)大于全國(guó)（4.7）和40個(gè)大中城市（3.9）。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明一個(gè)事實(shí)：三四線城市的庫(kù)存大幅縮減，購(gòu)買力十足。

華泰證券也認(rèn)為，三四線城市供地過(guò)多、庫(kù)存龐大的邏輯已經(jīng)被證偽。在供需關(guān)系相對(duì)合理的基礎(chǔ)上，三四線城市才可以承接一二線城市的人口外溢。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這個(gè)趨勢(shì)將可能持續(xù)3-5年。

上述觀點(diǎn)有一定的邏輯合理性，但并不足以反映市場(chǎng)全貌。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，即便在三四線城市中，庫(kù)存情況也存在明顯差別。如九江、滁州、馬鞍山、張家口等地，庫(kù)存下滑了40%以上；但在惠州、東莞、香河、大廠等地，7月末的庫(kù)存規(guī)模同比上漲幅度均超過(guò)14%。

某房企人士也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，三四線城市內(nèi)部出現(xiàn)明顯分化。“我們調(diào)研的有些城市，庫(kù)存的確下滑了很多，但很多城市還是蕭條景象。這種情況經(jīng)常發(fā)生在兩個(gè)相鄰的城市之間。”

上述人士表示，從房企的角度來(lái)看，更愿意布局熱點(diǎn)城市和城市圈周邊的三四線城市，從而能更好地承接外溢需求。而對(duì)于其他三四線城市，企業(yè)傾向于選擇“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好；擁有能源、旅游等資源；人口結(jié)構(gòu)合理、最好是人口凈流入”的類型。

“三四線城市之間的差異會(huì)越來(lái)越大，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到這一階段，城市規(guī)模已經(jīng)不是判斷市場(chǎng)前景的唯一標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)將更多是區(qū)域的概念，其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平、資源稟賦、人口吸引力才是最重要的因素。”該人士表示。

上述人士還認(rèn)為，隨著供需基本面的差異，在下一輪市場(chǎng)上升周期中，三四線城市的表現(xiàn)也將出現(xiàn)差異。“有些城市的表現(xiàn)將越來(lái)越接近一二線城市，如需求強(qiáng)勁、去化快速；有些仍是傳統(tǒng)三四線城市的狀態(tài)，市場(chǎng)交易相對(duì)平穩(wěn)。”