2018年首兩月，地產股以大起大落開篇。

1月起，A股多只房企股票先是大幅拉升，再迅速下跌。包括萬科A、保利地產、金地集團在內的多只龍頭地產股，均是類似走勢；特征最顯著的新城控股，從年初的29.02元/股一路飆漲至1月26日的44.92元/股，隨后又在幾個交易日內急劇下挫，2月9日一度觸及30.11元/股。

多位券商地產分析師指出，地產板塊的劇烈調整，與2018年初以來漲幅過快及房地產降杠桿有關，美股下調則進一步放大了市場對流動性風險的擔憂。

春節(jié)前后，地產股整體走勢平穩(wěn)。Wind數據顯示，春節(jié)前一周（2月10日-16日），房地產行業(yè)累計超額收益+4.0%，在29個大類行業(yè)中漲幅排名第七，相對滬深300為+0.7%。

展望后市，地產股仍然存在結構性機會。A股方面，隨著房企2017年報即將出爐，部分業(yè)績增長顯著、受益集中度提升或存在邊際改善的房企被看好；而在H股市場，估值具有吸引力的優(yōu)質標的將會成為股價上漲、演繹行情的動力。

不過，也有業(yè)內人士指出，由于房地產調控大概率不會放松且資金面仍然較緊，上半年及今年地產股行情大概率將是結構性的，地產股估值的進一步提升還需要等待行業(yè)空間打開。與此同時，部分中小房企將面臨風險。

房地產基本面的信號

地產股的走勢與基本面密切相關，開年后即將進入“年報季”，房企陸續(xù)披露的2017年業(yè)績預告?zhèn)涫苁袌鲫P注。

據申萬宏源統(tǒng)計，在披露業(yè)績預告的82家房企中，業(yè)績預增或略增的有49家，扭虧13家，合計占76%。其中，市場主要房企的銷售均處在量價齊升階段，2017-2018年房企的高質量可結算貨值充沛。而18家發(fā)布預虧公告的均為轉型或地方中小型房企。

具體來看，申萬宏源預計，增速50%以上的公司包括新城控股、陽光城；而萬科A（增長25%）、金地集團（增長20%）、世茂股份（增長5%）、保利地產（增長26%））、招商蛇口（增長27%）、金科股份（10%）同樣保持可觀增長。

對剛剛經歷了大起大落的房地產板塊而言，這無疑是積極信號。不過，中原地產專業(yè)分析師張大偉表示，2018年開年房企銷售額全線飄紅的背后，也有2017年完成銷售任務的房企將業(yè)績結轉預留到了2018年初的因素。

那么，從市場基本面看，房企銷售額和業(yè)績增長是否還能持續(xù)？

“2018年對房地產企業(yè)的考驗將是資金流轉問題。”2月22日，中泰證券專業(yè)經濟學家李迅雷指出，當前房企融資成本正大幅上升。融360數據顯示，1月首套房平均貸款利率5.43%，較去年12月上升0.93個百分點。

在此背景下，為了確保年度業(yè)績增長和未來穩(wěn)定發(fā)展，房企紛紛通過拓展海外渠道進行融資。同策研究院數據顯示，2018年1月，受監(jiān)測的40家上市房企海外融資347.87億，相比去年12月份的230.61億大幅增加；1月房企外幣融資總量已超過人民幣融資金額，外幣融資絕對值及占比為去年9月以來最高的月份。

具體來看，1月，碧桂園成功發(fā)行合計8.5億美元優(yōu)先票據，龍湖地產合共發(fā)行8億美元優(yōu)先票據；此外，世茂房地產、保利地產和旭輝控股也發(fā)行了美元優(yōu)先票據，碧桂園和恒大則通過配股及可轉債進行港元融資。

這對中小房企構成考驗。CRIC研究中心指出，隨著房企資金面趨緊，對于部分處于高速擴張期的中小房企而言，若無法在短期內實現規(guī)模擴張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險。

CRIC進一步預計，2018年，TOP4房企總規(guī)�；蚪�3萬億，各梯隊房企行業(yè)集中度將進一步提升，TOP10房企集中度有望達35%。同時，房企分化格局將得以延續(xù)，未來百強房企之間發(fā)生收并購的概率將不斷增大。

“在銷售、政策、杠桿都高壓的環(huán)境下，龍頭房企在品牌效應、周轉速度、融資能力方面的優(yōu)勢使其發(fā)展空間相對更為穩(wěn)定。”中信建投證券認為。

“若2018年上半年銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金鏈風險。”平安證券進一步指出，隨著2018年下半年行業(yè)將步入公司債到期高峰，個別房企或將面臨危機，收購兼并市場會存在大量機會，行業(yè)并購整合浪潮將延續(xù)。

超額收益機會

實體市場的業(yè)績情況投射到資本市場，在分化中搶占到先機的房企被券商看好。多家機構指出，受業(yè)績基本面影響，春季和上半年地產股的結構性機會在于龍頭房企以及業(yè)績超預期增長的房企。

盡管市場面臨分化，但招商證券同時指出，“今年是結構性行情很強的一年。”2018年上半年都是房地產板塊最佳配置時點（超額收益區(qū)間起點），預計板塊機會將延續(xù)到2019年。

國泰君安更是樂觀判斷，2018年地產龍頭公司股價將有40%-50%空間，其中15%-20%來自于估值提升，20%-30%來自于業(yè)績增長。

不過，西南證券地產專業(yè)分析師胡如華指出，盡管政策不確定性大大降低，房企走量和存貨變現的可能性大大增強，但地產股估值的進一步提升還需要等待行業(yè)空間打開、ROE預期突破、REITs落地等機會，“這個目前還看不到”。

那么，在眾多上市房企中，誰將在2018年春季斬獲超額收益機會？

克而瑞新近公布的1月銷售數據顯示，多家大中型房企保持了顯著增長。其中，碧桂園、萬科、中國恒大均達600億元以上，同比增速分別達42%、41%、73%。據國泰君安監(jiān)測，15家龍頭房企1月銷售總額3709.27億元，同比增長54.58%，環(huán)比增長1.43%。

平安證券建議，A股市場應當把握融資渠道暢通、資金及管控優(yōu)勢明顯，受益集中度提升的低估值龍頭，以及模式獨特或銷售靚麗的高成長個股；此外，存在邊際改善或拐點的二線龍頭以及兼具業(yè)績支撐的租賃主體概念股等同樣值得關注。

而在港股市場，內房股在年初同樣表現強勁，年初以來板塊一度累計上漲逾20%，但隨后回吐升幅。“大市經歷了2月初的調整后，有望再次帶動市場造好，所以對基本面較好的內房個股保持樂觀態(tài)度，漲幅可期。”永豐金融集團研究部主管涂國彬表示。

中金公司認為，考慮到年初房地產銷售表現和年報季因素，看好增速被低估及估值具有吸引力的優(yōu)質標的，大盤股如中國海外發(fā)展和龍湖地產，中小盤如世茂房地產、中國金茂等。