算算時間，還有一個多月就快跨年了。按往常邏輯，差不多也快到該做2019年總結(jié)的時候了。

從過去窺見某種未來未必沒有效果，但這里我先和各位普及一個詞，“慢變量”。簡言之，有些我們不常接觸，但卻對未來趨勢本質(zhì)影戲的隱性變量，好比無風不起浪，看著是風，但如果思考深一步，你會發(fā)現(xiàn)驅(qū)動的根本還是太陽月亮。就像我們都知道城市化還有10%的增量空間，樓市起碼還能蹦跶十年，但是沒人談論每1%的慢變量，是被哪些能量包裹。所以，我今天想和各位聊聊我的洞察，那每1%數(shù)據(jù)變動中，正在發(fā)生的小趨勢。具體來說，我總結(jié)為，六個。01去中心化城市加速崛起不知道大家有沒有注意一些城市，好比一線的深圳，二線的蘇州，三四線的南通，都在目前趨冷的樓市周期，在各自城市圈層中，進行了一場“逆生長”。

當然我們可以找出各種維度解釋，深圳搶人啊，蘇州限價啊，南通地鐵啊，但想要逆風跳舞，總是差點意思。

而把這些城市的底層給捋了一遍后，我發(fā)現(xiàn)了一個很有意思的歸納，這些城市都完成了多核布局。

也就是說，這些城市很早就完成去中心化，那你會說，不是強中心城市應該在這高強度城市競爭更有優(yōu)勢嗎？

聽上去也不錯，但是本質(zhì)上就是把城市資源攥成了一個拳頭，而不是把資源像手掌一樣攤開。

這種模式在城市化前期一定是最高效的，因為能集中力量辦大事嘛，但如果城市化深度期，瓶頸也很明顯。

而去中心的城市熬過發(fā)育期的好處就來了，地段平權，房價燙平，內(nèi)部流通性也能變得非常充裕，城市對周期抗性還蠻高。

最重要的是，比拼后期體力的城市化，能釋放擴張余力，還是多核城市。

好比到了后來，多核手機總比單核手機運行的快點。02調(diào)控開始微操三魚除了愛好買房，還有個小小的愛好，電子游戲。而游戲圈一直有個掌握話語權制高點的存在，暴雪。

暴雪為什么能對游戲行業(yè)有這么大影響力，因為暴雪打造游戲規(guī)則是非常細膩，這造成結(jié)果就是，普通玩家和高玩最大壁壘，就是微操作。

我給大家整理下最近調(diào)控路徑，上海臨港(600848,股吧)定向放松人才限購，南京六合大專不再限購，天津?qū)Τ薪颖本┓鞘锥脊δ芡獾厝硕ㄏ蚍艑�，海南三亞隨后也跟著放松。

如果以前調(diào)控用大開大合的重劍的話，那么現(xiàn)在的調(diào)控講究的就是精細切割的手術刀。

在軍事上有個術語，叫“外科手術式的打擊”，對精準目標精準命中。一方面，“房住不炒”已經(jīng)是明確的政策箱體，留給各大城市的操盤空間確實不多。

但更關鍵的是，沒有了狂飆突進的初級城市化，下一步每一個城市的擴張一定會進入一種相對緩坡的階段。未來各種城市的操作主要發(fā)力點，集中在城市深度發(fā)育和打補丁。

換句話說，原先內(nèi)部發(fā)展不行的板塊，要想辦法拉你起來，那些過氣的板塊，能不能再找回一次青春。

城市間的微操作，大概率會貫穿接下往后整個樓市余生。03縣城開始出現(xiàn)二手房中介接著來聊聊縣城，作為從一個從小鎮(zhèn)走出來的青年，對自己家鄉(xiāng)多少都會有點關注。

我老家作為一個四線都算不上的縣城，在以前的認知里，一直都是一個只有新房市場，沒有二手房交易概念的地方。

因為大家沒什么地段的想法，都是幾條主軸街道就能走完了，也談不上什么改善，一套房子真的能住一輩子，也沒什么二手房交易中介門店了。

而事實上，作為地產(chǎn)人國內(nèi)我去過的縣城也不算少，因為沒有二手房流通，沒有二手房交易中介門店也算個普遍現(xiàn)象。

本來大概率上，就會這么歲月靜好下去了，結(jié)果也沒逃過這兩年的棚改浪潮。

但很快棚改過去了，房價也停了。不過我卻看到了一個很有意思現(xiàn)象，二手房的中介開始出現(xiàn)了，而且看著還挺正規(guī)，還不算很野生。

我和其中最大的一家的創(chuàng)始人聊了下，得到答案很有趣。因為縣城以前沒有什么房地產(chǎn)概念，但是這兩年的棚改給到市場很好教育作用，財富效應實在太好。

對于產(chǎn)業(yè)通常單一，吃政治資源飯的縣城人民來說，突然發(fā)現(xiàn)原來樓市是這么好財富盒子，當新房都不夠時候，二手房就必須要出現(xiàn)了。

