潘軍終于選定了他心目中的“線上霸主”。

近日，彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（1778，HK；以下簡(jiǎn)稱“彩生活”）公告稱，公司已分別與京東集團(tuán)及其旗下京東物流集團(tuán)、京東數(shù)字科技集團(tuán)（統(tǒng)稱“京東”），三六零安全科技股份有限公司（簡(jiǎn)稱“360公司”）在資本和業(yè)務(wù)層面均達(dá)成全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。

公告顯示，彩生活將以每股5.22港元向京東、360分別定向增發(fā)7115萬(wàn)、2296萬(wàn)股新股份，涉及金額分別為3.71億元港元和1.2億港元。本次交易預(yù)計(jì)將于8月底之前完成，交易完成后京東將持有彩生活已擴(kuò)大股本的5.00%，360公司持有比例將從此前的1.54%增至3.05%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，作為內(nèi)地物業(yè)第一股和在管面積最大的物業(yè)公司，彩生活目前的估值仍然低于多數(shù)同行，這是其一直邁不過去的坎。同時(shí)，物管行業(yè)真正的“痛點(diǎn)”是不斷上漲的物業(yè)剛性成本和難以上漲的物業(yè)費(fèi)。那么，在兩大互聯(lián)網(wǎng)巨頭加持之下，彩生活能否破解行業(yè)痛點(diǎn)，并走出估值低谷？

數(shù)據(jù)來(lái)源：各公司2018年年報(bào)  單位：億平方米

“不會(huì)完全發(fā)展成電商”

彩生活董事會(huì)主席潘軍此前就表示，彩生活線下用戶還有70%并沒有變成線上用戶，所以還需要互聯(lián)網(wǎng)這一路徑開發(fā)剛需應(yīng)用（比如開門、停車等）和線下業(yè)主高度互動(dòng)。“物業(yè)社區(qū)服務(wù)將來(lái)肯定是比房地產(chǎn)更大的產(chǎn)業(yè)，它和互聯(lián)網(wǎng)就是天然相連的。所以現(xiàn)在都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來(lái)找我們進(jìn)行合作，等我們想清楚了，是很有可能進(jìn)行合作的。”

最后彩生活選擇了京東，潘軍認(rèn)為，京東在物流、技術(shù)、生態(tài)方面的戰(zhàn)略布局，以及360在安全、科技方面的長(zhǎng)期積累，都是彩生活可以結(jié)合的，以此完善平臺(tái)服務(wù)能力，加速規(guī)模面積擴(kuò)張，提升增值服務(wù)營(yíng)收。

而近年來(lái)，彩生活也一直想按照互聯(lián)網(wǎng)的思維進(jìn)行賽道奔跑。零售巨頭京東的入股和360的增持也讓彩生活得以正式向外界展示其互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)。與此同時(shí)，彩生活也放緩了市場(chǎng)一直擔(dān)心的收并購(gòu)活動(dòng)，但這一切能否獲得真正認(rèn)可，讓資本市場(chǎng)對(duì)彩生活的估值有重新認(rèn)識(shí)尚需時(shí)間檢驗(yàn)。

值得注意的是，隨著智慧城市、智慧社區(qū)的發(fā)展，社區(qū)場(chǎng)景與技術(shù)應(yīng)用的結(jié)合成為趨勢(shì)。

社區(qū)場(chǎng)景，可以說(shuō)是電商巨頭紛紛開始爭(zhēng)取的一塊風(fēng)水寶地。京東選擇彩生活，也是看重其背后的交易流量。基于彩生活物管規(guī)模的擴(kuò)張，旗下的線上平臺(tái)彩之云截至2018年底的平臺(tái)服務(wù)面積達(dá)11.22億平方米，穩(wěn)居行業(yè)第一。

持續(xù)擴(kuò)大線下物管面積是彩生活想要實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)的第一步�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，彩生活CEO唐學(xué)斌此前表示，彩生活幾乎已經(jīng)把物業(yè)行業(yè)全面解構(gòu)，并按互聯(lián)網(wǎng)思維來(lái)重新構(gòu)建。彩生活構(gòu)建的社區(qū)服務(wù)生態(tài)圈包括線上線下平臺(tái)，線下服務(wù)面積是2020年目標(biāo)規(guī)模25億平方米。而這一目標(biāo)的邏輯在于平臺(tái)想要實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)就必須做到這么大的規(guī)模。“否則我們這個(gè)平臺(tái)遲早會(huì)被人干掉，所以，做互聯(lián)網(wǎng)是很恐怖的一件事情。”

