完善促進(jìn)“長效機制”

如何落實“房住不炒”？“那就是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。”易居研究院綜研中心總經(jīng)理崔霽認(rèn)為，當(dāng)前的四限政策（限售、限價、限購、限貸）均屬于短期調(diào)控，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展才是長效機制。

長期以來，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控僅具備短期效應(yīng)，唯有改革才會讓房地產(chǎn)健康發(fā)展，建立長效發(fā)展機制是關(guān)鍵。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，房地產(chǎn)的問題不僅僅局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要還是房地產(chǎn)以外的問題，所以要制定長效機制，尤其是土地制度、財稅制度、金融制度等。

值得注意的是，2017年中央經(jīng)濟工作會議指出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。2018年中央經(jīng)濟工作會議則提出，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

分析師表示，從“研究建立”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;完善促進(jìn)”，表明房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)由理論層面進(jìn)入到了實踐層面。結(jié)合2017年全年各地房地產(chǎn)政策的一系列舉措，從今年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等公共住房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，再到黨的十九大重申“房住不炒”和“租購并舉”，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制呼之欲出。

財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)同樣認(rèn)為，過去兩年“去庫存”的提法已經(jīng)悄然退出，政策側(cè)重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)制度改革和長效政策。

實際上，房地產(chǎn)長效機制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，建立完善的市場化住房租賃制度，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機制，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度，預(yù)計2018年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。

“租購并舉”成核心

“穩(wěn)定預(yù)期，建立長效機制，重塑住房制度無疑是抓手和利器。唯有此，才能將各項長效機制制度化，不至于落入調(diào)控的范疇，不因樓市波動而隨意調(diào)整。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉如是說。

何謂新的住房制度改革？王蒙徽解釋說，就是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進(jìn)國有租賃企業(yè)建設(shè)，充分發(fā)揮對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

在住房制度改革中，目前力度最大的就是住房租賃市場的發(fā)展。萬科高級副總裁譚華杰說，租購并舉，“租”放在前面、“購”放在后面，說明未來大的趨勢就是以租賃的方式來供應(yīng)住房，租賃應(yīng)該是住房供應(yīng)最主要的方式。

事實上，2017年租賃市場已經(jīng)成為各路資本爭奪的焦點。萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商，紛紛選擇以自建團(tuán)隊或合作方式進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，積極布局，各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。

“整個行業(yè)應(yīng)深深認(rèn)識到中國發(fā)展租賃市場絕不是短期策略，而是長期戰(zhàn)略。”崔霽表示，未來從比重上看，租賃住房的地位和作用會超過保障住房。因為從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)經(jīng)驗可以看到，一個健康的房地產(chǎn)市場一定少不了租賃市場的完善，未來租房將成為一種趨勢。

分析師認(rèn)為，從租賃市場發(fā)展角度看，專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展受到鼓勵和支持。預(yù)計后續(xù)將有更多的政策變化，體現(xiàn)在對企業(yè)端做租賃的支持。但從目前的租售比看，房企發(fā)展租賃依然基本都是口號，如何落地，能不能落地，依然是需要政策更加傾斜。