近期，有關(guān)黑龍江鶴崗房價的消息，引發(fā)了大量關(guān)注。根據(jù)媒體報道，鶴崗部分二手房單價已經(jīng)降至400元/平方米的“白菜價”，一套安置房只需1.9萬元即可買到。

此后媒體求證，“白菜價”的房屋大多是毛坯棚改房，且當(dāng)?shù)氐男路績r格多在3000元、平方米以上。但外界對三四線樓市的印象似乎就此定形，即利好出盡、房價下跌，市場前景悲觀。

過去兩年來，三四線樓市升溫，房屋和土地交易均出現(xiàn)“量價齊升”的狀態(tài)，成為全國樓市最火熱的區(qū)域。但隨著需求被透支，以及貨幣化棚改的退潮，市場人士對三四線城市的前景普遍悲觀，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也聲稱，將區(qū)域布局的重心向一二線城市回歸。

但現(xiàn)實恐怕并非如此。根據(jù)國家統(tǒng)計局對70個大中城市的統(tǒng)計，今年3月份，三線城市的新房價格環(huán)比漲幅已經(jīng)超過了一二線城市，二手房價格漲幅也處于高位。

迷霧之下，三四線樓市的真相究竟如何？

有“白菜價”，也有“領(lǐng)漲者”

鶴崗的案例，被認為反映出東北地區(qū)三四線樓市的一種普遍現(xiàn)象，即產(chǎn)業(yè)“空心”、人口外流，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行。價格下跌，就是最直觀的表現(xiàn)。

中原地產(chǎn)指出，很多東北城市的土地也是“白菜價”。根據(jù)該機構(gòu)的統(tǒng)計，2019年來的3個半月時間里，34個東北城市的土地出讓價款為332億元。其中，沈陽、大連、哈爾濱、長春這4個城市就達到了288億元。且有28個城市土地出讓金額未能過億。

從價格上看，大部分城市的樓面價低于1000元/平方米，其中不少城市的樓面價不足500元/平方米。鶴崗的價格僅為278元/平方米。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉分析認為，由于人口外流等原因，東北地區(qū)一些地級市的人口數(shù)量，與東部城市的縣級城市相當(dāng)。同時，一些重工業(yè)城市、能源城市處在轉(zhuǎn)型中，并出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化、經(jīng)濟增速放緩等現(xiàn)象，并間接影響到房地產(chǎn)市場。

張大偉認為，雖然“有些區(qū)域市場的確熄火了”，但從全國范圍來看，三四線樓市的表現(xiàn)更多是分化。

4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)，“房價上漲城市增加，下降城市減少”是主要特征。其中，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，比上月擴大0.3個百分點。相比之下，一二線城市的新房價格漲幅分別為0.2%和0.6%。

在房價上漲的城市中，丹東、錦州、常德等三線城市的漲幅均達到或超過1.5%，成為領(lǐng)漲者。其中，丹東、錦州正是位于東北地區(qū)。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進對此的解釋為，此類城市的調(diào)控政策相對寬松，這兩年基礎(chǔ)設(shè)施改善力度大，房價容易上漲。

二手房方面，三線城市的價格漲幅略低于二線城市，但仍明顯高于一線城市，且漲幅比2月有所擴大。

從成交量看，3月單月，全國商品房的成交面積和成交額都比去年同期有所增長。分析人士認為，其中，作為房地產(chǎn)市場巨大“長尾”的三四線樓市，即使不能做出增長的貢獻，但下滑幅度也不會很大。

張大偉也指出，從全國范圍來看，三四線樓市仍然運行在高位。“即使要降溫，也會有一個過程，不會很快就降下來。”

“潛力股”仍在

但三四線樓市的前景，的確并不樂觀。

2018年7月，住建部召開會議稱，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，采取新建安置房的方式；對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。2018年10月，國務(wù)院常務(wù)會議提出，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

今年以來，多個省份下調(diào)了棚改的計劃開工量，貨幣化補償規(guī)模也有所下滑。其中，今年河南省的棚戶區(qū)改造新開工計劃為15萬套，與去年的50萬套相比，下降了70%。浙江、四川兩省的下滑幅度分別為55%和40%。

此外，國家發(fā)改委近日印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，首次提出“收縮型城市”的概念。文件強調(diào)，收縮型中小城市要瘦身強體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。

對于三四線樓市來說，這些消息都被認為是利空。

實際上，由于意識到政策的變動，以及三四線樓市的需求已經(jīng)在過去兩年被透支，今年年初，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表示，要將戰(zhàn)線收縮至一二線城市。中海行政總裁顏建國就在年初的業(yè)績會上表示，一線城市，以及以一線城市為核心的城市群，在未來始終是中國經(jīng)濟最有活力的地區(qū)。且在宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的前提下，未來一二線城市邊際改善的可能性最大。

近期，二線城市土地交易旺盛，高單價、高總價、高溢價率的“三高”現(xiàn)象開始出現(xiàn)，部分地塊甚至出現(xiàn)“熔斷”。這都被認為是企業(yè)回歸一二線城市的一種表現(xiàn)。

某大型房企相關(guān)人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，春節(jié)期間，很多三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)出現(xiàn)下降，這已經(jīng)預(yù)示出，三四線樓市將走向下行通道。而且目前看不到市場反轉(zhuǎn)的條件。

但這也并不意味著所有三四線城市都將降溫。根據(jù)記者采訪，一些位于大城市周邊，或城市圈內(nèi)的三四線城市，仍被業(yè)界所看好。

某房地產(chǎn)信托從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道坦承，在選擇項目時，仍以“50強房企、一二線城市”為主，但并不會把所有三四線城市的項目都排除在外，“像浙江省內(nèi)的很多城市，不管幾線”，都是關(guān)注的對象。

他還表示，目前來看，大灣區(qū)和長江經(jīng)濟帶是未來的熱點區(qū)域，在選擇這些區(qū)域內(nèi)的項目時，同樣不會有城市層級之分。而且，“這些區(qū)域里面的有些三四線城市，之前沒被關(guān)注，所以潛力很大。”相比之下，東北、西部等區(qū)域的三四線城市，已經(jīng)不再被納入投資的范圍。