“一個(gè)平臺(tái)要想實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)，一般來(lái)說(shuō)要占到整個(gè)市場(chǎng)用戶的15%以上。而目前中國(guó)的物業(yè)管理有效面積將近150億平方米，所以彩生活必須達(dá)到25億平方米的規(guī)模。”唐學(xué)斌如是認(rèn)為。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，彩生活的線上增值業(yè)務(wù)已包含了電商板塊。彩生活前期也和京東打通了一部分作為試水——即“彩惠人生”APP，該平臺(tái)業(yè)務(wù)主要是通過手機(jī)APP購(gòu)買平臺(tái)產(chǎn)品或服務(wù)。

彩生活管理層表示，未來(lái)公司將京東到家、7Fresh等多個(gè)產(chǎn)品都上線到彩之云平臺(tái)，并探索“社區(qū)拼購(gòu)”模式。“同時(shí)要強(qiáng)調(diào)的是，彩生活并不會(huì)完全發(fā)展成一個(gè)電商，只是幫助電商在社區(qū)做得更好。”

一位專業(yè)研究物業(yè)公司的資深人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，彩生活此次引入零售平臺(tái)京東，使其角色也發(fā)生了微妙轉(zhuǎn)變，以前其本身是一個(gè)平臺(tái)，現(xiàn)在成為“平臺(tái)的平臺(tái)”。在雙方的合作上應(yīng)該不止只有廣告收入。但是現(xiàn)在合作模式都還前期探索階段，在這一階段可能還未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的收入。

該人士表示，從360和京東的角度來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐郧吧鐓^(qū)O2O的概念炒得很火，但實(shí)際上落實(shí)的很少。經(jīng)歷過這幾年的理性發(fā)展，京東還是以線上為主，還是很迫切需要找一家線下平臺(tái)。

盈利模式尚待清晰

建構(gòu)互聯(lián)網(wǎng)思維，引入零售巨頭，對(duì)雙方都有增加流量、提高用戶粘性的作用，但作為商業(yè)模式，盈利問題也是一個(gè)必答題。

彩生活管理層表示，其實(shí)跟京東或者其他電商合作，主要是幫助業(yè)主獲得更好的產(chǎn)品與服務(wù)，在此基礎(chǔ)上獲得優(yōu)惠減免物業(yè)費(fèi)。

所謂“獲得優(yōu)惠減免物業(yè)費(fèi)”，是指不用傳統(tǒng)方式繳物業(yè)費(fèi)（即物業(yè)公司找業(yè)主收），而是通過業(yè)主在彩惠人生平臺(tái)消費(fèi)，商家返利給業(yè)主然后代繳物業(yè)費(fèi)，這就成為互聯(lián)網(wǎng)說(shuō)的“羊毛出在豬身上”。

唐學(xué)斌認(rèn)為，物管行業(yè)真正的“痛點(diǎn)”是不斷上漲的物業(yè)剛性成本和難以上漲的物業(yè)費(fèi)，而“彩惠人生”平臺(tái)能夠很好地解決這些行業(yè)“痛點(diǎn)”。

但唐學(xué)斌此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，至少未來(lái)三年，彩生活在“彩惠人生”平臺(tái)不會(huì)賺錢。“普惠業(yè)主”的目的背后是建立起“彩惠人生”平臺(tái)的流量。

由于毛利率高、業(yè)務(wù)空間巨大，目前多數(shù)物業(yè)公司都開拓有增值服務(wù)，但唐學(xué)斌表示，很多同行增值服務(wù)利潤(rùn)絕大部分不是來(lái)自于平臺(tái)，而是實(shí)體經(jīng)營(yíng)，彩生活的利潤(rùn)則幾乎全部由平臺(tái)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

此外，彩生活方面表示，與京東的合作，除了在社區(qū)媒體廣告方面能夠增加部分收入外，其他都不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。他們目前看重的是業(yè)主和彩之云平臺(tái)建立的聯(lián)系后，未來(lái)能夠作為數(shù)據(jù)流量的入口。

資本市場(chǎng)都擅長(zhǎng)講故事，市場(chǎng)買不買賬有時(shí)候看故事精不精彩，有時(shí)候則取決于故事是否有真金白銀。持續(xù)低估值的彩生活能否依靠互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)翻身或許還需要更多催化劑。

銀河證券研報(bào)指出，由于彩生活在進(jìn)行一系列收并購(gòu)后，是目前行業(yè)內(nèi)負(fù)債最高的，所以PE在行業(yè)內(nèi)相對(duì)落后。引入兩個(gè)互聯(lián)網(wǎng)巨頭應(yīng)該可以部分消除這部分影響，并可能為重新評(píng)級(jí)提供機(jī)會(huì)。