考問償債能力

買低賣高、舉債擴張一直是房企實現(xiàn)躍升的唯一途徑，不同之處在于對周期變化的判斷。在對新城、泰禾和金科的問詢中，負(fù)債率、償債能力也是關(guān)注的焦點。

在對泰禾的問詢中，交易所提到，18年度你公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為115.58億元；你公司短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計金額達574.28億元貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26。

交易所要求泰禾結(jié)合開發(fā)項目回款情況、融資能力等，說明相關(guān)資金安排和公司即期負(fù)債的償債來源以及是否存在短期償債風(fēng)險。

從泰禾的回復(fù)中可以看到，房企應(yīng)對債務(wù)的“不二法門”，是加快銷售、出讓項目。泰禾方面表示，已通過加大銷售力度來回籠資金。泰禾集團一季度實現(xiàn)收入74.54億元，同比增長24.47%；凈利潤9.97億元，同比增長219.55%，貨幣資金206億元，環(huán)比增長38.26%。

泰禾透露，已通過出售項目股權(quán)來籌集項目開發(fā)資金及加快項目入市步伐。2019年3月22日至5月17日，泰禾集團向世茂房轉(zhuǎn)讓了7個項目的股權(quán)，共計回籠資金77.09億元。

金科的情況與泰禾類似，交易所在問詢函中提到，金科期末的資產(chǎn)負(fù)債率為83.63%，處于同行業(yè)較高水平；一年內(nèi)到期的金融負(fù)債為600.90億元，同比增長54.46%；貨幣資金期末余額為298.52億元。交易所要求金科說明是否存在短期償債風(fēng)險。

金科回復(fù)稱，2018年年末公司貨幣資金余額為298.52億元，短期有息負(fù)債余額為275.23億元，貨幣資金期末余額完全覆蓋公司短期有息負(fù)債。

此外金科還透露將通過以下措施保證公司的健康發(fā)展：一是以收定支，以收定投。“公司更加精細(xì)化管理現(xiàn)金流，每日更新現(xiàn)金余額，合理預(yù)計未來現(xiàn)金流入，以此確認(rèn)未來的日常支出及對外投資。”

二是提高有質(zhì)量的銷售力度，加大回款金額。公司繼續(xù)研究落實行業(yè)政策及金融政策，持續(xù)提高操盤能力，不斷完善銷售機制，優(yōu)化銷售激勵措施，深入貫徹有質(zhì)量的銷售理念，加大回款力度，持續(xù)提高獲取經(jīng)營性現(xiàn)金流的能力。

告別高杠桿？

在上述多家房企被問詢后，業(yè)界普遍認(rèn)為，房企的資金安全和償債能力受到交易所的關(guān)注將是一個行業(yè)轉(zhuǎn)向的信號，“降杠桿將是未來幾年的主要努力方向。”一名金融機構(gòu)的人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者。

協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖在接受記者采訪時也表示，在當(dāng)前的環(huán)境下，監(jiān)管層可能對房企的資金面有所擔(dān)憂，因而對一些影響大的上市房企會采取更嚴(yán)厲的監(jiān)管，“未來可能會限制它們舉債。”

一些長期觀察房地產(chǎn)行業(yè)的券商分析師則對今年房企被問詢的情況表現(xiàn)淡然。“每一年，年報季后都會有被問詢。只不過今年問詢的太多是網(wǎng)紅房企，關(guān)注到的多了而已。”

他提供了一張去年年報季之后的截圖，圖上顯示，京投發(fā)展、華夏幸福和云南城投等以房地產(chǎn)為主業(yè)的房企均被問詢。

但事實上，即使沒有問詢函，在去年房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)、房企的融資渠道被收緊之后，房企的資金安全也已經(jīng)受到了監(jiān)管層的頻繁關(guān)注。

近期，銀保監(jiān)會印發(fā)的《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》中，就多次提到對于房地產(chǎn)資金違規(guī)的監(jiān)管。

例如，銀行機構(gòu)的工作要點就提到以下幾點：表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。

在這種背景下，房企“降杠桿”或許也是一種“被動”的主動行為。恒大研究院也認(rèn)為，從目前來看，貨幣政策連續(xù)數(shù)月寬松，市場上流動性充裕，但房地產(chǎn)行業(yè)始終處于嚴(yán)格監(jiān)管狀態(tài)。資金并未顯著流入房地產(chǎn)行業(yè)。