而與此同時，集團軍開始入侵了，碧桂園第一個來吃了螃蟹，雖然在處于一二線鄙視鏈的下游，但是這里碧桂園第一次教會人們好房子的定義是要帶會所，有人車分流的。

不是縣城沒有購買力，只是沒有合適產(chǎn)品來填充市場，縣城樓市生態(tài)被徹底激活。

最近我有朋友想買恒大開在老家的一個文旅項目，我問他為什么想買，他說因為他們鎮(zhèn)上土豪圈已經(jīng)包圓了220套。

最后，我問了下那位二手房創(chuàng)始人，去年的收獲怎么樣，“300套吧”。

有時候，我真的不知道，縣城的樓市是剛剛開始，還是注定衰落。04改善當?shù)�，消滅兩房之前和大家一直在分享一個觀點，在上海，輕易不要買兩房了。

而為什么會有這么一次洞察，是因為最近在上�？幢P密度蠻高，看過上海最新入市的項目越多卻發(fā)現(xiàn)，上海的開發(fā)商越來越不喜歡做兩房。

他們愿意主推給客戶，基本都是三房。

看著很反上海的上車邏輯對不對，然而我們真的去切入市場就會發(fā)現(xiàn)這個事情是完全合理的。

首先，上海新房產(chǎn)品經(jīng)歷了起碼四代的升級，已經(jīng)輕易的能在目前主流二房的價格區(qū)間里，拿出三房的產(chǎn)品。

接著，市場也在變化，跟著人口紅利一起消失，還是在變老的80，90后，也意味著，這批購房主力買房必須需要進入家族化模式。

在高房價和城市房票變得比房子更寶貴年代里，誰能夠提供最高性價比的“一站式家庭空間解決方案”，誰就能吃進更多市場份額。

所以，輕易不要買兩房，因為未來，這個模塊的接盤俠沒有以前多了。05沒有暴擊一位以前很擅長拉杠桿玩極限，只囤不賣的投資客告訴我，他開始出清他手上1/3的房源了。

背后邏輯也不復雜，背了這么多年的高杠桿，還放棄高生活品質(zhì)，但現(xiàn)在，以前那套多少有點不適合了。

之前吧，所有高杠桿的風險，都是會在樓市的財富暴擊下灰飛煙滅，但是現(xiàn)在，所有暴擊的念頭都反而被打的灰飛煙滅。

16年跟投上海的2套房，算算房貸和橫盤效應，基本都虧了，更重要是，博暴擊的打法，真的開始威脅到他現(xiàn)金流了。

“是玩真的”，“我是說不讓炒房”，他在擼串時候這么和說。

“但我覺得更要緊的是，房價沖的太猛，太補，得緩緩，不然大家都沒得玩了。”

我也問他，房子賣了這些現(xiàn)金去干嘛，他說他不是賣房子，而是資產(chǎn)盤整。

我是換成更好的地段或者房子，到我孫子輩都還能漲的那種。”06超級壟斷最后，寫一點關于我們行業(yè)的吧。

今天我們團隊有個話題討論挺火，關于為什么好產(chǎn)品越來越少。其中有個說法很有意思，就是好產(chǎn)品本質(zhì)就是燒錢，而當下行業(yè)開發(fā)成本非常高，中小開發(fā)商開始連地都拿不起，你能期待他能掏出多少錢和精力去打磨產(chǎn)品。

即便個別的驚鴻一瞥，也是個人老板情懷之作，很難放到行業(yè)去批量復刻，所以，未來能做出好產(chǎn)品的主導權基本都握在規(guī)�；�的大開發(fā)商手中。

而驅(qū)動這些開發(fā)商動機，似乎正在從一個好產(chǎn)品變成一份亮眼的財報，自然而然配套打法，自然就是高周轉(zhuǎn)。

看著我要寫點情懷，但我要說點現(xiàn)實。

如果我們剝離土地金融價值，單說造樓這件事，本質(zhì)上就是做一個好商品，我們看到世界上當下所有好產(chǎn)品提供商，從美國，德國，日本的路徑幾乎一樣。

先跑馬圈地，再決定牌桌上還能剩下哪些玩家，最后這些賺夠錢的玩家，能給你奔馳，PS，蘋果這些讓你眼前一亮的產(chǎn)品。

我們可以大聲疾呼行業(yè)可以慢一點，但行業(yè)要做的其實是快一點。

在全國還有10萬家開發(fā)商，頭部前五開發(fā)商還沒占比超過30%情況，大家想的事情其實只有一件，怎么能讓我在逃命奔跑的賽道上，停下陪你一起品紅酒。

說實話，過度競爭激烈的市場，大家想的一定只是，活下去。

這點上，雖然行業(yè)零星并購重組沒斷過，但是不夠快，所以與其是一種趨勢，但不如說是我的一種期待。07和大家聊了這么多，看了好像零零散散，但是我希望大家能真正意識到，我們真的走完了簡單粗暴的城市化過程。

現(xiàn)在擺在我們面前，是一條看似已成定局，但是其實到處暗流樓市后半場。

這里，我希望各位只要牢記一點，未來樓市，不做錯，比追求做對更重要。