物業(yè)企業(yè)加速分化

上述證券分析師認(rèn)為，疫情對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來會造成資金壓力。但對物業(yè)公司來說，從目前已經(jīng)上市物業(yè)公司的合約儲備來看，未來兩到三年，依舊能夠保持30%以上復(fù)合增長率。尤其是TOP30房企，2019年公司規(guī)模增速在20%以上，這為旗下物業(yè)公司的發(fā)展提供強(qiáng)大支撐。

但不容忽視的是，規(guī)模增長意味著搶占份額，這便涉及行業(yè)競爭，頭部企業(yè)的優(yōu)勢會表現(xiàn)出來，物業(yè)行業(yè)也將面臨“分化”。上述分析師表示，這次疫情對物業(yè)并非沒有影響，比如管理成本的增加。這對小型的物業(yè)公司是負(fù)面影響，但對頭部物業(yè)的影響不大。

而且，購買房者在選房中，對物業(yè)的考慮會越來越多，有實(shí)力的頭部物業(yè)公司會是中長期的受益者。“頭部物業(yè)企業(yè)有著優(yōu)異的服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)品牌，已上市物業(yè)企業(yè)有資本加持，行業(yè)強(qiáng)弱懸殊，必然會加速整合市場。”該證券分析師續(xù)稱。

2019年物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模TOP10  數(shù)據(jù)來源：克而瑞

值得注意的是，近年來頭部物業(yè)公司的收并購頻繁，競爭日趨激烈。如碧桂園服務(wù)收購溧陽中立60%股權(quán)，預(yù)計未來5年接管電梯將超10萬臺；永升中標(biāo)5個項目，與通化高新投資控股達(dá)成戰(zhàn)略合作。

在資本市場的角度來看物業(yè)行業(yè)的“分化問題”，依然值得重視。

盡管現(xiàn)在市盈率還是有炒作空間，但從目前的估值來看，物業(yè)股的市盈率（五六十倍）已經(jīng)有點(diǎn)太高。上述房企IR提醒，在掀起IPO熱潮之后，供求關(guān)系會發(fā)生轉(zhuǎn)變，當(dāng)一個行業(yè)有幾百家上市公司的時候，內(nèi)部肯定會分化。

上述證券分析師也表示，估值的核心是盈利能力，以及需要多少投資來換來成長性當(dāng)上市公司越來越多之后，整體市盈率只會往下，行業(yè)內(nèi)部自然會有更加明顯的分化。

注重運(yùn)營和盈利能力

物業(yè)行業(yè)的分化與較量中，核心競爭點(diǎn)除了規(guī)模還有什么？

物業(yè)管理是房地產(chǎn)在行業(yè)空間受限時培育的一個更能持續(xù)增長、獲穩(wěn)定收入板塊。從其本質(zhì)可見，運(yùn)營能力和盈利能力是除宏觀環(huán)境、企業(yè)背景之外的關(guān)鍵因素。

一位商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人從物業(yè)股的發(fā)展邏輯角度，向記者舉了一個例子。

目前物業(yè)股基本都實(shí)現(xiàn)了高市盈率，但也由此，使得物業(yè)公司不能輕易丟棄凈利潤。此次疫情下物業(yè)管理費(fèi)并沒有減少或免除，也不可能有物業(yè)公司這樣做，因?yàn)檫@筆收入直接關(guān)系到物業(yè)公司的業(yè)績指標(biāo)。

比如一個物業(yè)公司有1億凈利潤，它能可能產(chǎn)生30億市值。相比之下，地產(chǎn)板塊1億元的凈利潤只能產(chǎn)生8億元市值。高估值拉動高預(yù)期、高股價，物業(yè)就是一個賺細(xì)錢的地方，利潤這塊是不可能輕易舍去的。

“而且目前整個香港市場的市盈率在9.5倍左右，處于十年來的低位，物業(yè)股未來還有很好的增長空間，所以需要現(xiàn)在打下好基礎(chǔ)。”上述商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)股的發(fā)展邏輯，使得物業(yè)公司競爭將更加精細(xì)化、技能化。

“在物業(yè)行業(yè)，會更考驗(yàn)企業(yè)管理水平，依托并購而來的增量更考驗(yàn)財務(wù)處理和并購能力。同時，對銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用的把控，對周轉(zhuǎn)率的控制都有要求。”上述房企IR認(rèn)為，物管行業(yè)的市場規(guī)模有望達(dá)到7000億元，這是一個成長邏輯清晰、公司產(chǎn)能技能要求更高，講求高盈利和現(xiàn)金流的行業(yè)，這也是其長期價值之所在。