貨幣化促漲

當(dāng)然，三四線的房價(jià)上漲，并非全是人為刺激的結(jié)果。

一方面，當(dāng)一二線城市被限購限貸限賣的組合拳人為鎖住時(shí)，無路可去的資金就竄到三四線城市，在板塊輪動效應(yīng)下，為三四線帶來房價(jià)上漲的動力。

另一方面，雖然三四線人口在向一二線城市流走，但隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)民在自己的縣城、市區(qū)就地變成市民，也帶來了一定的人口增量。

不過，這兩大因素與棚改貨幣化相比，可謂小兒科。

棚改貨幣化到底對房價(jià)產(chǎn)生了什么影響？

央行武漢分行行長，在央行旗下刊物《中國金融》刊發(fā)《完善棚改貨幣化安置政策》一文，以湖北省為例，提供了相對詳實(shí)的數(shù)據(jù)分析。

這篇文章透露了兩個(gè)重要信息：

其一，去庫存基本完成任務(wù)。2018年5月末，湖北省79個(gè)市、縣中，庫存低于12個(gè)月的城市有73個(gè)，高于12個(gè)月的只剩下6個(gè)，幾乎都在偏遠(yuǎn)山區(qū)。

低于12個(gè)月就是合理庫存水平，這意味著去庫存基本完成任務(wù)。湖北如此，其他地方也差不多，所以呼和浩特的“全面停止去庫存”可以得到解釋。

其二，房價(jià)均出現(xiàn)大幅上漲。與2016年同期比較，年均漲幅在5%以下、5%~10%、10%~20%以及20%以上的城市分別有24個(gè)、12個(gè)、29個(gè)和14個(gè)。

其中，貨幣化安置比例最高的Y市，2017年貨幣化安置比例為80%，同期房價(jià)漲幅達(dá)54.05%。

簡單統(tǒng)計(jì)，年漲幅在10%以上的城市為43個(gè)，也就是說，在湖北，超過一半城市這一波漲幅在20%，其他地方的數(shù)據(jù)只會更夸張。棚改貨幣化與房價(jià)上漲之間的關(guān)系可以得到數(shù)據(jù)驗(yàn)證。

所以，棚改貨幣化一旦退潮，三四線的房價(jià)必然要受到影響，毫無懸念。

危險(xiǎn)的未來

對于三四線城市，行業(yè)大佬毫不掩飾悲觀判斷。

在一周前的中期業(yè)績發(fā)布會上，恒大總裁夏海均說：

一二線是未來房地產(chǎn)發(fā)展最好的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市也不錯(cuò)，但四線不準(zhǔn)備去。

融創(chuàng)的孫宏斌更是直言不諱：

市場變化后，三四線涼的最快。我們整個(gè)的投資區(qū)域還是以核心二線城市以上為主，這個(gè)方向是不會變的。

恒大和融創(chuàng)自然明白，沒有經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)匯聚和人口流入的地方，不會有太好的未來。

企業(yè)有危機(jī)感，決策部門其實(shí)早就把防范風(fēng)險(xiǎn)放在了第一位。

早在今年6月，國開行就已開始收縮棚改貸款審批。7月初，住建部更是明確表態(tài)：

庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。

這一系列信號，都說明棚改貨幣化正在退潮，三四線城市的未來越來越懸。

要知道，樓市固然能在繁榮期受到羊群效應(yīng)的驅(qū)動，呈現(xiàn)出全面上漲的行情；但一旦開始調(diào)整，一二線與三四線就將呈現(xiàn)截然不同的風(fēng)景。

這時(shí)候，要看的不是誰還能漲多少，而是誰的抗跌能力最強(qiáng)。要看的不是誰的浮盈更多，而是誰能最終能夠兌現(xiàn)。

顯然，90%的三四線城市都問題重重。