15萬億后的房企戰(zhàn)略:在收與放間爭奪蛋糕(2)
作者:吳若凡 來源:每日經(jīng)濟新聞 更新時間:2019年08月16日 【字體:大 中 小】
布局策略:一二線城市仍是重中之重
對于規(guī)模房企而言,一二線城市仍是布局重點。
中指院數(shù)據(jù)顯示,今年1~7月,碧桂園累計拿地1086億元,位居拿地榜首位;萬科以總額1030億元占據(jù)榜單第二位;第三名融創(chuàng)拿地總額685億元。TOP10企業(yè)拿地總額6605億元,占TOP100企業(yè)的36.5%,行業(yè)集中度繼續(xù)提升。
以萬科為例,其7月在土地市場繼續(xù)發(fā)力,單月拿地金額超280億元。而融創(chuàng)前7個月拿地金額是去年同期(142億元)的近5倍,從去年第34名躍升至今年的第3;拿地面積達到1188萬平方米,較去年同期幾乎翻番。
值得注意的是,這些頭部房企拿地多集中在一二線熱點城市。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),1~7月,全國土地成交金額TOP10城市累計成交額9229億元,同比增長14.8%,而2018年同期為8037億元。一二線城市仍然是房企投資拿地的重中之重,其中杭州以1672億元位列榜首;武漢、昆明、西安、鄭州等中西部城市土地市場成交日趨火熱。
從各城市群拿地金額來看,長三角仍是房企重點關注區(qū)域,1~7月,長三角地區(qū)土地市場持續(xù)火熱,TOP10企業(yè)拿地金額共計2721億元,位列首位;受產(chǎn)業(yè)轉移、人才引進等政策影響,中西部重點城市經(jīng)濟發(fā)展加速,成為房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱土,TOP10企業(yè)拿地金額達1951億元;珠三角和環(huán)渤海以1219億元和1217億元分列第三、第四位。
從城市群拿地企業(yè)來看,龍頭房企繼續(xù)堅持廣布局的策略,中小房企則集中于其深耕區(qū)域發(fā)展。如萬科、龍湖、碧桂園、綠地、保利、融創(chuàng)、中海等房企,多次出現(xiàn)在各城市群的拿地榜單;此外,京投發(fā)展、濱江集團、俊發(fā)集團等企業(yè)持續(xù)深耕大本營,在環(huán)渤海、長三角及中西部城市群榜單中出現(xiàn),拿地較為集中。
再看貨值,億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,今年1~7月,新增貨值破千億元的企業(yè)達15家。其中碧桂園、萬科分別以3576.9億元、2946.1億元穩(wěn)坐冠亞軍,而融創(chuàng)新增貨值是去年同期的3倍,以2808.9億元躍升至榜單第三位;保利和陽光城躍進前十位。而這些頭部企業(yè)的貨值大部分位于一二線城市。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,頭部企業(yè)確實現(xiàn)階段拿地動作比較積極,當前土地市場回歸理性,在公開市場拿地還是比較好的機會。所以一些大企業(yè)進行積極補倉和布局,而部分中小企業(yè)市場反應能力比較弱,主動收縮了戰(zhàn)線,拿地也理性了。未來大型企業(yè)和中小企業(yè)在土地市場的做法還是不一樣的。
跨界發(fā)展:向“生態(tài)圈”求紅利
值得一提的是,當下的“放”已經(jīng)不同以往。如今的環(huán)境并沒有給房企太多“盲目沖動”的空間。在成本、資金、政策約束下,房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)長久的未來發(fā)展,必須要探索更多細分領域的轉型空間,強化資源有效整合、提升運營能力、重視風險評估、利用政策紅利和尋求金融支持。
秦虹認為,轉型要向產(chǎn)業(yè)細分方向轉,要向補短板方向轉,要向整合資源方向轉,每一個市場都有巨大的細分的市場,而每一個細分市場都有足夠大的規(guī)模。比如,針對人口結構的變化、產(chǎn)業(yè)結構的變化、消費結構的變化等,這涉及到教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文體、文化、旅游等。
金科股份董事長蔣思海表示,當單一地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展遭遇瓶頸,變革與突破勢在必行。構建“從產(chǎn)品到機制到運營到融資”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈,既是護城河也是基業(yè)長青的必經(jīng)之路。將來,頭部企業(yè)的競爭將是生態(tài)系統(tǒng)中的競爭。目前,金科就將主要心思用在產(chǎn)品線與產(chǎn)品標準化的構建上。
萬科、恒大、保利、碧桂園、華潤等頭部房企,都在已探索的跨界產(chǎn)業(yè)以外,更多考慮地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈能輻射和鏈接的業(yè)務。
如推出了“華潤理想國”的華潤集團,2018年明確向“城市投資開發(fā)運營商”轉型的戰(zhàn)略,除原本的住宅、商業(yè)、寫字樓、綜合體開發(fā)業(yè)務外,新布局了養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)、長租公寓、影視、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等板塊。
但無論是社區(qū)綜合服務、科技產(chǎn)業(yè)投資,還是文化旅游康養(yǎng),每一項都要有資源支撐。如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既要與政策相匹配,又要考驗企業(yè)的運營能力,被市場所接受。
億翰智庫董事長陳嘯天指出,頭部企業(yè)的競爭一定是來自于生態(tài)系統(tǒng)的競爭,不再是單一的產(chǎn)品力,運營能力,而是整個企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的競爭。
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