今年已經(jīng)過(guò)去三分之一，TOP100房企整體表現(xiàn)亮眼，尤其是“千億”及以上規(guī)模房企，表現(xiàn)普遍穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月TOP100房企銷售額同比增長(zhǎng)27%。

“尤其是在4月份，樓市出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’行情，一二線樓市回升較明顯，二手房成交也有明顯提振，并且一季度經(jīng)濟(jì)行情向好，都拉動(dòng)這3~4月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。”某機(jī)構(gòu)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2019年被很多房企視為“轉(zhuǎn)折年”，首先行業(yè)的集中度會(huì)持續(xù)加大，因而分化也會(huì)加劇，今年是房企求生和求成的重要一年。2019年規(guī)模房企實(shí)現(xiàn)年度銷售目標(biāo)的難度不大，同時(shí)不排除超額完成年度目標(biāo)的可能。

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“搶收”加快去化率

的確，2019年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，不僅中小房企，大型品牌房企的格局也在分化，例如綠地、中海等房企一季度銷量同比增幅明顯，但也有部分房企的銷售量出現(xiàn)同比明顯下滑。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年1~4月份TOP10、TOP20、TOP30、TOP50企業(yè)所占市場(chǎng)份額已經(jīng)調(diào)整為38%、52%、62%和75%。TOP30的門(mén)檻值已經(jīng)達(dá)到302.0億元，同比增長(zhǎng)36.6%，規(guī)模房企間的競(jìng)爭(zhēng)異常緊張而膠著。

在當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)中，也能看到房企在銷售上的提速。前4月不少房企出現(xiàn)了“能賣就賣，加快搶收回籠資金”的情況。如在前4月，泰禾、陽(yáng)光城等房企就推出“搶收計(jì)劃”�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前多數(shù)房企對(duì)于2019年去化率的設(shè)想基本設(shè)定在50%~60%之間。

而提前“搶收”，也體現(xiàn)出房企對(duì)2019年市場(chǎng)的不確定。大多數(shù)房企制定的2019年業(yè)績(jī)目標(biāo)都相對(duì)謹(jǐn)慎，目標(biāo)增長(zhǎng)率普遍在20%左右，而2018年業(yè)績(jī)目標(biāo)增速普遍在30%~50%。

過(guò)了“千億”門(mén)檻的房企，2019年的目標(biāo)增速多處于15%~20%，更加注重綜合能力的均衡發(fā)展，也有更多意愿尋找地產(chǎn)以外的可能性，如融創(chuàng)中國(guó)在文化和文旅產(chǎn)業(yè)就加大了投資力度。

上述機(jī)構(gòu)人士表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)，房企有不確定性。在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的過(guò)程中，適時(shí)調(diào)整的可能性極大，而且房企超額實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的難度不大。

規(guī)模房企拿地更挑剔

相對(duì)于銷售的迫切，對(duì)于拿地和投資，規(guī)模型房企表現(xiàn)挑剔。

從2019年已過(guò)去的4個(gè)月來(lái)看，雖然房企拿地整體謹(jǐn)慎，但一二線城市、位于核心城市群的優(yōu)質(zhì)三四線城市，品牌房企依然保持著較高熱情。前4個(gè)月不少核心二三四線城市的拍地溢價(jià)率回升明顯，部分城市甚至頻現(xiàn)“地王”。

58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波直言：“房企拿地總體保守，也不乏在一些熱點(diǎn)城市和核心城市出現(xiàn)‘搶地’的現(xiàn)象，但也僅限于核心城市。房企更挑了。”

以龍湖為例，其拿地策略是按照“全年的凈負(fù)債率50%~60%，半年凈負(fù)債率60%~70%的底線不能突破”，用量入為出來(lái)規(guī)劃買(mǎi)地的額度。但對(duì)于城市群周邊的三線城市，尤其是對(duì)于像大灣區(qū)、長(zhǎng)三角這些區(qū)域中的城市群強(qiáng)三四線，龍湖也非常關(guān)注。

