近日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《中國百城商業(yè)地產(chǎn)市場報告》。報告認(rèn)為，2018年12月，易居研究院監(jiān)測的100個城市商業(yè)地產(chǎn)成交面積為1575萬平方米，環(huán)比增長18.0%，同比下降16.0%。

觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年全國100城商業(yè)地產(chǎn)成交總體升溫，2016年則保持更為活躍的狀態(tài)，這和全國房地產(chǎn)市場升溫的節(jié)奏基本是同步的。到了2017年，成交量雖然保持高位，但趨勢上已顯露出降溫跡象。2018年延續(xù)降溫態(tài)勢，11-12月份雖然出現(xiàn)小反彈，但仍不改下行大勢。

2018年全年，全國100個城市商業(yè)地產(chǎn)成交面積為15832萬平方米，同比下降8.0%，而這100個城市新建商品住宅成交面積為54319萬平方米，同比增長6.4%。兩類物業(yè)的市場走勢基本趨同，但增速有很大差異。

從2018年數(shù)據(jù)看，3月份開始，住宅市場年初累計成交面積同比增速開始提高，到了6月份由負(fù)轉(zhuǎn)正。相反，商業(yè)地產(chǎn)年初累計成交面積同比增速一直位于負(fù)增長區(qū)間，絲毫沒有轉(zhuǎn)正的跡象。易居認(rèn)為原因在于，住宅市場在2017年受到預(yù)售證管控，市場交易降溫，這使得2018年的同比增速顯得相對大。而商業(yè)地產(chǎn)從趨勢上看，則在這兩年均呈現(xiàn)了持續(xù)性的降溫態(tài)勢。

此外，2018年全年，一、二、三四線100個城市商業(yè)地產(chǎn)成交面積分別為2093、8377和5363萬平方米，同比增速分別為1.3%、-14.7%和0.8%。

2018年全年，全國35個城市一線、二線、三四線酒店式公寓成交面積分別為145、1192和383萬平方米，同比增速分別為-44.3%、-5.8%和-4.5%。從此類曲線看，一線城市降溫力度最大，目前該曲線已保持連續(xù)21個月位于負(fù)增長區(qū)間。值得注意的是，一線城市在12月份降幅快速收窄，這和廣州市場有很大關(guān)系。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年全國100個城市商業(yè)地產(chǎn)成交繼續(xù)降溫，其和全國房地產(chǎn)市場的走勢基本吻合。類似市場走勢，對于一些商業(yè)地產(chǎn)比重相對大的開發(fā)商來說自然是利空的。而從城市結(jié)構(gòu)上看，一線城市不斷走出降溫區(qū)間，并略有回暖跡象，而二線城市繼續(xù)降溫。類似城市結(jié)構(gòu)的差異，也會影響后續(xù)相關(guān)房企的拿地和銷售策略。

2019年全國房地產(chǎn)市場依然會有降溫的態(tài)勢，其對于商業(yè)地產(chǎn)市場的影響也是存在的。尤其是對于三四線城市來說，當(dāng)前住宅市場已經(jīng)降溫，預(yù)計商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)會更糟糕。對于此類城市來說，后續(xù)要警示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目庫存積壓和空置率增加等風(fēng)險。

2018年百城土儲規(guī)模同比增長8.9%13城去化周期超三年

本報訊（記者 江楚雅）近日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《中國百城土地儲備報告》。報告認(rèn)為，截至2018年12月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市土地儲備為115602萬平方米，環(huán)比增長3.4%，同比增長8.9%。

從同比增速曲線的歷史走勢看，2015年8月土地儲備同比降幅為37.9%，為歷史最低點(diǎn)。隨后該曲線持續(xù)上行，其中2016年11月轉(zhuǎn)負(fù)為正，2018年5月達(dá)到高點(diǎn)即為20.0%。隨后該曲線總體下行，從6月份的19.5%回落至12月份的8.9%。

從去化率來看，2018年12月份，100個城市土地儲備去化周期為19.2個月，這也意味著按照目前商品房銷售的節(jié)奏，市場需要19.2個月的時間才可以消化完這些土地儲備，該數(shù)值相比11月份18.6個月有所擴(kuò)大。從走勢看，全年走勢呈現(xiàn)了“上半年下行、下半年上行”的態(tài)勢，目前土地儲備去化周期正走出13個月的歷史低位水平，并步入上行通道。

可以看到，當(dāng)前各個城市的土地儲備去化周期數(shù)值差異較大。100個城市中，有13個城市的土地儲備去化周期大于36個月即三年，意味著此類城市未來土地和商品房供應(yīng)將充足。這13個城市包括張家口、石家莊、漳州、肇慶、贛州、岳陽、鎮(zhèn)江、香河、舟山、湖州、徐州、鄭州和烏魯木齊。此類城市購房政策總體偏緊，若未來市場交易有反彈，那么去化周期壓力會比預(yù)計的要小一點(diǎn)。

同時，有很多城市土地儲備去化周期是非常短的，這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。其中有6個城市土地儲備去化周期小于6個月，此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。這6個城市包括燕郊、中山、丹東、清遠(yuǎn)、馬鞍山和承德。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年全年全國百城土地儲備規(guī)模表現(xiàn)同比正增長，體現(xiàn)了較好的補(bǔ)庫存導(dǎo)向。當(dāng)然需要看到，下半年開始全國各地流拍現(xiàn)象比較多，這多少影響了部分城市的土地交易，進(jìn)而也容易影響土地儲備的規(guī)模。而從房企的心態(tài)看，2019年上半年預(yù)計以去庫存為中心，此時拿地積極性不會太高，進(jìn)而也會影響相應(yīng)城市的土地儲備規(guī)模。