住房租賃初探

住房租賃并非新興市場(chǎng)，但因?yàn)榻�半年�?lái)，政府層面的大力推動(dòng)及至大型國(guó)有銀行、大型開(kāi)發(fā)商等主體的大舉介入，住房租賃市場(chǎng)也就換了新顏，各路資本涌入，仿如一個(gè)培育期的新興市場(chǎng)，疑問(wèn)亦隨之而來(lái)，比如，在大型資本密集介入的背后，住房租賃市場(chǎng)，真實(shí)的商業(yè)潛力幾何？又有哪些問(wèn)題亟待解決？（周鵬峰）

2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)通知，要求大中城市要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并且將廣州、深圳、佛山、肇慶等12個(gè)城市列為首批發(fā)展住房租賃試點(diǎn)。2017年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度指出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

住房租賃由此換新顏，儼然成為一大新興市場(chǎng)。

深圳再次走在了前列。一方面，銀行、地產(chǎn)商、民間機(jī)構(gòu)等設(shè)立專營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，深圳也誕生了全國(guó)第一家銀行系租賃服務(wù)公司。

另一方面，多路資本涌入深圳租賃市場(chǎng)，從開(kāi)發(fā)商、商品房、城中村等“拿房”，獲得房源，經(jīng)過(guò)裝修完善后，以長(zhǎng)租或短租的形式開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。

但作為住房租賃主流經(jīng)營(yíng)模式的“二房東”模式盈利微薄，一因拿房成本逐年攀升，二因繳稅。

住房租賃市場(chǎng)建設(shè)仍需政府、社會(huì)、銀行、企業(yè)多方共同努力，配套制度亦需推進(jìn)落地。目前，全國(guó)性的住房租賃細(xì)則仍未出臺(tái)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，深圳市擬成立協(xié)會(huì)組織，統(tǒng)一協(xié)調(diào)各部門，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。

租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)涌入

自去年以來(lái)，已有包括銀行、開(kāi)發(fā)商、民間資本等通過(guò)設(shè)立租賃專業(yè)機(jī)構(gòu)，或成立產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金，進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，這其中，銀行無(wú)疑是主力。

截至目前，已有工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行五大國(guó)有銀行和中信銀行、浦發(fā)銀行多家股份銀行布局住房租賃市場(chǎng)。

不過(guò)，大部分銀行業(yè)務(wù)重心在為住房租賃雙方提供融資授信，如工行計(jì)劃未來(lái)五年為廣州市住房租賃市場(chǎng)參與主體提供5000億元授信資金，中行計(jì)劃為八家房地產(chǎn)企業(yè)提供超2000億元住房租賃領(lǐng)域融資。

建行布局走在同業(yè)前列。除租賃融資服務(wù)外，建設(shè)銀行是首家大舉進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的商業(yè)銀行。今年3月22日，建行在銀行業(yè)例行新聞發(fā)布會(huì)上公布：旗下新建的住房租賃平臺(tái)已累計(jì)上線房源超過(guò)12萬(wàn)套，已出租超過(guò)2.6萬(wàn)套，另外還有儲(chǔ)備房源10萬(wàn)套。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)工商資料統(tǒng)計(jì)，建行已在全國(guó)設(shè)立11家住房租賃服務(wù)公司，一般以“建融住房服務(wù)”、“建信住房服務(wù)”等名稱注冊(cè)，該行旗下建信住房服務(wù)（深圳）有限責(zé)任公司注冊(cè)于去年9月28日，是首家銀行系住房租賃服務(wù)公司。建行深圳分行回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢時(shí)表示，該公司負(fù)責(zé)“CCB建融家園”長(zhǎng)租社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定和統(tǒng)一管理，并積極探索與政府、企業(yè)的合作機(jī)會(huì)，共同培育住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