再如陽(yáng)光城，則是以收定支進(jìn)行土地投資，以收定支是有量化指標(biāo)的，原則上拿地會(huì)按照銷售回款的50%~55%的比例進(jìn)行。不過(guò)具體還是會(huì)根據(jù)市場(chǎng)、政策和銷售情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)撵`活調(diào)整。

據(jù)了解，目前“量入為出”成為多數(shù)房企的拿地準(zhǔn)則，龍光地產(chǎn)、中國(guó)奧園等不少企業(yè)的投資預(yù)算基本保持在銷售回款或銷售金額的50%以內(nèi)。而他們?cè)谕顿Y上，除普遍回歸一二線外，對(duì)于三四線城市則傾向于圍繞城市群做布局，且選擇核心區(qū)域或資源配套有優(yōu)勢(shì)的位置。

但張波指出，不同城市間存在顯著差異，如何有效把握不同城市間的差異性需求，挖掘價(jià)值洼地成為成功布局的個(gè)中關(guān)鍵，如杭州有綠城中國(guó)、仁恒置地、濱江集團(tuán)等品質(zhì)房企，購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的要求之高不言自明。同時(shí)，長(zhǎng)三角的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度和布局難度也可想而知，合作或收并購(gòu)方式或可一定程度上降低布局難度。

加強(qiáng)對(duì)杠桿率的把控

億翰智庫(kù)認(rèn)為，拿地保守，是因?yàn)榉科笞陨韮?chǔ)備充裕，即使調(diào)整擴(kuò)增土儲(chǔ)的節(jié)奏也不影響企業(yè)整體發(fā)展；另外，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)口，高質(zhì)量發(fā)展更重要，房企的投資標(biāo)準(zhǔn)普遍加嚴(yán)了——“限價(jià)之下，能算過(guò)來(lái)賬就拿，算不過(guò)來(lái)就放。”

但對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊房企依然熱情，是因?yàn)槟壳叭谫Y環(huán)境實(shí)際是在改善的，房企資金短期充裕。在結(jié)構(gòu)性去杠桿的基調(diào)下，隨著2019年行業(yè)整體信貸環(huán)境難有大幅改善，房企整體的資金面也或?qū)⒂瓉?lái)邊際改善。

“所以遇到部分土拍政策調(diào)整（如下調(diào)起拍價(jià)、價(jià)款付清可延期、降低競(jìng)買(mǎi)保證金等），城市和地塊本身不差的情況，房企也不會(huì)放棄。”也由此，億翰智庫(kù)認(rèn)為，盡管多數(shù)房企對(duì)于2019年銷售目標(biāo)的制訂相對(duì)保守，但是規(guī)模房企在銷售業(yè)績(jī)上的天花板可能不存在絕對(duì)的界限，而且規(guī)模房企搶占市場(chǎng)份額的速度和節(jié)奏將會(huì)進(jìn)一步加快，2019年規(guī)模房企實(shí)現(xiàn)年度銷售目標(biāo)的難度不大，同時(shí)不排除超額完成年度目標(biāo)的可能。

但2019年房企也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)杠杠率的把控。而控制杠桿把控財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，就繞不開(kāi)“開(kāi)源節(jié)流”，即提升境內(nèi)外主體評(píng)級(jí)，降低拿錢(qián)的難度和成本；通過(guò)定增、配售、配股等方式擴(kuò)大股本，提升凈資產(chǎn)規(guī)模；引入戰(zhàn)略投資人，提升所有者權(quán)益規(guī)模；加快推貨，提升現(xiàn)金回流速度，增加自有資金體量。

的確，2019年拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎、目標(biāo)更加保守，但地必須得拿，目標(biāo)也必須得沖，房企在剛過(guò)去的4個(gè)月和已經(jīng)開(kāi)始的剩下2/3征程中，在“快”中已表現(xiàn)出明顯的節(jié)奏感。