2013年8月23日，張某、李某夫妻二人因經(jīng)營生意急需用錢，向朋友王某借款，雙方簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定張某、李某共同向王某借款5萬元用于經(jīng)營，月利率2%。同日，張某、李某將其共有房產(chǎn)作價7.8萬元抵押給王某，并將該房產(chǎn)的集體土地建設(shè)用地使用證交付給王某，雙方還約定若到期不歸還借款，抵押房產(chǎn)歸王某所有。借款到期后，張某稱無錢償還，王某遂訴至山東省棗莊市山亭區(qū)法院，要求判令張某、李某償還借款本息及逾期利息共計6萬余元，并對抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

法院經(jīng)審理后認為，雙方簽訂的協(xié)議名為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實質(zhì)是債務(wù)人為借款提供房產(chǎn)抵押擔(dān)保的民間借貸。借款到期后，二被告未償還借款本息，應(yīng)屬違約。遂判決支持原告要求其償還借款本息及逾期利息的請求；但對原告就關(guān)于被告的抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的請求不予支持。

判定抵押權(quán)人對抵押物能否享有優(yōu)先受償權(quán)的前提是抵押合同是否成立有效，以及是否進行了必要的登記。我國物權(quán)法第184條規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：(一)土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。本案中，二被告以其集體所有土地使用權(quán)上的房產(chǎn)為借款設(shè)定抵押擔(dān)保，并約定債務(wù)未能清償時，通過對抵押房產(chǎn)所有權(quán)進行轉(zhuǎn)移而實現(xiàn)債權(quán)。該抵押財產(chǎn)及其約定違反了法律的禁止性規(guī)定，抵押合同應(yīng)屬無效。退一步講，即便抵押合同有效，但由于雙方未辦理抵押登記，抵押權(quán)也不能成立。

民間借貸操作簡捷靈便，但是借貸雙方往往借貸手續(xù)不完備，缺乏合法有效的抵押，極易引發(fā)糾紛。所以，設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人必須采取書面形式訂立抵押合同，房產(chǎn)等不動產(chǎn)的抵押應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理抵押登記，且抵押物須符合法律規(guī)定，否則，抵押合同會因違反法律禁止性的規(guī)定而無效。抵押權(quán)是一種變價受償權(quán)，抵押財產(chǎn)未經(jīng)折價或者變價，就預(yù)先約定抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移于抵押權(quán)人所有，違反了抵押權(quán)的價值屬性，本案抵押房產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)的約定因此是無效的。