央行前幾天公布了1月份的信貸數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，1月份社會(huì)融資規(guī)模增量為3.06萬億元，人民幣貸款增加2.9萬億元，同比多增8670億元。分部門看，住戶部門貸款增加9016億元，1月末，廣義貨幣(M2)余額172.08萬億元，同比增長8.6%，增速比上月末高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

人民幣貸款是創(chuàng)造了歷史新高，M2環(huán)比增長了，但這確實(shí)并不意味著信貸又重回寬松了，我只說針對(duì)房地產(chǎn)貸款，相信銀行信貸員和中介按揭員都能感受到，今年的房貸緊張程度，并沒有比去年下半年松，只是去年下半年積壓的單子，去年額度用完，集中到年后釋放了。所以今年的房貸我估計(jì)又會(huì)跟去年一個(gè)趨勢，上半年寬松點(diǎn)，加上今年年初定向降準(zhǔn)，上半年額度確實(shí)也會(huì)多些，下半年房貸大概率又會(huì)沒有額度了。

從銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清這強(qiáng)力去杠桿的姿態(tài)來看，2018年貸款放松的可能性不太大，利率已經(jīng)上浮的城市要回到基準(zhǔn)也不太可能。除非當(dāng)局中途又決定放緩去杠桿的節(jié)奏，最近因?yàn)楣墒写蟮�的原因，已有一些媒體聲音在批評(píng)基層搞去杠桿競賽了。

馬上過春節(jié)，很多人會(huì)返鄉(xiāng)置業(yè)投資，為了給大家提個(gè)醒，我今天特意在知識(shí)星球發(fā)了個(gè)人看法，本來是星球獨(dú)享內(nèi)容，但過年了就當(dāng)給所有讀者的友情建議吧，星球上有些不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤叫薷牧艘幌隆?/p>

為什么說現(xiàn)在不適合投資了？但有的情況剛需還可以買？

之前我說過，凡是價(jià)格翻倍的，我一律建議不要再投資了。即使房價(jià)后面還會(huì)漲一點(diǎn)，但你買進(jìn)來至少三五年內(nèi)是沒錢賺的，何必去做一個(gè)虧本的生意呢？

1一線城市，三五年內(nèi)可能都不會(huì)放松

一線城市，政府調(diào)控嚴(yán)，三五年內(nèi)可能都不會(huì)放松，買一套500萬的房子，貸款350萬，月供就是2萬，利息占七成1.4萬，一年就是17萬的利息，三年50萬，五年85萬，再加上你買來時(shí)的30萬稅費(fèi)成本，也就是說，你這房子三年，如果不漲到580萬，而且前提還必須是你賣出去的稅費(fèi)中介費(fèi)30萬全部由買家承擔(dān)的情況下，你就要虧本。

說實(shí)話，對(duì)于北上廣，哪怕區(qū)區(qū)80萬，我都沒有這個(gè)信心，三年能漲到這個(gè)價(jià)�，F(xiàn)在跟2010年后的行情會(huì)比較類似，需求在09、10年集中釋放，然后政府控制需求端，市場成交量下跌，成交較為艱難。投資客在2010-2014年期間買的，并沒有什么錢賺，收益主要靠2015年政策放松后的短時(shí)間爆發(fā)。但你在2010年投資買的，肯定是比不上你在2014年的收益率，因?yàn)槊恳荒甑臐q幅還抵不上你的成本。

因?yàn)檫@期間有政府壓著，房價(jià)就很難漲起來，房價(jià)只要平穩(wěn)，哪怕不漲也不跌，你投資都是虧的，這就是我為什么說現(xiàn)在不適合投資。想投一定要在調(diào)整一段時(shí)間，在政策趨于放松時(shí)，比如調(diào)整了三年后再買，屆時(shí)不管他政策放不放松，反正市場的需求也積累了一些，市場本身會(huì)有上漲的動(dòng)能，那你投資也可以下手了。

