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      規(guī)模房企猛打“去化戰(zhàn)” 2019年量入為出現(xiàn)金為王

      作者:未知 來源:每日經(jīng)濟新聞 更新時間:2019年05月10日 【字體:

      今年已經(jīng)過去三分之一,TOP100房企整體表現(xiàn)亮眼,尤其是“千億”及以上規(guī)模房企,表現(xiàn)普遍穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示,今年1~4月TOP100房企銷售額同比增長27%。

      “尤其是在4月份,樓市出現(xiàn)‘小陽春’行情,一二線樓市回升較明顯,二手房成交也有明顯提振,并且一季度經(jīng)濟行情向好,都拉動這3~4月的市場數(shù)據(jù)。”某機構(gòu)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,2019年被很多房企視為“轉(zhuǎn)折年”,首先行業(yè)的集中度會持續(xù)加大,因而分化也會加劇,今年是房企求生和求成的重要一年。2019年規(guī)模房企實現(xiàn)年度銷售目標(biāo)的難度不大,同時不排除超額完成年度目標(biāo)的可能。

      規(guī)模房企猛打去化戰(zhàn) 2019年量入為出現(xiàn)金為王

      圖片來源:攝圖網(wǎng)

      “搶收”加快去化率

      的確,2019年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇,不僅中小房企,大型品牌房企的格局也在分化,例如綠地、中海等房企一季度銷量同比增幅明顯,但也有部分房企的銷售量出現(xiàn)同比明顯下滑。

      機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2019年1~4月份TOP10、TOP20、TOP30、TOP50企業(yè)所占市場份額已經(jīng)調(diào)整為38%、52%、62%和75%。TOP30的門檻值已經(jīng)達(dá)到302.0億元,同比增長36.6%,規(guī)模房企間的競爭異常緊張而膠著。

      在當(dāng)前的競爭中,也能看到房企在銷售上的提速。前4月不少房企出現(xiàn)了“能賣就賣,加快搶收回籠資金”的情況。如在前4月,泰禾、陽光城等房企就推出“搶收計劃”!睹咳战(jīng)濟新聞》記者了解到,目前多數(shù)房企對于2019年去化率的設(shè)想基本設(shè)定在50%~60%之間。

      而提前“搶收”,也體現(xiàn)出房企對2019年市場的不確定。大多數(shù)房企制定的2019年業(yè)績目標(biāo)都相對謹(jǐn)慎,目標(biāo)增長率普遍在20%左右,而2018年業(yè)績目標(biāo)增速普遍在30%~50%。

      過了“千億”門檻的房企,2019年的目標(biāo)增速多處于15%~20%,更加注重綜合能力的均衡發(fā)展,也有更多意愿尋找地產(chǎn)以外的可能性,如融創(chuàng)中國在文化和文旅產(chǎn)業(yè)就加大了投資力度。

      上述機構(gòu)人士表示,對于房地產(chǎn)行業(yè)的走勢,房企有不確定性。在實現(xiàn)目標(biāo)的過程中,適時調(diào)整的可能性極大,而且房企超額實現(xiàn)目標(biāo)的難度不大。

      規(guī)模房企拿地更挑剔

      相對于銷售的迫切,對于拿地和投資,規(guī)模型房企表現(xiàn)挑剔。

      從2019年已過去的4個月來看,雖然房企拿地整體謹(jǐn)慎,但一二線城市、位于核心城市群的優(yōu)質(zhì)三四線城市,品牌房企依然保持著較高熱情。前4個月不少核心二三四線城市的拍地溢價率回升明顯,部分城市甚至頻現(xiàn)“地王”。

      58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波直言:“房企拿地總體保守,也不乏在一些熱點城市和核心城市出現(xiàn)‘搶地’的現(xiàn)象,但也僅限于核心城市。房企更挑了。”

