注意過戶稅費相關(guān)問題

拍賣規(guī)則已指出“過戶時所發(fā)生的全部費用和稅費，由原產(chǎn)權(quán)人、買受人支付的費用全部由買受人承擔(dān)”，也就是說買賣雙方需要承擔(dān)的費用均由競拍人承擔(dān)，這一筆費用相對也不小。這之中主要涉及到增值稅，契稅與個人所得稅等。若拍賣的房屋下證不滿2年，則需要征收5.6%的增值稅。若房屋為房東受贈所或繼承所得，則要根據(jù)情況看是否為直系親屬與非直系親屬贈與，繼承情況及是否滿兩年來區(qū)別征收增值稅（商品房滿兩年以契稅發(fā)票時間和產(chǎn)權(quán)證時間孰先為原則）。

契稅根據(jù)競拍人名下的房屋套數(shù)來看，根據(jù)拍賣到的面積大小執(zhí)行1%-3%的契稅標(biāo)準(zhǔn)。

個稅方面，一般稅率為1%，如果房屋是原房東家庭名下省內(nèi)唯一一套住宅且滿5年，則免征。若是房屋為贈與與繼承取得，非“滿五唯一”住房，還需要根據(jù)贈與和繼承等情況，差額征收20%個人所得稅。

網(wǎng)絡(luò)拍賣一般使用自己的賬戶參與

拍賣規(guī)則規(guī)定，一般情況下競買人需親自開立賬號參與網(wǎng)絡(luò)拍賣，支付尾款也使用自己的賬號，如參與競買人未開設(shè)相關(guān)網(wǎng)站賬戶，可委托代理人（具備完全民事行為能力的自然人）進行，但須在競買開始前向法院辦理委托手續(xù)。競買成功后，買受人（法定代表人、其他組織的負責(zé)人）須與委托代理人一同到法院辦理交接手續(xù)。如果買受人本人因客觀原因無法來法院簽訂成交確認書或者領(lǐng)取標(biāo)的的，買受人應(yīng)向法院提交經(jīng)公證的委托書，并由代理人攜帶經(jīng)公證的委托書原件、委托人和受托人身份證明原件，到法院簽訂成交確認書、領(lǐng)取標(biāo)的。如委托手續(xù)不全，競買活動認定為委托代理人的個人行為。

司法拍賣不能爽約

雖然法拍房通過網(wǎng)絡(luò)進行拍賣，但是也不能視為兒戲，需要正確對待。拍賣規(guī)則會提到悔拍處理方式，一般主要為逾期未支付拍賣款。當(dāng)出現(xiàn)悔拍后，需要重新拍賣，但悔拍人已無資格再次參與競拍，且之前繳納的保證金不退還，依次用于支付賣產(chǎn)生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及拍賣財產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十五條之規(guī)定，“悔拍”后，重新拍賣價款如果低于原拍賣成交價款的差價，由“悔拍”者承擔(dān)。比如前面說到的保利中央峰景起拍價為47.992萬，保證金為5萬元，假如第一次拍賣時57萬成交，但競拍人毀約了，需要進行再拍賣。第二次拍賣的最終價為51萬，則差價為6萬元，悔拍者的5萬保證金不足以彌補差額，原買受人需要承擔(dān)不足部分，即再支付1萬元。

最后祝大家在“法拍房”里順利淘到自己所需要的房屋，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)一切順利。