對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2019年是艱難前行的一年，也是把握機(jī)會(huì)逆勢(shì)突圍的一年。在“嚴(yán)調(diào)控、去杠桿”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)在2019年進(jìn)入新的發(fā)展階段，這已是業(yè)界共識(shí)。

《證券日?qǐng)?bào)》記者隨機(jī)采訪了幾個(gè)不同條線的地產(chǎn)界“老司機(jī)”，得到的答案或許能折射出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)生態(tài)。

“房難賣，業(yè)績(jī)壓力很大，不得不支付渠道費(fèi)找購(gòu)房者，有的城市渠道費(fèi)居然高到要支付10個(gè)點(diǎn)。”一位具有多年操盤經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者訴苦。

一位主管融資的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則表示，“能用的融資工具都用了，除了上半年有窗口期外，總體來(lái)說(shuō)，低成本的錢市面上難尋。”

一位主管土地投拓工作的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士比上述兩位更為焦慮，“我感覺今年休息的時(shí)間最多了，已經(jīng)有被裁掉的危機(jī)感。”

林林總總，正如龍湖集團(tuán)掌舵人吳亞軍在一次業(yè)績(jī)會(huì)上所稱，水大魚大、蒙眼狂奔的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。調(diào)控的趨嚴(yán)、規(guī)模之爭(zhēng)的愈演愈烈、融資的收緊、“大魚吃小魚”的并購(gòu)頻發(fā)，都讓地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者感受到了一絲絲寒意。

即將過(guò)去的2019年，有些城市的樓市量?jī)r(jià)雙雙回落，有些地區(qū)的部分項(xiàng)目則一房難求；有的房企已提前邁過(guò)5000億元的銷售門檻，有的房企則頻現(xiàn)債務(wù)危機(jī)只能斷臂求生；有的房企決定春節(jié)放假19天以慶�？缛�“千億元俱樂部”，有的房企則在歷經(jīng)轉(zhuǎn)型陣痛后含淚下達(dá)裁員指令……這就是2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，寒意與生機(jī)并存。

在房地產(chǎn)這個(gè)天然資金密集型行業(yè)中，高負(fù)債導(dǎo)致的高利息支出一直是高利潤(rùn)的勁敵。不管是頭部房企，還是中小房企，都難以獲得低成本融資，尤其是民營(yíng)房企。如果再碰上債務(wù)違約危機(jī)，引發(fā)連鎖反應(yīng)，就會(huì)像多米諾骨牌效應(yīng)一般勢(shì)不可擋，進(jìn)而拉開“大魚吃小魚”的購(gòu)并大幕。

收官月 調(diào)控政策仍層出不窮

在2019年的收官之月，各地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策仍層出不窮，調(diào)控的方式和火候也“冷熱不一”。

2019年12月11日，湖南省長(zhǎng)沙市發(fā)改委發(fā)文，對(duì)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成進(jìn)行規(guī)范，并將商品房平均利潤(rùn)率限定在6%-8%。12月12日早間，長(zhǎng)沙市發(fā)改委回應(yīng)稱，這是長(zhǎng)沙2017年新政有效期滿后的延續(xù)，且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。

同樣是在12月11日，江蘇省張家港市房產(chǎn)交易中心工作人員稱，取消限售過(guò)戶的政策已經(jīng)停止。

12月25日，浙江省溫州市發(fā)布《溫州市人才住房銷售并舉實(shí)施辦法》，該政策提及，優(yōu)秀人才可享受配售型人才房售價(jià)打5折-7折優(yōu)惠，配租型人才房租金打3折優(yōu)惠。

“今年的樓市政策一直是雙向調(diào)控，既有放松，又有收緊。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉指出，在地方政府緊鑼密鼓的政策調(diào)整下，2019年年初至今，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計(jì)達(dá)575次，遠(yuǎn)超去年全年的450次。

值得關(guān)注的是，多城密集啟動(dòng)人才政策與購(gòu)買住房資格往往是相關(guān)聯(lián)的，這是2019年樓市政策的最大特點(diǎn)之一。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，僅在11月份，就有超過(guò)20個(gè)城市發(fā)布各類人才吸引政策，佛山、南京、上海、成都、中山等近十個(gè)城市發(fā)布的人才政策都有與人才購(gòu)房資格、購(gòu)房補(bǔ)貼相關(guān)的內(nèi)容。從全年來(lái)看，全國(guó)已有超過(guò)170個(gè)城市發(fā)布各種人才政策，與2018年同比增幅超過(guò)40%。

