每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝   

隨著城市更新的加速、消費(fèi)的升級(jí)、科技的進(jìn)步，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)面臨著越來(lái)越多的挑戰(zhàn)。在快速變化的市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題日趨嚴(yán)重，行業(yè)無(wú)疑正面臨著重構(gòu)。從招商難到開(kāi)業(yè)難、從運(yùn)營(yíng)難到管理難，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)破局出路在何方？應(yīng)變、成功之道在哪里？商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的機(jī)會(huì)又在哪里？

近日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞作為秘書(shū)長(zhǎng)單位主辦的海杰匯商業(yè)地產(chǎn)精英沙龍活動(dòng)在弘陽(yáng)集團(tuán)舉辦，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大咖們通過(guò)面對(duì)面交流，探討房企如何看待和應(yīng)對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)重構(gòu)下的破局和成功之道。

行業(yè)破局之道取決于模式與規(guī)模

蔣達(dá)強(qiáng)(海杰匯主席、弘陽(yáng)集團(tuán)總裁):房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)永遠(yuǎn)有機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)更有機(jī)會(huì)，就看你能不能跟得上城市更新、消費(fèi)者變化、科技進(jìn)步的步伐。未來(lái)3至5年，商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)格局會(huì)基本形成，大而強(qiáng)的頭部企業(yè)和小而美的中小企業(yè)并存。

對(duì)大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)？做大規(guī)模、品牌，并形成完整商業(yè)閉環(huán)是關(guān)鍵。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，如果達(dá)不到1000萬(wàn)至1500萬(wàn)平方米的規(guī)模量級(jí)，是很難擁有行業(yè)話語(yǔ)權(quán)的。今后的商業(yè)地產(chǎn)要想做起來(lái)，必須是明星項(xiàng)目+大本營(yíng)或大根據(jù)地的模式。商業(yè)地產(chǎn)如何做大規(guī)模？應(yīng)堅(jiān)持輕重并舉、以重帶輕。

祝林（弘陽(yáng)商業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁）：未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有規(guī)模、業(yè)績(jī)和影響力，將很難在行業(yè)中立足和掌握話語(yǔ)權(quán)。做大做強(qiáng)的關(guān)鍵還是要讓我們的消費(fèi)者滿(mǎn)意、給商戶(hù)賦能、激勵(lì)員工做好服務(wù)。

祝林以弘陽(yáng)為例，具體分析了弘陽(yáng)是如何通過(guò)“弘陽(yáng)家居”“弘陽(yáng)廣場(chǎng)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略等核心競(jìng)爭(zhēng)力，迅速在全國(guó)進(jìn)行復(fù)制和落地。

規(guī)模問(wèn)題我們通過(guò)模式來(lái)解決。弘陽(yáng)通過(guò)以重帶輕、輕重并舉的模式，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速擴(kuò)大，以及在行業(yè)內(nèi)的彎道超車(chē)，是變成黑馬企業(yè)的關(guān)鍵之一。

王國(guó)慶（鵬欣集團(tuán)水游城商管副總裁）：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公司而言，規(guī)模固然重要，但如果模式合理有效，小而精、小而美一樣可以活得很好。

以南京水游城為例，經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，從空間結(jié)構(gòu)到品牌組合，從藝術(shù)、劇院和花園等業(yè)態(tài)的創(chuàng)新去擁抱變化、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。此外，在商業(yè)基金、重資產(chǎn)基金、輕資產(chǎn)基金等方面，鵬欣地產(chǎn)也做了很多工作，取得了較好成效

蔣達(dá)強(qiáng)：目前商業(yè)地產(chǎn)主要過(guò)于偏重重資產(chǎn)模式，在輕資產(chǎn)和資管方面，還沒(méi)有形成一個(gè)完整的閉環(huán)和商業(yè)模式。正是基于上述判斷，弘陽(yáng)近幾年通過(guò)以重帶輕、輕重并舉快速往外走，希望以時(shí)間換空間，快速把規(guī)模、品牌和人才聚集起來(lái)。

做好重資產(chǎn)項(xiàng)目，必須具備較好的地段、好的體驗(yàn)、有亮點(diǎn)（如好的IP，創(chuàng)新、豐富的業(yè)態(tài)）；做好輕資產(chǎn)項(xiàng)目，就要做特色和主題商業(yè)。此外，專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)、良好的企業(yè)文化對(duì)企業(yè)做大規(guī)模并快速?gòu)?fù)制也至關(guān)重要。

祝林：業(yè)績(jī)的關(guān)鍵在于運(yùn)營(yíng)，而運(yùn)營(yíng)的核心在于團(tuán)隊(duì)機(jī)制。從選人到用人到激勵(lì)，我們都摸索出一套成熟、靈活的機(jī)制。僅僅是獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，我們就有大大小小30多個(gè)，像開(kāi)業(yè)獎(jiǎng)、運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)、輸出人才獎(jiǎng)等。好的機(jī)制對(duì)于我們提升運(yùn)營(yíng)能力，支撐業(yè)績(jī)具有重要作用。

做強(qiáng)影響力的關(guān)鍵還是要聚焦，進(jìn)而整合資源。像在南京，弘陽(yáng)家居的規(guī)模是最大的，進(jìn)而能夠整合行業(yè)資源、提高效率。通過(guò)輕重并舉，我們?cè)诼涞刂刭Y產(chǎn)項(xiàng)目后，迅速落地輕資產(chǎn)項(xiàng)目，依托規(guī)模來(lái)整合行業(yè)資源，把影響力做到區(qū)域最好。

王國(guó)慶：如鵬欣，目前正在向文旅轉(zhuǎn)型，并嘗試做文旅基金。目前鵬欣已簽約總建筑面積約2萬(wàn)平方米的南京夫子廟貢院二期項(xiàng)目，并計(jì)劃將其打造為鵬欣在夫子廟商圈內(nèi)的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目。