布局策略：一二線城市仍是重中之重

對(duì)于規(guī)模房企而言，一二線城市仍是布局重點(diǎn)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，碧桂園累計(jì)拿地1086億元，位居拿地榜首位；萬(wàn)科以總額1030億元占據(jù)榜單第二位；第三名融創(chuàng)拿地總額685億元。TOP10企業(yè)拿地總額6605億元，占TOP100企業(yè)的36.5%，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

以萬(wàn)科為例，其7月在土地市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)力，單月拿地金額超280億元。而融創(chuàng)前7個(gè)月拿地金額是去年同期（142億元）的近5倍，從去年第34名躍升至今年的第3；拿地面積達(dá)到1188萬(wàn)平方米，較去年同期幾乎翻番。

值得注意的是，這些頭部房企拿地多集中在一二線熱點(diǎn)城市。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1~7月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交額9229億元，同比增長(zhǎng)14.8%，而2018年同期為8037億元。一二線城市仍然是房企投資拿地的重中之重，其中杭州以1672億元位列榜首；武漢、昆明、西安、鄭州等中西部城市土地市場(chǎng)成交日趨火熱。

從各城市群拿地金額來看，長(zhǎng)三角仍是房企重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，1~7月，長(zhǎng)三角地區(qū)土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，TOP10企業(yè)拿地金額共計(jì)2721億元，位列首位；受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人才引進(jìn)等政策影響，中西部重點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，成為房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱土，TOP10企業(yè)拿地金額達(dá)1951億元；珠三角和環(huán)渤海以1219億元和1217億元分列第三、第四位。

從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企繼續(xù)堅(jiān)持廣布局的策略，中小房企則集中于其深耕區(qū)域發(fā)展。如萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、綠地、保利、融創(chuàng)、中海等房企，多次出現(xiàn)在各城市群的拿地榜單；此外，京投發(fā)展、濱江集團(tuán)、俊發(fā)集團(tuán)等企業(yè)持續(xù)深耕大本營(yíng)，在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角及中西部城市群榜單中出現(xiàn)，拿地較為集中。

再看貨值，億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，新增貨值破千億元的企業(yè)達(dá)15家。其中碧桂園、萬(wàn)科分別以3576.9億元、2946.1億元穩(wěn)坐冠亞軍，而融創(chuàng)新增貨值是去年同期的3倍，以2808.9億元躍升至榜單第三位；保利和陽(yáng)光城躍進(jìn)前十位。而這些頭部企業(yè)的貨值大部分位于一二線城市。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，頭部企業(yè)確實(shí)現(xiàn)階段拿地動(dòng)作比較積極，當(dāng)前土地市場(chǎng)回歸理性，在公開市場(chǎng)拿地還是比較好的機(jī)會(huì)。所以一些大企業(yè)進(jìn)行積極補(bǔ)倉(cāng)和布局，而部分中小企業(yè)市場(chǎng)反應(yīng)能力比較弱，主動(dòng)收縮了戰(zhàn)線，拿地也理性了。未來大型企業(yè)和中小企業(yè)在土地市場(chǎng)的做法還是不一樣的。

跨界發(fā)展：向“生態(tài)圈”求紅利

值得一提的是，當(dāng)下的“放”已經(jīng)不同以往。如今的環(huán)境并沒有給房企太多“盲目沖動(dòng)”的空間。在成本、資金、政策約束下，房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)長(zhǎng)久的未來發(fā)展，必須要探索更多細(xì)分領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型空間，強(qiáng)化資源有效整合、提升運(yùn)營(yíng)能力、重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、利用政策紅利和尋求金融支持。

秦虹認(rèn)為，轉(zhuǎn)型要向產(chǎn)業(yè)細(xì)分方向轉(zhuǎn)，要向補(bǔ)短板方向轉(zhuǎn)，要向整合資源方向轉(zhuǎn)，每一個(gè)市場(chǎng)都有巨大的細(xì)分的市場(chǎng)，而每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都有足夠大的規(guī)模。比如，針對(duì)人口結(jié)構(gòu)的變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化等，這涉及到教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文體、文化、旅游等。

金科股份董事長(zhǎng)蔣思海表示，當(dāng)單一地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展遭遇瓶頸，變革與突破勢(shì)在必行。構(gòu)建“從產(chǎn)品到機(jī)制到運(yùn)營(yíng)到融資”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，既是護(hù)城河也是基業(yè)長(zhǎng)青的必經(jīng)之路。將來，頭部企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是生態(tài)系統(tǒng)中的競(jìng)爭(zhēng)。目前，金科就將主要心思用在產(chǎn)品線與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的構(gòu)建上。

萬(wàn)科、恒大、保利、碧桂園、華潤(rùn)等頭部房企，都在已探索的跨界產(chǎn)業(yè)以外，更多考慮地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈能輻射和鏈接的業(yè)務(wù)。

如推出了“華潤(rùn)理想國(guó)”的華潤(rùn)集團(tuán)，2018年明確向“城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，除原本的住宅、商業(yè)、寫字樓、綜合體開發(fā)業(yè)務(wù)外，新布局了養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)、長(zhǎng)租公寓、影視、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等板塊。

但無論是社區(qū)綜合服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)投資，還是文化旅游康養(yǎng)，每一項(xiàng)都要有資源支撐。如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既要與政策相匹配，又要考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，被市場(chǎng)所接受。

億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天指出，頭部企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)一定是來自于生態(tài)系統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)，不再是單一的產(chǎn)品力，運(yùn)營(yíng)能力，而是整個(gè)企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)。