除深圳外，2017年10月以來(lái)，建行還在北京、廣州、上海、重慶、湖北、浙江、廈門、廣西、江蘇等地設(shè)立了住房租賃服務(wù)公司，注冊(cè)時(shí)間在2017年10月至2018年2月之間，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元-6000萬(wàn)元不等。今年3月16日注冊(cè)成立的建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本則高達(dá)10億元。

此外，部分國(guó)企、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、民間租賃機(jī)構(gòu)也成立專業(yè)租賃服務(wù)公司。已有萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等多家民營(yíng)房企進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，保利地產(chǎn)、上海地產(chǎn)集團(tuán)也推出了首批國(guó)企住房租賃品牌。

根據(jù)一份第三方數(shù)據(jù)，截至2018年3月，全國(guó)范圍內(nèi)各類長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬(wàn)間。長(zhǎng)租公寓布局以北上廣深四個(gè)一線城市，以及南京、杭州、成都、武漢、天津、蘇州等新一線城市的分布最為集中。

部分“二房東”利潤(rùn)率僅1%-3%

隨著進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的企業(yè)、資本增加，住房租賃市場(chǎng)開(kāi)始從零散的轉(zhuǎn)租模式逐漸向規(guī)模化的購(gòu)置經(jīng)營(yíng)模式演進(jìn)，但當(dāng)前主流經(jīng)營(yíng)模式依然面臨盈利難題。

目前，住房租賃商業(yè)模式有兩種：一是“二房東”模式，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，租賃公司通過(guò)長(zhǎng)期租賃的形式獲取物業(yè)使用權(quán)，將其進(jìn)行裝修后轉(zhuǎn)租至消費(fèi)者，收取租金；二是“自持”模式，通過(guò)收購(gòu)、自建等持有租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)，向租客收取租金、提供增值服務(wù)。有租賃公司人士反饋，“二房東”模式盈利微薄，有的利潤(rùn)率僅在1%-3%之間。盈利壓力來(lái)自兩方面，一方面，拿房成本逐年攀升。另一方面，來(lái)自于繳稅。

新派公寓CEO王戈宏此前在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓模式已經(jīng)面臨挑戰(zhàn)，90%的租賃企業(yè)采用二房東模式，這一模式規(guī)模上已經(jīng)“不經(jīng)濟(jì)”，紅利已經(jīng)消失。原因在于，租金每月收取，企業(yè)運(yùn)營(yíng)性現(xiàn)金流不足，無(wú)法擴(kuò)張。“二房東項(xiàng)目虧得一塌糊涂，還要受到大房東的鉗制。”

一位深圳租賃業(yè)內(nèi)人士稱，若采用自持模式，則租賃公司的資金壓力巨大，一般民營(yíng)資本無(wú)法涉足，“除非銀行愿意提供低成本資金，否則運(yùn)行不下去”，而且“沒(méi)法算收益”。

銀行與專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始合作涉足這一領(lǐng)域。今年3月，建設(shè)銀行集團(tuán)與國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌新派公寓，發(fā)起設(shè)立基于資產(chǎn)證券化的不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)基金，初期規(guī)模20億元，后期將根據(jù)收購(gòu)需要擴(kuò)大規(guī)模，收購(gòu)標(biāo)的將集中在一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)商合作定制長(zhǎng)租公寓的物業(yè)。建行深圳分行負(fù)責(zé)人透露，該專項(xiàng)并購(gòu)基金的框架已經(jīng)搭建好，但還在發(fā)起成立過(guò)程中，優(yōu)先級(jí)資金利率未確定。

多位租賃公司人士反饋，二房東模式盈利壓力主要是稅收。原因是，2016年4月“營(yíng)改增”改革之后，房屋租賃納稅比例從5%提升至11%。根據(jù)規(guī)定，企業(yè)出租房屋取得的收入按“現(xiàn)代服務(wù)—租賃服務(wù)”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為11%。

在此情況下，有的住房租賃公司不以租賃合同出租房屋，而是以委托、資管、托管等方式。