      以龍湖為例,其拿地策略是按照“全年的凈負(fù)債率50%~60%,半年凈負(fù)債率60%~70%的底線不能突破”,用量入為出來規(guī)劃買地的額度。但對于城市群周邊的三線城市,尤其是對于像大灣區(qū)、長三角這些區(qū)域中的城市群強三四線,龍湖也非常關(guān)注。

      再如陽光城,則是以收定支進行土地投資,以收定支是有量化指標(biāo)的,原則上拿地會按照銷售回款的50%~55%的比例進行。不過具體還是會根據(jù)市場、政策和銷售情況進行適當(dāng)?shù)撵`活調(diào)整。

      據(jù)了解,目前“量入為出”成為多數(shù)房企的拿地準(zhǔn)則,龍光地產(chǎn)、中國奧園等不少企業(yè)的投資預(yù)算基本保持在銷售回款或銷售金額的50%以內(nèi)。而他們在投資上,除普遍回歸一二線外,對于三四線城市則傾向于圍繞城市群做布局,且選擇核心區(qū)域或資源配套有優(yōu)勢的位置。

      但張波指出,不同城市間存在顯著差異,如何有效把握不同城市間的差異性需求,挖掘價值洼地成為成功布局的個中關(guān)鍵,如杭州有綠城中國、仁恒置地、濱江集團等品質(zhì)房企,購房者對項目品質(zhì)的要求之高不言自明。同時,長三角的競爭強度和布局難度也可想而知,合作或收并購方式或可一定程度上降低布局難度。

      加強對杠桿率的把控

      億翰智庫認(rèn)為,拿地保守,是因為房企自身儲備充裕,即使調(diào)整擴增土儲的節(jié)奏也不影響企業(yè)整體發(fā)展;另外,在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)口,高質(zhì)量發(fā)展更重要,房企的投資標(biāo)準(zhǔn)普遍加嚴(yán)了——“限價之下,能算過來賬就拿,算不過來就放。”

      但對優(yōu)質(zhì)地塊房企依然熱情,是因為目前融資環(huán)境實際是在改善的,房企資金短期充裕。在結(jié)構(gòu)性去杠桿的基調(diào)下,隨著2019年行業(yè)整體信貸環(huán)境難有大幅改善,房企整體的資金面也或?qū)⒂瓉磉呺H改善。

      “所以遇到部分土拍政策調(diào)整(如下調(diào)起拍價、價款付清可延期、降低競買保證金等),城市和地塊本身不差的情況,房企也不會放棄。”也由此,億翰智庫認(rèn)為,盡管多數(shù)房企對于2019年銷售目標(biāo)的制訂相對保守,但是規(guī)模房企在銷售業(yè)績上的天花板可能不存在絕對的界限,而且規(guī)模房企搶占市場份額的速度和節(jié)奏將會進一步加快,2019年規(guī)模房企實現(xiàn)年度銷售目標(biāo)的難度不大,同時不排除超額完成年度目標(biāo)的可能。

      但2019年房企也應(yīng)該加強對杠杠率的把控。而控制杠桿把控財務(wù)結(jié)構(gòu),就繞不開“開源節(jié)流”,即提升境內(nèi)外主體評級,降低拿錢的難度和成本;通過定增、配售、配股等方式擴大股本,提升凈資產(chǎn)規(guī)模;引入戰(zhàn)略投資人,提升所有者權(quán)益規(guī)模;加快推貨,提升現(xiàn)金回流速度,增加自有資金體量。

      的確,2019年拿地會更加謹(jǐn)慎、目標(biāo)更加保守,但地必須得拿,目標(biāo)也必須得沖,房企在剛過去的4個月和已經(jīng)開始的剩下2/3征程中,在“快”中已表現(xiàn)出明顯的節(jié)奏感。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      御金府 4600 北街
      鴻涪·邑號 - 西橋
      恒大山水城 7800 縣城其他區(qū)域
      北歐麗景 8100 花水灣鎮(zhèn)
      翠錦西嶺 5100 西嶺鎮(zhèn)
      安仁2012 15000 安仁鎮(zhèn)
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