但總體來(lái)看，此輪調(diào)控政策的總基調(diào)仍是趨嚴(yán)、趨穩(wěn)。隨著近兩年各種調(diào)控政策的輪番出臺(tái)，一度狂熱的樓市開始被導(dǎo)入理性通道。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年11月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅中，僅44個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，較10月份再減6城；房?jī)r(jià)下滑城市增至21個(gè)，為年內(nèi)最高，一線城市廣州也進(jìn)入跌幅前十。

在與《證券日?qǐng)?bào)》記者交流時(shí)，多位地產(chǎn)企業(yè)管理層和一線地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均表達(dá)了“樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期”的觀點(diǎn)。

增量市場(chǎng)“天花板”還未降臨

雖然身處政策調(diào)控的寒冬，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇也不少，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的“天花板”還未降臨。從目前來(lái)看，一二線核心城市依舊維持較高的銷售水平；三四線城市的樓市成交量雖然明顯降速，但并未失速。

作為易居旗下的專業(yè)研發(fā)部門，克而瑞地產(chǎn)研究中心（簡(jiǎn)稱“克而瑞”）預(yù)計(jì)，全年地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模將同比微增，再創(chuàng)新高。參照2018年及2019年各月銷售增速，預(yù)計(jì)2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達(dá)到17.2億平方米和16.1萬(wàn)億元。

身處一線的房企都會(huì)感受到冷風(fēng)襲來(lái)之痛，只是每家企業(yè)的耐冷度不同而已。在一樣的樓市寒冬里，不同房企卻在上演不同的好戲。有的企業(yè)，在年初立下的目標(biāo)已注定完不成；有的企業(yè)，嘴里在說(shuō)“要活下去”“不看重規(guī)模”，全年卻在忙著拿地。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，按照全口徑銷售額計(jì)算，全國(guó)已有27家房企邁入“千億聚樂部”。另外，祥生地產(chǎn)、佳兆業(yè)、濱江集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、美的置業(yè)、龍光地產(chǎn)和榮盛發(fā)展這7家房企的銷售額均超過(guò)900億元，分別為985億元、980億元、976.8億元、937.1億元、910億元、909億元和901.9億元；再加上銷售額達(dá)898.5億元的中國(guó)鐵建，這8家房企也都有望在最后一個(gè)月沖刺一下，闖進(jìn)“千億元俱樂部”。

12月24日，浙江本土第二大房企濱

江集團(tuán)發(fā)布一則《春節(jié)旅游休假通知》，釋放了三重信息：一是公司銷售額突破“千億元大關(guān)”；二是為了分享“千億元成果”，員工春節(jié)放假19天；三是鼓勵(lì)從員工到中高層旅游休假，發(fā)放旅游津貼2萬(wàn)元至5萬(wàn)元不等。一句話總結(jié)就是，“不僅要送員工去旅游，還要加薪！”

“考慮到最后一個(gè)月的拼命沖刺，這幾家房企可能會(huì)實(shí)施‘以價(jià)換量’的銷售策略。到了年底，今年或許會(huì)有35家房企進(jìn)入‘千億元俱樂部’，2018年是30家。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

“我這個(gè)月每天都是半夜回家，最后一個(gè)月，營(yíng)銷條線的人都在玩命干活。今年不同往年，規(guī)模上到新臺(tái)階是重中之重。”一位地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，年底獎(jiǎng)金主要看這個(gè)月的了。

不能放棄“規(guī)模之爭(zhēng)”的背后，是后房地產(chǎn)時(shí)代的話語(yǔ)權(quán)之爭(zhēng)。有房企相關(guān)人士曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，今年以來(lái)，多數(shù)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸的范圍已從“50強(qiáng)房企”縮減至“30強(qiáng)房企”，“啟動(dòng)融資之時(shí)，需要補(bǔ)交規(guī)模排行榜榜單資料”。

眾所周知，依靠“高杠桿”運(yùn)營(yíng)的房企，無(wú)一不需要融資“輸血”，想融資就必須要把規(guī)模做上去。