西安市住房保障和房屋管理局日前發(fā)布消息稱，為進一步規(guī)范商品住房銷售秩序，保障市民購房的知情權(quán)和選擇權(quán)，西安市政府辦公廳于6月23日印發(fā)《關于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關問題的通知》（下稱《通知》）。

不低于50%的房源優(yōu)先滿足剛需家庭

未搖中的可再參與普通家庭搖號順序

在支持剛需家庭購房方面，《通知》要求，在購房登記時，登記人按剛需家庭、普通家庭進行分類登記，公證機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)應按照剛需家庭、普通家庭為先后次序進行搖號，開發(fā)企業(yè)應提供不低于全部搖號銷售房源50%的比例優(yōu)先滿足剛需家庭。

剛需家庭在本類別搖號未中的，可再次參與普通家庭搖號順序。此外，《通知》包含《西安市商品住房購房意向登記規(guī)則指引》和《公證搖號選房規(guī)則指引》，通過“一公告”、“兩監(jiān)督”、“三階段”、“四公示”舉措，全面保障購房登記及搖號選房過程的公平、公開、公正、透明。

“一公告”指開發(fā)企業(yè)銷售住房前必須發(fā)布銷售公告；

“兩監(jiān)督”指企業(yè)登記搖號售房必須接受公證機構(gòu)、房管部門的監(jiān)督；

“三階段”指意向登記、信息核驗、搖號選房三個階段；

“四公示”指企業(yè)需進行登記人名單、搖號人名單、搖號排序、選房結(jié)果四次公示，確保全流程公開透明。

防止以企業(yè)名義投機炒房

暫停企事業(yè)單位購買住房

《通知》強化了西安商品房預售許可及交易管理。規(guī)定預售許可申報面積的最小規(guī)模，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多次分批、分幢開盤，拖延上市銷售時間。強化商品住房價格申報制度，堅決保持調(diào)控決心不動搖、力度不放松，確保西安市住房價格平穩(wěn)。

還調(diào)整了西安市住房限售政策，已取得不動產(chǎn)權(quán)證書的商品住房再次上市交易，須取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年，或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》。暫停企事業(yè)單位購買住房，防止以企業(yè)名義投機炒房。

建立信用“黑名單”

防止個別人員擾亂公證搖號售房秩序

在規(guī)范公證搖號售房行為方面，《通知》規(guī)定購房家庭一次只能參與一個商品住房項目的意向登記，并在信息核驗時提供具備購房能力的首付款資金證明、征信報告等資料，防止不符合購房條件的居民家庭參與搖號，提高搖號中簽率。

為防止炒房倒號，《通知》要求意向登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致，放棄選房、放棄簽約的所空房源依序遞補。建立購房失信人員、開發(fā)企業(yè)及中介機構(gòu)信用“黑名單”，明確懲戒措施，防止個別人員擾亂公證搖號售房秩序。

傾斜剛需將是搖號的主流政策

西安的樓市新政受到市場好評

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認為：西安的搖號加碼政策是為了給之前的內(nèi)定事件打補丁。目前全國特別是一二線城市新建商品房市場，都有限價現(xiàn)象，房源在限價下，供需結(jié)構(gòu)緊張。傾斜剛需將是搖號的主流政策，剛需、無房戶將優(yōu)先選擇房源。

截止日前，已有上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳8個城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號的政策，全部或部分房源需要搖號出讓。但搖號政策造成了近期市場的恐慌，除了需要那個促使房價平穩(wěn)的調(diào)控目標外，對于任何人都沒有好處：

對開發(fā)商而言，影響了銷售周期、回款周期，因100套房需要接待幾千幾萬的客戶。對購房者而言，放大了競爭對手，原本幾百人想買，現(xiàn)變成了數(shù)倍人一起來搖號搶房。而搖號原因很簡單，是限價所導致的新盤價格倒掛，有買到即賺到的賺錢效應。

源于政府“限價”，限制備案價，不允許開發(fā)商自主定價，不管市場有多少需求，反正價格不能sell太高。但周圍的二手房價格是無法監(jiān)管的，都在小業(yè)主手里。而二手房價格隨著市場行情漲起來了，但新房價格被緊緊地壓制住了，以致價格倒掛產(chǎn)生了。

所以說，搖號是個無奈之舉，短期的確有效，起碼可以公平一些，增加普通人買房的概率，但其后果很嚴重，如果不配套其他政策，只限價、只搖號，那各種暗箱操作會越來越多，更制造了供需結(jié)構(gòu)懸殊的市場現(xiàn)象，會導致很多購房者出現(xiàn)誤判的情況。

對市場來說，剛需率先搖號，一定程度上可緩解剛需難買房的弊端。但從之前西安出現(xiàn)的內(nèi)定現(xiàn)象來看，就市場而言，除了搖號，其他更多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是增加供應等政策也應繼續(xù)加碼，否則，很難抑制住當下市場的高溫，不是嗎？