新京報(bào)發(fā)表社論:中國城市房價(jià)已經(jīng)“階段性見頂”
作者:未知 來源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2018年08月04日 【字體:大 中 小】
類似廈門這樣房價(jià)出現(xiàn)明顯下降或不再單向上漲的現(xiàn)象,不會(huì)只是個(gè)案。
連日來,樓市調(diào)控的信息引發(fā)關(guān)注,與此同時(shí),素有中國“最難買房城市”之稱的廈門樓市出現(xiàn)的“量價(jià)齊跌”局面,也被廣泛聚焦。有“廈門樓市神話破滅:地價(jià)腰斬,房價(jià)下跌上萬元!”的消息稱,相比2017年3月高峰期,目前“(廈門)島內(nèi)房價(jià)普遍跌了1萬元至1.5萬元/平米,島外跌了6000元至1萬元/平米左右。”從確鑿信息看,廈門房價(jià)談不上“大跌”,但其二手房降價(jià)明顯,地價(jià)回到兩三年前。
在調(diào)控一再升級的背景下,廈門房價(jià)只漲不跌的神話破滅,并非偶然。由于多重原因,廈門的房價(jià)上漲和回調(diào)都有其獨(dú)特性,尤其是飆升速度和回調(diào)幅度都有特殊一面,但背后支撐的主要邏輯線都是預(yù)期收益率,這與全國房價(jià)漲跌邏輯基本一致,所以也具有同性價(jià)值。
可以預(yù)見,在國家層面釋放出“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的清晰信號(hào)后,類似廈門這樣房價(jià)出現(xiàn)明顯下降或不再單向上漲的現(xiàn)象,不會(huì)只是個(gè)案。
拿廈門房價(jià)下跌而言,地價(jià)下跌無疑是直接原因。地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ)。與國家相關(guān)政策步伐一致,目前廈門出臺(tái)政策持續(xù)加大土地的供應(yīng)力度,落實(shí)房住不炒穩(wěn)定預(yù)期,導(dǎo)致供給超出預(yù)期繼而土地流拍,成本下降房價(jià)自然而然地下降。
供多了,需也有變。長期以來,廈門房價(jià)比肩部分一線城市,與需求過剩分不開。而支撐超額需求的,既有看好其居住環(huán)境的真正需求者,也有看好投資機(jī)會(huì)的逐利套利者。
這也導(dǎo)致,廈門當(dāng)?shù)鼐用褚荒晔杖脒買不起一平方米房子——據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示,2017年廈門全體居民人均可支配收入46630元,平均房價(jià)高峰時(shí)則為每平方米5萬到6萬,這難言正常。正因如此,有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,在國內(nèi)城市中,房價(jià)收入比偏離度最高的就是廈門。而如今,嚴(yán)厲調(diào)控措施和租售并舉舉措,將投機(jī)需求剔除,將正常居住需求向租房分流,看漲預(yù)期也為之降溫。
而無論是調(diào)控升級,還是市場價(jià)格到了某個(gè)高點(diǎn)后正;卣{(diào),核心都是預(yù)期收益率,因?yàn)轭A(yù)期收益率往往走在實(shí)際影響因素前面,造成價(jià)格波動(dòng)。此次中央政治局會(huì)議釋放“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”信號(hào)對整個(gè)房地產(chǎn)市場影響巨大,原因亦在于此。而未來,明確的預(yù)期仍是房地產(chǎn)調(diào)控的重要選項(xiàng)。
接下來,房價(jià)階段性見頂也會(huì)是普遍趨勢,國內(nèi)二三線城市乃至主要熱點(diǎn)城市,會(huì)更多地出現(xiàn)類似廈門這樣的房價(jià)“回調(diào)”而不再是大幅上漲的情形。
從政策層面看,高壓調(diào)控短期內(nèi)不可能出現(xiàn)松動(dòng)的可能。從日前召開的中央政治局會(huì)議、國務(wù)院金穩(wěn)委會(huì)議等都可看出,雖說宏觀環(huán)境寬松,但卻不是大水漫灌,對實(shí)體經(jīng)濟(jì)定向防水意圖依舊明顯,意在防止貨幣政策助推房價(jià)上漲。住房需求向購房的溢出,也必定會(huì)隨著調(diào)控的加緊轉(zhuǎn)向低落。
從行業(yè)發(fā)展周期看,我國房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的下半場。不論是從需求、供給,還是從競爭力、利潤空間看,出現(xiàn)階段性“回調(diào)”應(yīng)是大概率事件。目前房價(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民可承受范圍,房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險(xiǎn)越來越大,也已逐漸成為共識(shí)。
就此看,廈門房價(jià)回調(diào)有著不容小覷的啟示意義:這既給“炒房客拉升房價(jià),剛需族接盤”的模式帶來了震懾,也給了社會(huì)難得的窗口期,通過短期調(diào)控模式向長效機(jī)制的轉(zhuǎn)換以穩(wěn)定預(yù)期,也讓國內(nèi)樓市進(jìn)入健康發(fā)展的“循環(huán)”。
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