一名機構(gòu)資深分析師對《國際金融報》記者表示，恒大“金九銀十”期間銷售金額猛增，與其“花式促銷”賣房有直接關(guān)聯(lián)，而規(guī)模被其反超的萬科，近日來卻少有聽聞大額折讓賣房的情況發(fā)生。事實上，折讓與否，不過是企業(yè)對于加快去化和保障利潤之間的選擇，談不上孰優(yōu)孰劣。而且受市場及融資等因素影響，房企增加營銷手段、加大營銷力度以加速去化、增加回款的絕不止恒大一家。

據(jù)了解，從8月開始，恒大就趕在“銷售季”來臨之前，率先打響了促銷第一槍，而后包括碧桂園、融創(chuàng)、融信、禹洲、招商蛇口(001979,股吧)等在內(nèi)的數(shù)十家房企均緊隨恒大的打折腳步。

除了全員營銷、首付分期付款、特價房、先售后租等常見促銷手段之外，恒大此次還推出“全國532樓盤，閃購7.8折”活動，可謂“惠”及全國。

此外，適逢電商“雙十一”活動，房企還借勢與電商合作促進銷售。例如，恒大已與蘇寧達成全面合作協(xié)議，“雙十一”期間數(shù)以萬計的恒大產(chǎn)品將登錄蘇寧進行銷售；另有200家以上房企與京東聯(lián)合，將于“雙十一”期間在70個城市推出6000套以上特惠房源。

在經(jīng)歷了“銷售旺季”之后，多數(shù)房企的銷售目標完成情況也十分樂觀。前10個月內(nèi)，就有龍光、陽光城(000671,股吧)、世茂房地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、恒大等多家房企銷售目標完成率均在90%以上，其中，龍光地產(chǎn)的目標完成率更是高達102.4%；而其他諸如新城控股(601155,股吧)、華潤置地、招商蛇口等大多數(shù)房企也完成了全年銷售目標的80%以上。

不過，其中也不乏融創(chuàng)、保利等少數(shù)房企目標完成率尚不足80%，這意味著，接下來的兩個月內(nèi)，兩家房企每月需要分別完成10%以上的全年銷售量。

分化再加劇不進則退

隨著“銀十”的結(jié)束，房企分化加劇問題再一次凸顯。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企權(quán)益金額門檻達到1380.6億元，同比增幅最高達16.4%。而相比之下，TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門檻分別為856.8億元和601.2億元，門檻增幅分別僅有3.4%和5.7%。

并且，隨著市場形勢變化，不少房企在去化中似乎有些“后繼無力”。10月份單月，在行業(yè)總體銷量增加的情況下，TOP50房企中依舊有近6成企業(yè)的單月業(yè)績呈現(xiàn)下降趨勢，且其中多數(shù)房企較9月的業(yè)績環(huán)比降幅高達20%-30%之間。

上述分析人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)自2017年之后，強者恒強、行業(yè)分化的特性就越來越明顯。特別是今年下半年以來，融資受限加上去化困難，使得大房企的競爭優(yōu)勢十分明顯，中小房企愈加難以望其項背。

嚴躍進也向記者分析稱，對大房企來說，一方面提升增速的欲望并不強烈，可以騰出手來降負債、提升增長質(zhì)量，另一方面這又使其進一步降低財務風險、提升實力，可以獲得更低的融資成本、更好的拿地機會、更強的操盤能力；而中小房企則恰恰相反，往往拼命追趕效果卻并不理想。

不過，世事無絕對。自去年以來，在各大房企紛紛降速提質(zhì)的同時，中小房企中也不乏繼續(xù)向“千億”之路邁進，并大有可為者。

如美的置業(yè)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，當2016年碧萬恒紛紛以3000億規(guī)模奠定三足鼎立格局之時，美的置業(yè)僅以212億元銷售額位列百強房企第78位，原計劃2020年達到千億規(guī)模。2017-2018年，在調(diào)控不斷加強，行業(yè)分化加劇的背景下，美的置業(yè)規(guī)模擴張速度卻表現(xiàn)得異常驚人，銷售額迅速達到790億元，位列39名。截至今年前10月，美的置業(yè)銷售額已達816億元，位列33名，有望提前一年完成千億目標。

不過，逆勢而上的企業(yè)畢竟是少數(shù)。中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，隨著龍頭房企的市場集中度會越來越高，中小房企的份額很有可能會慢慢被蠶食。但從發(fā)展的角度來看，慢慢淘汰市場上一些比較弱小的房企，無論是規(guī)模還是品質(zhì)，都會對凈化市場起到正向的作用。