2013年8月23日，張某、李某夫妻二人因經營生意急需用錢，向朋友王某借款，雙方簽訂房產轉讓協議一份，約定張某、李某共同向王某借款5萬元用于經營，月利率2%。同日，張某、李某將其共有房產作價7.8萬元抵押給王某，并將該房產的集體土地建設用地使用證交付給王某，雙方還約定若到期不歸還借款，抵押房產歸王某所有。借款到期后，張某稱無錢償還，王某遂訴至山東省棗莊市山亭區(qū)法院，要求判令張某、李某償還借款本息及逾期利息共計6萬余元，并對抵押房產享有優(yōu)先受償權。

法院經審理后認為，雙方簽訂的協議名為房產轉讓，實質是債務人為借款提供房產抵押擔保的民間借貸。借款到期后，二被告未償還借款本息，應屬違約。遂判決支持原告要求其償還借款本息及逾期利息的請求；但對原告就關于被告的抵押物享有優(yōu)先受償權的請求不予支持。

判定抵押權人對抵押物能否享有優(yōu)先受償權的前提是抵押合同是否成立有效，以及是否進行了必要的登記。我國物權法第184條規(guī)定，下列財產不得抵押：(一)土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外。本案中，二被告以其集體所有土地使用權上的房產為借款設定抵押擔保，并約定債務未能清償時，通過對抵押房產所有權進行轉移而實現債權。該抵押財產及其約定違反了法律的禁止性規(guī)定，抵押合同應屬無效。退一步講，即便抵押合同有效，但由于雙方未辦理抵押登記，抵押權也不能成立。

民間借貸操作簡捷靈便，但是借貸雙方往往借貸手續(xù)不完備，缺乏合法有效的抵押，極易引發(fā)糾紛。所以，設立抵押權，當事人必須采取書面形式訂立抵押合同，房產等不動產的抵押應當到有關部門辦理抵押登記，且抵押物須符合法律規(guī)定，否則，抵押合同會因違反法律禁止性的規(guī)定而無效。抵押權是一種變價受償權，抵押財產未經折價或者變價，就預先約定抵押財產轉移于抵押權人所有，違反了抵押權的價值屬性，本案抵押房產擔保債權的約定因此是無效的。