每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝   

14.997萬(wàn)億元，這是過(guò)去一年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)商品房銷(xiāo)售額創(chuàng)造的新成績(jī)。與此同時(shí)，2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超過(guò)12萬(wàn)億元，足以體現(xiàn)這一行業(yè)的投資規(guī)模之大。

伴隨中央“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等定位，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了調(diào)整的相對(duì)深水區(qū)。

“今后，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)很難生存，沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)很難發(fā)展。”近日在億翰智庫(kù)舉辦的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)峰會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一就如是說(shuō)。

58安居客房產(chǎn)研究院專(zhuān)業(yè)分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“15萬(wàn)億”只是行業(yè)高點(diǎn)而非企業(yè)高點(diǎn)，這意味著行業(yè)存在某些不確定性，但高點(diǎn)之下企業(yè)則有機(jī)會(huì)從更大的“蛋糕”中分得更大的份額，機(jī)會(huì)猶存。

那么“15萬(wàn)億”之后，房企的機(jī)會(huì)點(diǎn)到底在哪里？房企是選擇放慢速度還是繼續(xù)高周轉(zhuǎn)？是繼續(xù)急劇擴(kuò)張還是精細(xì)深耕主業(yè)？

規(guī)模之戰(zhàn)：房企的“收”與“放”

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員秦虹近日在中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)峰會(huì)上指出，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和中心城市引領(lǐng)的城市群發(fā)展，新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展和人們對(duì)文旅、健康、養(yǎng)老等方面的需求，使得房地產(chǎn)還有10年左右的發(fā)展期，這對(duì)企業(yè)仍然是發(fā)展的機(jī)遇期。

實(shí)事上，進(jìn)入2019年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度繼續(xù)提高。今年上半年，銷(xiāo)售額超千億元的房企達(dá)到12家；而前7月，銷(xiāo)售額超千億元的房企則增至15家。

隨著房地產(chǎn)從短缺時(shí)代過(guò)渡到過(guò)剩時(shí)代，房企的發(fā)展戰(zhàn)略打法也在相應(yīng)地進(jìn)行調(diào)整。

以行業(yè)三強(qiáng)的碧桂園、恒大、萬(wàn)科為例，碧桂園提出要“提質(zhì)控速”并隨之放緩了在規(guī)模上的追求；恒大更提出要做到“三低一高”優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；而萬(wàn)科也提出“收斂聚焦”來(lái)應(yīng)對(duì)行業(yè)的變化。

旭輝董事長(zhǎng)林中指出，未來(lái)是精細(xì)化發(fā)展時(shí)代，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)以粗放經(jīng)營(yíng)為主，尤其成本管理非常粗糙，這就需要房企轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)思路。

的確，僅從土地成本即可見(jiàn)，房企已經(jīng)無(wú)法粗放生存。在2016~2017年“地王”頻出的時(shí)代，諸多在一、二線城市拿下“地王”的房企，本以為扛兩三年就能夠盈利了，但經(jīng)過(guò)本輪市場(chǎng)調(diào)控，不少房企會(huì)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

近日網(wǎng)傳的富力地產(chǎn)內(nèi)部文件就顯示，其2019年下半年原則上將暫停拿地，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況，可單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)審批。

秦虹指出，伴隨著住房?jī)r(jià)格管制等原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間壓縮，利潤(rùn)空間越來(lái)越小。再加上資金上的約束，房地產(chǎn)的杠桿率將會(huì)最終將得到控制。

但值得注意的是，目前房企表現(xiàn)出的“收斂”更多是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控和效率的提升，而非量的縮減。實(shí)際上，“要規(guī)模還是要利潤(rùn)”是行業(yè)內(nèi)并沒(méi)有發(fā)展到“二選一”的程度，如果生存規(guī)模已過(guò)，那么可以把眼光放在利潤(rùn)上，但如果生存規(guī)模沒(méi)過(guò)，還是要做規(guī)模。

因此可以發(fā)現(xiàn)，不少規(guī)模仍待提升的房企，現(xiàn)階段無(wú)一不是加大步伐，保銷(xiāo)售、�；乜�。