2二線調(diào)整的周期會(huì)比一線要長

二線城市，調(diào)整的周期會(huì)比一線城市要長，雖然政策上會(huì)比一線城市要寬松，但是，他本身的需求量就不夠多，尤其是有些城市，比如長沙，買新房拿房產(chǎn)證的時(shí)間太漫長了，一般是2年半到3年，才能拿到房產(chǎn)證，等你拿到房產(chǎn)證時(shí)，特別是現(xiàn)在政策還限售3年，想賣都不能賣。

很多二線城市的讀者都跟我交流過，比如上一輪，2010年是當(dāng)?shù)氐母叱�，跟風(fēng)買進(jìn)去，投資的基本上被套了6年，2010年買的，還不如2016年上半年買的，漲幅一樣，但成本更高，光銀行貸款50萬五年利息就得虧10萬，前者白白等待六年的時(shí)間。哪怕不是到2016年，到2014年跟著政策調(diào)控放松時(shí)買，也用不著等六年啊，也只多2年啊。

二線城市，從一線回去返鄉(xiāng)置業(yè)的特別多，有的倒也不完全是為了投資，只是因?yàn)橐痪�漲太狠了，擔(dān)心以后連二線也買不起了，趕緊先回去買一套占個(gè)坑，幻想著以后回二線工作生活，但我覺得你如果不打算馬上回去就不要沖動(dòng)，前幾年沒漲時(shí)買可以，現(xiàn)在已經(jīng)翻倍了就沒必要頭腦發(fā)熱了，一買套五年，那時(shí)候你又回不去，又想到一線買，因?yàn)榉慨a(chǎn)證出不來，因?yàn)橄奘�，不僅賣不掉占用資金，還占用貸款名額，虧大了。我身邊已有好幾個(gè)這樣的案例，希望大家不要重蹈覆轍。

3沿海的三四線相對(duì)還好點(diǎn)

三四線就更別說了，沿海的三四線相對(duì)還好點(diǎn)，但中西部的三四線相當(dāng)于股票的垃圾股。表面上價(jià)格雖然一樣可能是翻倍，但你作為二手房賣時(shí)賺不了幾個(gè)錢，還折騰。因?yàn)椴话l(fā)達(dá)地區(qū)的三四線二手房價(jià)格會(huì)比一手房要低不少，銀行的評(píng)估價(jià)給的低，會(huì)導(dǎo)致買家買二手房首付比例高，新房多，大家都會(huì)買新房，沒有二手房市場，你想賣很難成交。

深圳周邊的中山和惠州就是這個(gè)問題，買了賣不出去。這種情況，要等到什么時(shí)候才能改變呢？等新房都賣完了，這個(gè)片區(qū)沒有新房可開發(fā)了，才會(huì)有二手房市場。  新房和二手房的成交量至少是1比1了，才有希望。

4剛需和換房要注意了

但是剛需和換房的，為什么我建議可以在調(diào)整一段時(shí)間，比如兩年后，并不一定是調(diào)整的末期入市呢，比如北京，甚至是今年的深圳，因?yàn)檎{(diào)整兩年后，消化了一些泡沫，像北京一年就跌了20%，換房的完全可以考慮換了，因?yàn)楹竺孢�能不能繼續(xù)跌多少，誰也判斷不了，但你在低位換房，比你以前在高位換房劃算多了，因?yàn)槭峭瑫r(shí)買賣，所以不存在吃多少虧的問題。

另外還有種情況，比如長沙，新房因?yàn)檎�府限價(jià)，有的片區(qū)，比如洋湖，有的樓盤新房價(jià)格9000元/平米，二手房1.4萬，這種情況，剛需完全可以買新房，就看能不能買到，能買到就不要猶豫，因?yàn)橛袃r(jià)差5000，就算房價(jià)再跌，也有百分之二三十的空間，不用擔(dān)心，但不要去買二手房。但有的片區(qū)，新房二手房價(jià)格差不多，并沒有價(jià)差，比如投資客扎推被炒作很厲害的梅溪湖，建議你就不要買了，因?yàn)樾路坎�沒有優(yōu)勢，以目前的新房價(jià)格，論后期的升值空間，我相信洋湖會(huì)超過梅溪湖。 長沙的情況我這幾天還在寫專題文章，很快就出爐了，等我。

總之，情況不同，對(duì)應(yīng)的方法也不同，不能完全一概而論。