七月匆匆而過(guò)，深圳市新房成交數(shù)量和價(jià)格當(dāng)月內(nèi)都略有抬頭。據(jù)市規(guī)劃國(guó)土委公布數(shù)據(jù)顯示，7月份，全市一手住宅成交3461套，環(huán)比上漲27.95%，成交均價(jià)為54142元/平方米，也終止21連跌。

盡管成交量和成交均價(jià)都有所回升，但中介們紛紛表示，隨著“深四條”的發(fā)力，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)成交量將下滑，市場(chǎng)將更趨于理性。

一手樓新增房源僅1615套

記者從市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布的新房成交數(shù)據(jù)中了解到，7月份一手商品住房共成交3461套，面積為342195.72平方米，成交均價(jià)為54142元/平方米，環(huán)比上升0.09%，這也意味著此前的21連跌終于畫上句號(hào)。月成交面積則達(dá)34.22萬(wàn)平方米，環(huán)比上升22.61%，創(chuàng)下近一年新高。

除此以外，商業(yè)成交731套，辦公樓成交475套，其他174套。成交的一手住宅里，90平方米以下的成交套數(shù)為 2193套，占比達(dá)到了63%，90-144平方米的成交1095套，大于144平方米的173套。

根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新增住宅預(yù)售房源量呈下降態(tài)勢(shì)，全市新增6個(gè)住宅預(yù)售項(xiàng)目，新增住宅房源量?jī)H1615套，相比6月下降幅度較大，環(huán)比下跌48.5%，新增住宅房源面積16.12萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌超5成。截至7月31日，深圳一手住宅去化周期為10.6個(gè)月，相比6月減少1.8個(gè)月。

新政實(shí)施后買家進(jìn)入觀望

自7月31日“深四條”發(fā)布以來(lái)，記者走訪發(fā)現(xiàn)，多個(gè)房產(chǎn)中介店鋪都在加班營(yíng)業(yè)，但上門咨詢的客戶寥寥可數(shù)。“政策一出來(lái)，解讀也就跟著出來(lái)了，很多投資性購(gòu)房者看到政策解讀就暫時(shí)放棄了購(gòu)房需求。”羅湖片區(qū)二手房中介李先生告訴記者，他當(dāng)晚接到了10余名購(gòu)房者的來(lái)電，有一半是表明暫時(shí)停止購(gòu)房需求的投資客，另外一半則是與其確認(rèn)“離婚買房”是否還能節(jié)省首付的換房客。

“政策一出臺(tái)，市民的投資性購(gòu)房欲望都降低了。一是沒辦法再假借離婚降首付、增名額；二是政府調(diào)控力度大，市民對(duì)深圳房?jī)r(jià)的預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，認(rèn)為未來(lái)可能會(huì)穩(wěn)中有跌。”作為市場(chǎng)最前沿的從業(yè)者，李先生也提出了自己的看法。

此次深圳樓市調(diào)控政策對(duì)無(wú)房無(wú)貸的剛需客而言有何影響？“已經(jīng)看了半年二手房了，房?jī)r(jià)一直居高不下，沒找到性價(jià)比合適的二手房。前段時(shí)間，也參與了新房的搖號(hào)，但運(yùn)氣不好，沒搖上。”近期準(zhǔn)備購(gòu)買在深首套房的陸小姐告訴記者，此次深圳樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，她將觀望一段時(shí)間。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要一段時(shí)間來(lái)消化政策，隨著投資客的退場(chǎng)，相信二手房市場(chǎng)將會(huì)明顯降溫。”陸小姐表示，同樣地段，二手房?jī)r(jià)格應(yīng)該低于新房?jī)r(jià)格，或者與新房?jī)r(jià)格相當(dāng)，這才是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的表現(xiàn)。

樓市短期內(nèi)成交量將下滑對(duì)于后市如何發(fā)展，中介行業(yè)也都有自己的預(yù)估。

深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，7月31日新政的實(shí)施，圍繞著“房住不炒”的大方向。政策的施行不是想徹底打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是在目前兩年換手率這么高的情況下，抑制炒房，讓房子回歸居住屬性。

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，此次深圳樓市調(diào)控政策的出臺(tái)是對(duì)深圳以往樓市調(diào)控政策執(zhí)行以來(lái)的“補(bǔ)漏洞”措施，限制了企業(yè)購(gòu)房，短炒性的購(gòu)買新房、公寓，堵住了離婚買房漏洞，這些措施將進(jìn)一步穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)。

深圳鏈家研究院院長(zhǎng)肖小平向記者表示，“新購(gòu)住宅3年限售”的政策，會(huì)讓短炒需求退出市場(chǎng)，同時(shí)也會(huì)讓市場(chǎng)出現(xiàn)一定觀望氛圍。因此，不論新房還是二手房，短期內(nèi)交易量會(huì)有所下滑。價(jià)格方面，買賣雙方將會(huì)進(jìn)行更多的博弈與試探，不同樓盤與片區(qū)，其價(jià)格走勢(shì)很可能出現(xiàn)分化，有漲有跌。

鄭叔倫指出，今年上半年深圳新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，成交火爆，起因是政府嚴(yán)格執(zhí)行“限價(jià)”政策和今年3月底出臺(tái)的三價(jià)合一政策；市場(chǎng)呈現(xiàn)“新房、二手房房?jī)r(jià)倒掛”明顯的狀態(tài)；市場(chǎng)心理表現(xiàn)為“買到即賺到”，這些都反映出市場(chǎng)對(duì)深圳房?jī)r(jià)的預(yù)期普遍向上。雖然深圳二手房市場(chǎng)上半年由于三價(jià)合一政策遇冷，但是投資客更加集中于二手房市場(chǎng)。

對(duì)于未來(lái)深圳樓市走向，鄭叔倫認(rèn)為，短期來(lái)講，投資客退場(chǎng)，市場(chǎng)整體觀望情緒濃厚。新房市場(chǎng)開發(fā)商推盤入市更為謹(jǐn)慎，新房成交量將有所下降，成交價(jià)格仍將持續(xù)平穩(wěn)下調(diào)。二手房市場(chǎng)，成交量也將顯著下滑，稅費(fèi)較低的滿五唯一住宅將會(huì)明顯更受歡迎。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹也指出，此次深圳樓市調(diào)控政策出臺(tái)會(huì)帶來(lái)觀望氣氛，預(yù)計(jì)樓市成交量會(huì)下降，從而影響房產(chǎn)中介和房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績(jī)。但事實(shí)上自從“三價(jià)合一”政策實(shí)施之后，很多客戶都會(huì)主動(dòng)尋找滿2年、甚至滿5年的住宅，來(lái)節(jié)省購(gòu)房成本。所以，從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，新購(gòu)住宅限售3年，實(shí)際上就可以使這部分住宅達(dá)到減免契稅的條件，對(duì)于房產(chǎn)中介出售而言，是更為有利的。