調(diào)控直指房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)

歷年來(lái)，3月份樓市的走向都是全年樓市的重要觀察點(diǎn)，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的重要窗口期。不過(guò)，像今年如此高密度的政策出臺(tái)也并不多見(jiàn)。“這些政策標(biāo)志著二季度市場(chǎng)政策繼續(xù)從緊，而且從實(shí)際情況看，當(dāng)前類似政策也消除了各類政策放松的幻想，所以是有積極作用的。也說(shuō)明潛在的市場(chǎng)依然過(guò)熱，必須嚴(yán)打。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

張波同樣認(rèn)為，3月份密集出臺(tái)新政其實(shí)并不意外，早在兩會(huì)期間就已經(jīng)明確了短期調(diào)控不放松，長(zhǎng)效機(jī)制深化落實(shí)的方向。一方面出臺(tái)新政直指一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)，另一方面政策也更加貼近當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，并且向剛需和無(wú)房家庭提供更多傾斜，這符合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向，又保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

記者了解到，除了北京等一線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最近依然低迷外，全國(guó)大部分二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度依舊不低，排隊(duì)搖號(hào)的現(xiàn)象又出現(xiàn)了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2月份，70個(gè)大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.4個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市同比漲幅也分別比上月擴(kuò)大0.4個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

樓市偏熱的原因是一些城市庫(kù)存不足，這也形成了各地升級(jí)調(diào)控的大環(huán)境。“去庫(kù)存的思路將繼續(xù)堅(jiān)持，但主要集中在商辦類和一些非熱點(diǎn)地級(jí)市。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于一二線城市以及熱點(diǎn)三四線城市來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)都是市場(chǎng)交易活躍、基本面看好的城市。所以出現(xiàn)庫(kù)存不足情況，說(shuō)明潛在的購(gòu)房需求很強(qiáng)烈。這個(gè)時(shí)候如果政策層面不關(guān)注，那么有限的房源會(huì)延續(xù)搶購(gòu)局面，進(jìn)而形成市場(chǎng)價(jià)格趨于上漲的預(yù)期。

房?jī)r(jià)將得到更有效控制

去年3月份，北京發(fā)布了“史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策”，有統(tǒng)計(jì)稱，一年多時(shí)間里，前后超過(guò)110個(gè)城市緊跟新政，共發(fā)布250多次調(diào)控政策，樓市調(diào)控也收到了良好效果。如今，隨著一系列調(diào)控新政的出臺(tái)，各方對(duì)樓市的后續(xù)走勢(shì)再次充滿了遐想。

“短期政策繼續(xù)從緊，地方精準(zhǔn)化調(diào)控成主流，房地產(chǎn)政策分類調(diào)控不僅體現(xiàn)在城市之間，熱點(diǎn)城市仍將以穩(wěn)定市場(chǎng)，鞏固既有調(diào)控效果為導(dǎo)向，進(jìn)一步深化、優(yōu)化調(diào)控政策，城市內(nèi)部差異化調(diào)控或?qū)⒊蔀樾碌姆较颉?rdquo;白彥軍分析認(rèn)為，在這樣的調(diào)控基調(diào)下，房?jī)r(jià)將得到更有效的控制。

在房?jī)r(jià)總體可控的情況下，不同城市可能發(fā)生差異化走勢(shì)。張波表示，今年一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫(kù)存”的推動(dòng)下可能持續(xù)小幅上行態(tài)勢(shì)。

需要注意的是，2018年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建正不斷加速。隨著“租購(gòu)并舉”制度的落實(shí)和細(xì)化，以及多主體供給、多渠道保障措施不斷出臺(tái)，自住需求保障與租賃住房市場(chǎng)發(fā)展將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大特點(diǎn)。“同時(shí)，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展有助于引導(dǎo)人口和住房需求合理分布，在長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的過(guò)程中，市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期也將進(jìn)一步增強(qiáng)。”白彥軍說(shuō)。

對(duì)于未來(lái)如何提高庫(kù)存規(guī)模，嚴(yán)躍進(jìn)建議，當(dāng)前房企存在推盤上的惰性，因?yàn)橄迌r(jià)，所以不主動(dòng)推盤，因此政府層面應(yīng)該督促房企積極推盤，對(duì)于捂盤的做法要管控。同時(shí)，要督促房企積極拿地和積極開工，甚至各地需要在放寬預(yù)售證以及加快存量土地盤活方面做文章。從長(zhǎng)效機(jī)制的角度看，積極供地和大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，將成為中長(zhǎng)期對(duì)沖庫(kù)存不足風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的重要舉措。