對(duì)于新城控股的“住+商”協(xié)作模式，民生證券分析認(rèn)為，商住協(xié)同拿地能有效降低土地成本，這是新城控股會(huì)普遍選擇商住地塊的原因之一。“這樣做的邏輯是，從發(fā)展的思路來看更側(cè)重于獲取商住用途的大型地塊，通過協(xié)同效應(yīng)來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最優(yōu)化以及可持續(xù)化。”

“用商住協(xié)同，新城在一些不熟悉的市場(chǎng)，也能相對(duì)較快地建立品牌熟悉度。比如江西南昌，新城在進(jìn)入這個(gè)城市時(shí)，在先入了商業(yè)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行摸底、建立關(guān)聯(lián)，當(dāng)然后面也給商業(yè)做了許多配套住宅，住宅和商業(yè)完全打通，來實(shí)現(xiàn)相互帶動(dòng)。”該內(nèi)部人士表示。

實(shí)際上，有業(yè)內(nèi)人士指出，從各地區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)來看，吾悅廣場(chǎng)的同質(zhì)化傾向較為嚴(yán)重，雖然可以有效保證落地速度，但同地區(qū)的文化風(fēng)貌以及文化結(jié)合的緊密度不夠，也缺乏自身的明顯商業(yè)標(biāo)簽。

不過從數(shù)據(jù)看，新城旗下商業(yè)不乏運(yùn)營(yíng)良好的綜合體，例如上海青浦的吾悅廣場(chǎng)，作為其第一家商業(yè)綜合體，18~24個(gè)月內(nèi)即完成從拿地到滿鋪開業(yè)的過程，目前運(yùn)營(yíng)良好。再如目前處于成熟期的武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)，2012年開業(yè)當(dāng)年即實(shí)現(xiàn)盈利，并在2016年租金及管理費(fèi)收入過億元。

“如果說住宅是沖規(guī)模，那么商業(yè)是未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。”接近新城的人士告訴記者，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)駐的城市，王振華董事長(zhǎng)每周會(huì)親自帶隊(duì)開“一城一策”的例會(huì)，甚至研究到一個(gè)城市的某塊區(qū)域，進(jìn)行區(qū)域研判。并且對(duì)可行的區(qū)域，主張區(qū)域深耕，拿更多的地，提高市場(chǎng)占有率。

而在住宅方面，新城的投資邏輯是從省會(huì)城市副省級(jí)城市向周邊拓展，以深耕提升市場(chǎng)占有率。例如在長(zhǎng)三角地區(qū)，新城有南京公司、蘇南公司、蘇州公司，圍繞大都市的核心城市陸續(xù)進(jìn)駐并深耕。

58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波認(rèn)為，以商業(yè)為“敲門磚”有一個(gè)好處，即配合地方政府打造城市中心商圈的需求，巧妙運(yùn)營(yíng)吾悅廣場(chǎng)的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)能力，能大大提升落戶當(dāng)?shù)氐某晒β屎褪苤С侄取?/p>

聚焦3：如何提速

商業(yè)和住宅齊抓，則不得不面臨外界對(duì)“周轉(zhuǎn)率”的疑問。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者估算后發(fā)現(xiàn)，新城控股2018年度的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.211，存貨周轉(zhuǎn)率為0.336，均較2018年的0.073和0.107有大幅提升。

但上述接近新城的人士強(qiáng)調(diào)，高周轉(zhuǎn)是資金的高周轉(zhuǎn)，不是建設(shè)工程的高周轉(zhuǎn)。從公司角度來說，要設(shè)立一個(gè)考核的導(dǎo)向，同時(shí)配足人力和物力給予強(qiáng)大支撐。

“和單做住宅不同，部分房企會(huì)結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，通過自持性大型商業(yè)地產(chǎn)一方面可以保證企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，另一方面也有利于資金融通。”其表示。

值得注意的是，新城控股2018年的回款率高達(dá)92%，處于行內(nèi)領(lǐng)先地位。

要實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化尤為重要。

記者了解到，新城控股是將產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化做到了80%，以解決設(shè)計(jì)瑕疵，避免產(chǎn)品質(zhì)量和缺陷。與此同時(shí)，解決工程質(zhì)量的均衡性問題，管控施工、把控標(biāo)準(zhǔn)和工期，來提升建設(shè)進(jìn)度。新城把“標(biāo)準(zhǔn)化”和“創(chuàng)新”進(jìn)行了8:2的劃分，以匹配當(dāng)?shù)爻鞘械奶刭|(zhì)和需求。

對(duì)于2019年，新城控股方面表示，目前公司已經(jīng)進(jìn)入了行業(yè)TOP10，而到了一定規(guī)模，就必須對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、合理負(fù)債、產(chǎn)品服務(wù)的提升都有更高要求，把均衡性提高。所以今年會(huì)反對(duì)單純規(guī)模論，做好地域深耕，做品牌落地，即提升知名度和美譽(yù)度。

“如果在區(qū)域里的品牌無法跟上，公司會(huì)很難實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕，就很難獲得溢價(jià)以及政府支持。這很重要，均衡性已經(jīng)提上了集團(tuán)議程。”上述新城控股內(nèi)部人士表示，雖然進(jìn)入TOP10后企業(yè)的增速可能相對(duì)值會(huì)變慢，但只要增長(zhǎng)一點(diǎn)，帶來的規(guī)模絕對(duì)值是很龐大的。